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N5797BCP
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le 07 Octobre 2010
Il résulte de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L1046HPG) que, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.
En l'espèce, une SCI avait obtenu un permis de construire une maison d'habitation et une piscine. Soutenant que les constructions avaient été réalisées dans une zone non constructible, une association agréée ayant pour objet statutaire la protection de l'environnement a assigné la SCI en démolition et en remise en état des lieux.
Saisie d'une question préjudicielle, la juridiction administrative a déclaré que l'arrêté du maire de la commune était illégal.
La SCI soutenait devant les juridictions judiciaires que l'association ne subissait pas, du fait de la violation des règles d'urbanisme portant atteinte à l'intérêt collectif qu'elle s'est donné pour mission de défendre, un préjudice personnel distinct du dommage causé à la collectivité.
La Cour de cassation, approuvant les juges d'appel, rappelle qu'une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social.
La juridiction administrative ayant constaté l'illégalité du permis de construire accordé à la SCI, la cour d'appel a pu retenir que la violation par la SCI du caractère inconstructible des lieux, portant atteinte à la vocation et à l'activité au plan départemental de l'association, causait à cette dernière un préjudice personnel direct en relation avec la violation de la règle d'urbanisme.
En application des dispositions d'ordre public de l'article 1799-1 du Code civil (N° Lexbase : L1936ABC), l'entrepreneur est en droit de surseoir à l'exécution de ses travaux lorsque la garantie que doit le maître de l'ouvrage n'est pas fournie après une mise en demeure restée sans effet à l'issue d'un délai de quinze jours.
Dès lors qu'elle n'use pas de cette faculté de suspendre l'exécution du marché, l'entreprise reste tenue d'exécuter les travaux en vertu du contrat.
Tel est l'enseignement qui résulte de l'arrêt commenté.
En l'espèce, une SCI a fait procéder à la construction d'un immeuble pour la réalisation duquel certains lots étaient confiés à une entreprise, le terme des travaux étant fixé au 31 décembre 2001, assorti, en cas de non-respect, de pénalités de retard.
L'entreprise ayant fait l'objet d'une mesure de liquidation judiciaire, la SCI a procédé à une déclaration de créance au titre de pénalités de retard.
Le liquidateur faisait, notamment, valoir que tant que le maître de l'ouvrage ne lui a pas fourni une garantie du paiement des sommes dues au titre d'un marché de travaux privé et qu'il demeure impayé des travaux exécutés, l'entrepreneur peut surseoir à l'exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet à l'issue d'un délai de quinze jours. La mise en oeuvre de cette faculté de surseoir à l'exécution du contrat ne permet plus, selon le liquidateur, au maître de l'ouvrage d'opposer à l'entrepreneur un dépassement du délai convenu, pour lui imposer le paiement de pénalités de retard.
Ayant constaté que l'entreprise n'avait pas usé de sa faculté de surseoir à l'exécution des travaux, la Cour de cassation déclare qu'elle était tenue de les exécuter -et donc de respecter le planning contractuel.
La réunion de la totalité des lots composant la copropriété en une seule main, et partant en un seul patrimoine, a pour effet la disparition de la copropriété et du syndicat, et la transmission, à l'acquéreur devenu propriétaire de la totalité des parties communes et privatives de l'immeuble, des actions dont le syndicat disposait à l'encontre tant de l'assureur dommages ouvrage que des constructeurs et des assureurs, ces actions, en l'absence de règlement d'avances et de préfinancement par le syndicat des travaux de réparation, ne relevant pas de celles pour lesquelles ce dernier survit pour les besoins de la liquidation de son patrimoine.
En posant ce principe, la Cour de cassation précise la portée de son précédent arrêt du 4 juillet 2007, dans lequel elle indiquait que la réunion de tous les lots de copropriété entre les mains d'un unique propriétaire entraîne la dissolution automatique du syndicat qui ne survit que pour les besoins de la liquidation (voir Cass. civ. 3, 4 juillet 2007, n° 06-11.015, FS-P+B N° Lexbase : A0760DXG et lire M. Parmentier, La dissolution automatique du syndicat à la suite de la réunion de tous les lots entre les mains d'un unique propriétaire, Lexbase Hebdo n° 269 du 19 juillet 2007 - édition privée générale N° Lexbase : N9392BBH).
Dans l'arrêt du 12 septembre, la Haute cour a l'occasion de donner un exemple d'action ne relevant pas de celles pour lequel le syndicat survit pour les besoins de sa liquidation.
Il s'agit des actions dont le syndicat disposait à l'encontre tant de l'assureur dommages ouvrage que des constructeurs et des assureurs, en l'absence de règlement d'avances et de préfinancement par le syndicat des travaux de réparation.
Des maîtres d'ouvrage ont conclu avec un constructeur, depuis lors en liquidation judiciaire, un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, stipulant une durée d'exécution de douze mois à compter de l'ouverture du chantier fixée au 19 janvier 1999.
