[Evénement] La "modernisation" du statut des baux commerciaux par la loi de modernisation de l'économie (seconde partie)

La loi n° 2008-776 du 4 août 2008, de modernisation de l'économie ("LME") a apporté de nombreuses modifications aux dispositions du statut des baux commerciaux. Ces modifications n'ont pas eu pour objet, comme cela a été exposé à l'occasion des travaux parlementaires, de "bouleverser des grands équilibres du régime juridique du bail commercial", mais seulement de simplifier et moderniser ce statut. Après avoir vu, dans une première partie, la création du nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux, les assouplissements apportés à l'exigence de l'immatriculation en présence notamment de copreneurs et la mise à l'écart du "statut" des baux professionnels par l'adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux (lire La "modernisation" du statut des baux commerciaux par la loi de modernisation de l'économie (première partie), Lexbase Hebdo n° 317 du 11 septembre 2008 - édition privée générale (N° Lexbase : N9855BG4), sont abordés, dans cette seconde partie, l'extension du champ d'application du statut des baux commerciaux consentis par une personne publique, la nouvelle faculté de conclure plusieurs baux de courte durée, les effets expressément consacrés de la demande de renouvellement sur le cours du bail, la suppression des termes d'usage et des usages locaux, la suppression de la forclusion et la modification du délai imparti au preneur qui reçoit l'indemnité d'éviction pour quitter les lieux. Il doit, enfin, être souligné que l'article 13 de "LME" a, également, modifié les règles relatives à l'interdiction du changement d'usage des locaux d'habitation. Ces modifications, importantes, ne concernent qu'indirectement le droit des baux commerciaux. I - L'extension du champ d'application du statut des baux commerciaux consentis par une personne publique

Aux termes de l'ancien article L. 145-2, 4°, du Code de commerce (N° Lexbase : L3989HBD), les dispositions du statut des baux commerciaux s'appliquent "sous réserve des dispositions de l'article L. 145-26 (N° Lexbase : L2286IBB) aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 (N° Lexbase : L2327IBS) ou aux 1° et 2° ci-dessus".

Selon ce texte, sont soumis au statut les baux conclus par l'Etat ou le département qui entrent dans le champ d'application "général" du statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 145-1), à savoir un bail portant sur un local dans lequel est exploité un fonds commercial ou artisanal, ou dans deux cas de son extension légale, à savoir, un bail portant sur un local abritant un établissement d'enseignement (C. com., art. L. 145-2, I, 1° N° Lexbase : L2371IBG) ou consenti à une commune pour un service exploité en régie (C. com., art. L. 145-2, I, 2°). L'ancien article L. 145-26 du Code de commerce (N° Lexbase : L5754AIX) précise, en outre, ce qui est une conséquence de l'application du statut des baux commerciaux, que "le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 (N° Lexbase : L5742AII), même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique".

Le nouvel article L. 145-2 du Code de commerce (N° Lexbase : L2371IBG), tel que modifié par l'article 43 de la "LME", vise désormais non plus les "départements" et les "communes", mais les "collectivités territoriales". Le champ d'application des dispositions précitées se trouve, en conséquence, élargi, pour les baux visés, à ceux consentis également par les régions. L'article L. 145-26 du Code de commerce (N° Lexbase : L2286IBB) a, également, été modifié afin de prendre en compte cette extension : il précise désormais, notamment, que les "collectivités territoriales" ne peuvent refuser le renouvellement, même pour une raison d'utilité publique, sans être tenues de régler une indemnité d'éviction.

Il doit être rappelé, pour que ces dispositions s'appliquent, que le bail doit être consenti sur le domaine privé des collectivités territoriales, puisque les baux consentis sur le domaine public ne peuvent être régis par le statut des baux commerciaux (Cass. civ. 3, 28 février 1984, n° 82-11.194, SA Soreto N° Lexbase : A0151AAT ; Cass. civ. 3, 26 juin 2007, n° 03-18.816, F-D N° Lexbase : A9363DWP).

