[Brèves] Loyer d'un logement soumis à la "loi 1948" : l'ordre public exclut l'application d'une clause conventionnelle d'indexation

Le loyer correspondant à un bail d'habitation soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (N° Lexbase : L4772AGT) doit être fixé selon les règles d'ordre public prévues par cette loi, qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation. Tel est l'enseignement délivré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 5 novembre 2015 (Cass. civ. 3, 5 novembre 2015, n° 14-23.693, FS-P+B N° Lexbase : A0198NWA). En l'espèce, par acte du 24 janvier 1978, Mme P., aux droits de laquelle se trouvait M. M., avait donné à bail à M. et Mme T. une maison à usage mixte d'habitation et professionnel ; un arrêt irrévocable du 27 janvier 1989 avait dit que ce bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; M. M. avait assigné M. et Mme T. en paiement de diverses sommes au titre d'un rappel d'indexation de loyer, d'une majoration du loyer pour défaut d'occupation suffisante, de réparations locatives et du remboursement de primes d'assurance incendie. M. et Mme T. avaient sollicité, par voie reconventionnelle, des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. Pour accueillir la demande de rappel de loyer, la cour d'appel de Douai avait retenu que la clause d'indexation annuelle sur l'indice de la construction insérée dans le bail était sans aucun rapport avec le mécanisme de révision du loyer prévu par l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 en cas de modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer (CA Douai, 7 mai 2014, n° 13/00277 N° Lexbase : A9532MKA). Le raisonnement est censuré par la Cour suprême qui énonce le principe précité après avoir rappelé les règles d'ordre public des articles 27, 30 et 31 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, selon lesquelles la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30 ; que le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés ; et qu'à compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente.

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