La société Swisslife a fourni la garantie de livraison prévue par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L6830HCX).
En décembre 1999, arguant que les travaux avaient été interrompus alors que la maison n'avait pas atteint le stade du hors d'eau et qu'il existait un retard de plusieurs mois, les maîtres de l'ouvrage ont mis en oeuvre la garantie. Les travaux n'ayant pas repris en dépit de la mise en demeure adressée par la société Swisslife à l'entrepreneur, les maîtres de l'ouvrage ont à nouveau demandé la désignation d'un repreneur au garant, lequel a obtenu du juge des référés une ordonnance rendue le 22 juin 2000 nommant un expert pour rechercher si le comportement des maîtres de l'ouvrage avait eu des conséquences sur le déroulement du chantier et constater jusqu'à l'achèvement de la maison la conformité des travaux réalisés avec ceux objets de la garantie de livraison.
L'entrepreneur initialement désigné n'ayant pas poursuivi les travaux pendant le cours de l'expertise, l'expert judiciaire a déposé son rapport en l'état le 31 juillet 2002.
Les maîtres de l'ouvrage, invoquant l'abandon du chantier par l'entrepreneur, ont demandé en référé que le garant soit condamné à désigner une nouvelle entreprise chargée de l'achèvement de l'ouvrage, sous astreinte.
Arguant que les conditions de la mise en oeuvre de sa garantie n'étaient pas réunies, la société Swisslife a assigné les maîtres de l'ouvrage et l'entrepreneur. Des demandes reconventionnelles ont été formées, par M. D. O. en résiliation du contrat de construction aux torts exclusifs des maîtres de l'ouvrage et en règlement d'un solde de travaux, les maîtres d'ouvrage sollicitant de leur côté la désignation par le garant d'une nouvelle entreprise chargée d'achever la construction, et le paiement de diverses sommes pour pénalités de retard et dommages et intérêts.
Le premier arrêt (n° 06-10.246) apporte plusieurs précisions :
- d'une part, dès lors que le garant constate que le délai de livraison n'a pas été respecté et faute par le constructeur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux : il s'agit d'un prestataire unique et il n'est pas laissé au garant la faculté d'avoir recours à plusieurs intervenants, quand bien même cette intervention se ferait sous sa responsabilité ;
- d'autre part, la responsabilité contractuelle du garant peut être engagée pour inexécution ou mauvaise exécution de ses obligations : ainsi, dès lors qu'elle avait constaté que la société Swisslife, dont la garantie était due depuis le mois de décembre 1999, n'avait exécuté la condamnation mise à sa charge par le tribunal de désigner un nouveau constructeur qu'avec un retard de plus de deux ans, la cour d'appel ne pouvait rejeter l'action indemnitaire des maîtres d'ouvrage.
Dans le second arrêt (n° 06-10.042), la Cour de cassation rappelle que le garant appelé à désigner la personne qui terminera les travaux, a l'obligation de s'assurer que celle-ci accepte effectivement sa mission : la cour d'appel ne pouvait donc se borner à retenir que la société Swisslife, dont la seule obligation assortie d'une astreinte était la désignation d'un nouveau constructeur tenu d'achever les travaux, et non l'acceptation de devis ou la signature de marchés de travaux, avait satisfait à cette obligation, alors que l'acceptation était contestée par les maîtres d'ouvrage.
Cette précision résultait déjà d'un arrêt en date du 26 octobre 2005 (Cass. civ. 3, 26 octobre 2005, n° 04-15.466, Société civile immobilière (SCI) Le Plan de Cachène c/ Société Caisse de garantie immobilière de la Fédération française du bâtiment (CGI FFB), FS-P+B N° Lexbase : A1532DLC).
Il résulte d'une jurisprudence constante que le sous-traitant est tenu d'une obligation de résultat à l'égard de l'entrepreneur principal (Cass. civ. 3, 13 avril 1998, n° 87-11.036, Société Isosol c/ Société Batisol et autre N° Lexbase : A7876AAX, Bull civ. III, n° 73 et Cass. civ. 1, 21 octobre 1997, n° 95-16.717, Monsieur Léger c/ Centre Transport Europe Orient et autre N° Lexbase : A0565ACW, Bull. civ. I, n° 279).
Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation apporte une limite à cette obligation de résultat : l'hypothèse dans laquelle le sous-traitant a effectué ses travaux sous la conduite et les consignes de l'entreprise.
Ainsi, selon la Haute cour, dès lors que les premiers juges avaient constaté que le sous-traitant avait exécuté les travaux sous la conduite des consignes et directives de l'entreprise, et que les désordres affectaient également la partie réalisée par cette société, ils ne pouvaient, en application des articles 1134 (N° Lexbase : L1234ABC) et 1147 (N° Lexbase : L1248ABT) du Code civil, condamner le sous-traitant au coût des travaux de reprise.
James Alexandre Dupichot,
Avocat associé
Marine Parmentier,
Avocat
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