II - La possibilité de conclure plusieurs baux de courte durée

Le statut des baux commerciaux est, pour la plupart de ses dispositions, d'ordre public (C. com., art. L. 145-15 N° Lexbase : L5743AIK et L. 145-16 N° Lexbase : L5744AIL). Cependant, ce statut offre lui-même la possibilité aux parties d'y déroger, dès la conclusion du bail, à certaines conditions. Elles pouvaient, en effet, en application de l'ancien article L. 145-5 du Code de commerce (N° Lexbase : L2320IBK) conclure un bail dérogatoire au statut. Ce dernier était un bail, comme l'a défini un auteur "initial, unique et d'une durée de deux ans au plus" (J.-P. Blatter, Les conventions exclues du statut des baux commerciaux, Rev. Loyers, 2004, p. 64).

Lorsque le preneur restait et était laissé en possession des lieux par le bailleur, il se créait alors automatiquement un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. De la même manière, si les parties renouvelaient ou concluaient un nouveau bail, ce dernier s'y trouvait soumis, même si la durée totale des baux conclus était inférieure à deux années (Cass. civ. 3, 21 mars 2006, n° 05-10.149, F-D N° Lexbase : A8056DNP).

Dans ses propositions pour la modernisation des baux commerciaux, remis au Garde des Sceaux en avril 2004, le groupe de travail, sous la direction de Philippe Pelletier, s'était prononcé en faveur de la possibilité d'une succession de plusieurs baux dérogatoires dans la limite de la durée de deux années (rapport, p.61)

L'article 44 de la "LME" a consacré cette proposition en modifiant l'article L. 145-5 du Code de commerce (N° Lexbase : L2320IBK). Le nouveau texte dispose désormais que "les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger [au statut] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans". L'adjectif "totale" concerne la durée des baux successifs : un bail dérogatoire peut donc avoir une durée de deux ans ou moins. Dans ce dernier cas, plusieurs baux peuvent être conclus, à la condition que la somme de leur durée soit au plus égale à deux ans. Il est, cependant, gênant d'avoir maintenu les termes "lors de l'entrée du preneur" sans distinction. En effet, une lecture stricte des nouvelles dispositions pourrait conduire à considérer que ce n'est que lors de l'entrée dans les lieux du preneur que plusieurs baux de courte durée pourraient être conclus en prévoyant, dès la conclusion du premier bail, son renouvellement ou sa tacite reconduction à la condition que la durée totale n'excède pas deux ans. Ainsi, il ne serait pas possible, selon cette approche, que les parties concluent un nouveau bail dérogatoire au cours du bail initial, même si la durée totale n'excédât pas deux ans, sans l'avoir prévu dès le bail initial. Cette interprétation ôterait en partie l'intérêt de cette modification puisqu'il était d'ores et déjà possible, pour atteindre un résultat similaire, de conclure un bail de courte durée de moins de deux années tout en conférant à une partie la possibilité de mettre un terme avant cette date (voir, par exemple, Cass. civ. 3, 23 janvier 2007, n° 05-19.366, F-D N° Lexbase : A6821DTS).

L'article L. 145-5 du Code de commerce n'a pas été modifié, par ailleurs, en ce qu'il prévoit qu'à l'expiration de cette durée (implicitement et, désormais, en présence de plusieurs baux dérogatoire, la durée totale des baux successifs) il s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux si le preneur reste et est laissé en possession des lieux.

Il a été ajouté un troisième alinéa à l'article L. 145-5 du Code de commerce pour limiter l'hypothèse d'application du statut des baux commerciaux en cas de renouvellement exprès ou de conclusion d'un nouveau bail à celle où un tel acte serait conclu "à l'expiration de cette durée", sous-entendu, celle du bail initial ou, en cas de successions de baux dérogatoires, la somme de la durée de chacun de ces derniers.

III - La demande de renouvellement entraîne "expressément" la cessation du bail

La cessation du bail par l'effet de la demande de renouvellement (C. com., art. L. 145-10, nouv. N° Lexbase : L2308IB4) n'était pas expressément prévue par les dispositions du statut des baux commerciaux.

L'ancien article L. 145-9 du Code de commerce (N° Lexbase : L5737AIC) disposait, d'ailleurs, que les baux soumis à ce statut ne cessent que par l'effet d'un congé par dérogation au droit commun du bail qui prévoit une cessation de plein droit du contrat à l'expiration du terme fixé (C. civ., art. 1736 N° Lexbase : L1859ABH). Toutefois, les dispositions déterminant la date de "reconduction" du bail (C. com., art. L. 145-8, anc. N° Lexbase : L5736AIB) ou sa date de renouvellement (C. com., art. L. 145-12, anc. N° Lexbase : L5740AIG), en fonction de la demande de renouvellement, impliquaient nécessairement que cette dernière eût mit un terme au bail en cours (en ce sens, voir par exemple, Cass. civ. 3, 1er octobre 1997, n° 95-21.806, Société Sécurité Pierre c/ société Merval N° Lexbase : A0794ACE).

