Est un bail emphytéotique et non un bail commercial, le bail qui porte sur un terrain et qui ne stipule ni obligation de construire à la charge du preneur, ni de clause résolutoire. Le bailleur ne peut saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer d'un bail emphytéotique pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Tels sont les enseignements d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 septembre 2016 (Cass. civ. 3, 8 septembre 2016, n° 15-21.381, FS-P+B
N° Lexbase : A5190RZA). En l'espèce, par acte du 25 janvier 1928, un terrain avait été donné à bail pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans et moyennant un loyer annuel de un franc. Le locataire y avait édifié un casino et un complexe de loisirs. Le bailleur, ayant sollicité la révision du loyer, le juge des loyers commerciaux avait sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur la qualification du bail. La qualification de bail emphytéotique avait ensuite été retenue et la demande du bailleur de révision du loyer avait été rejetée (CA Aix-en-Provence, 12 mars 2015, n° 14/01759
N° Lexbase : A1147NDT). Le locataire s'est pourvu en cassation sur le premier point et le bailleur sur le second. Le pourvoi du locataire a été rejeté, la Cour de cassation ayant approuvé les juges du fond d'avoir, d'une part, relevé que les termes du bail, qui prévoyait seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino, ne mettaient à la charge du preneur aucune obligation de construire et, d'autre part, retenu que la clause stipulant que "
dans le cas où la ville ne donnerait pas au locataire les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un casino, il est entendu que le présent bail n'aura aucun effet", n'était pas une clause résolutoire mais une condition concernant l'exploitation et n'édictait aucune obligation de construire. Le contrat devait donc être qualifié de bail emphytéotique. Concernant la demande de révision du loyer, la Cour de cassation a également rejeté le pourvoi du bailleur. Elle approuve les juges du fond d'avoir retenu que la valeur locative était étrangère à l'économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur. Il s'en déduit que le bailleur ne peut saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E3143AGI et
N° Lexbase : E3144AGK).
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