L'article 45 de la "LME", modifiant l'article L. 145-9 du Code de commerce (N° Lexbase : L2243IBP), a explicité l'effet de la demande de renouvellement. S'il dispose toujours que le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé, il précise, désormais, expressément que la demande de renouvellement fait obstacle à la reconduction du bail, ce qui implique qu'elle mette un terme au bail en cours.

IV - La suppression des termes d'usage et des usages locaux

Dans son ancienne rédaction, l'article L. 145-9 du Code de commerce disposait que le bail cesse par l'effet d'un congé donné "suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance". Le congé, selon ce texte, devait être donné pour une date prévue par les usages locaux, encore qu'il est généralement admis qu'il puisse être donné en cours de bail pour le terme contractuel (voir, toutefois, Cass. civ. 3, 16 novembre 1994, n° 92-18.280, M. Cappello c/ Société générale N° Lexbase : A7227ABB), la détermination de sa date d'effet suivant les usages locaux n'intervenant que lorsqu'il est donné en cours de tacite prorogation. Toujours selon ce texte, le congé doit, en outre, être délivré suivant un préavis déterminé également par ces usages mais au moins six mois à l'avance. Dans son ancienne rédaction, l'article L. 145-9 du Code de commerce se référait, également, à ces usages locaux et au préavis de six mois pour les baux dont la durée est subordonnée à la réalisation d'un évènement.

L'article L. 145-8 du Code de commerce, dans son ancienne rédaction (N° Lexbase : L5736AIB), précisait, à propos de la condition du droit au renouvellement tenant à l'exploitation d'un fonds de commerce pendant trois ans, la date de cessation du bail :

- sa date d'expiration, qui semble devoir être comprise comme son terme contractuel ;
- ou, en cas de tacite prorogation, la date à laquelle le congé est donné, conformément à l'article L. 145-9 du même code ;
- ou, en présence d'une demande de renouvellement, "le terme d'usage qui suit cette demande".

L'article L. 145-12 du Code de commerce, dans son ancienne rédaction (N° Lexbase : L5740AIG), détermine la date d'effet du bail renouvelé :

- la date d'expiration, qui semble devoir correspondre au terme contractuel, ou plus précisément le jour suivant ;
- ou, en cas de tacite prorogation, la date d'effet du congé ;
- ou, en présence d'une demande, "le terme d'usage qui suit cette demande". La Cour de cassation avait précisé que le terme d'usage, au sens de ce texte, devait être déterminé suivant les "usages locaux" (Cass. civ 3, 29 juin 2005, n° 04-14.190, FS-P+B N° Lexbase : A8614DIU).

Les usages locaux sont apparus anachroniques. Ainsi, par exemple, en Provence, un congé doit être donné avant Pâques pour la Saint-Michel. Ils ne sont pas toujours aisés à déterminer et sont parfois d'un maniement complexe.

L'article 45 de la "LME" supprime la référence aux usages locaux pour y substituer le début (1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre) ou la fin (31 décembre, 31 mars, 30 juin et 30 septembre) des trimestres civils. Il doit être relevé que ces dates correspondent à celles des usages parisiens. Désormais, le congé devra être délivré pour le dernier jour du trimestre civil (C. com., art. L. 145-9, nouv. N° Lexbase : L2243IBP). Symétriquement, le premier jour du trimestre civil qui suit une demande de renouvellement devient la date d'effet du bail renouvelé (C. com., art. L. 145-12, nouv. N° Lexbase : L2273IBS). C'est aussi avant cette dernière date que s'appréciera la condition du droit au renouvellement tenant à l'exploitation d'un fonds de commerce dans les trois années la précédant (C. com., art. L. 145-8, nouv. N° Lexbase : L2248IBU).

V - La suppression de la forclusion de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction ou en contestation du congé

Si les actions relatives au statut des baux commerciaux sont soumises, en principe, à un délai de prescription de deux années (C. com., art. L. 145-60 N° Lexbase : L8519AID), le dernier alinéa de l'article L. 145-9 du Code de commerce, dans son ancienne rédaction, disposait que "le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné". De manière symétrique, dans l'hypothèse où une demande de renouvellement a été formée par le preneur, l'article L. 145-10 du Code de commerce, dans son ancienne rédaction (N° Lexbase : L5738AID), disposait que "le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement" notifié en réponse à cette demande.

Le délai de forclusion se distingue du délai de prescription en ce que le régime du premier est beaucoup plus rigoureux que celui du second. En effet, contrairement au délai de prescription :

- le délai de forclusion ne peut être ni interrompu, ni suspendu (Cass. civ. 3, 11 décembre 1996, n° 95-10.601, Société Munier frères c/ Société Secar N° Lexbase : A0271ACZ) ;
- la délivrance d'une assignation n'interrompt, ni ne suspend, le délai de forclusion (Cass. civ. 3, 10 nov. 1993, n° 91-16.659, Société de travaux d'éclairage et force c/ Mme Hustache N° Lexbase : A5775ABI).

La Cour de cassation avait circonscrit le champ d'application de la forclusion en limitant son application aux congés ne comportant ni offre de renouvellement, ni offre de paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 3 juillet 1984, n° 83-11.500, Epoux Coueron c/ Epoux Courtin N° Lexbase : A0793AAM ; Cass. civ. 3, 29 mars 2000, n° 98-15.315, M. Delaby, agissant en qualité de mandataire-liquidateur c/ M. Luc Andrillon et autres N° Lexbase : A9338ATZ).

L'article 45 de la "LME" a modifié les derniers alinéas des articles L. 145-9 et L. 145-10 (N° Lexbase : L2308IB4) du Code de commerce en supprimant les termes "à peine de forclusion" afin de soumettre l'action du preneur en contestation du congé ou en paiement de l'indemnité d'éviction au régime de la prescription biennale (C. com., art. L. 145-60 N° Lexbase : L8519AID) et de la faire échapper à celui de la forclusion en raison de la sévérité des effets de cette dernière (cf. rapport n° 413, déposé le 24 juin 2008, fait au nom de la commission spéciale chargée d'examiner le projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après déclaration d'urgence, de modernisation de l'économie, par M. Laurent Béteille, Mme Elisabeth Lamure et M. Philippe Marini, p. 183 et 184).

VI - Modification du délai imparti au preneur pour quitter les lieux à compter du paiement de l'indemnité d'éviction

L'article L. 145-29 du Code de commerce, dans son ancienne rédaction (N° Lexbase : L5757AI3), disposait que "en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre". Il avait été relevé, à l'occasion des travaux parlementaires, que ce délai pouvait s'avérer insuffisant et que sa détermination, en référence aux usages locaux, était source d'incertitude.

L'article 46 de la "LME" a modifié l'article L. 145-29 du Code de code commerce (C. com., art. L. 145-29, nouv. N° Lexbase : L2275IBU), en supprimant la référence aux usages locaux et en fixant le délai à deux mois courant, soit à compter du versement de l'indemnité d'éviction au locataire, soit à compter, non plus de la date du versement de l'indemnité au séquestre, mais de celle à laquelle le versement de l'indemnité au séquestre aura été notifié au locataire, ce qui permet de ne faire courir le délai qu'une fois que ce dernier est informé du versement.

VII - Les modifications des règles de police du changement d'usages des immeubles d'habitation

L'article 13 de la "LME" a modifié, notamment, les modalités et les cas dans lesquels des dérogations à l'interdiction du changement d'usage des locaux à usage d'habitation peuvent intervenir (CCH, art. L. 631-7 N° Lexbase : L2362IB4 et s.). Ces modifications, importantes, ne concernent qu'indirectement le droit des baux commerciaux en ce que la conclusion d'un bail commercial suppose au préalable la possibilité d'affecter le local dont il est l'objet à une activité économique. Les nouveaux textes de la police de l'usage des immeubles comportent cependant des dispositions qui prévoient expressément l'exclusion de l'application du statut des baux commerciaux dans certains cas (CCH, art. L. 631-7-2, nouv. N° Lexbase : L2332IBY et art. L. 631-7-3, nouv. N° Lexbase : L2315IBD). Les nouvelles dispositions modifiant les règles de l'interdiction du changement d'usage n'entreront en vigueur, au plus tôt, que le 1er janvier 2009.

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