[Veille] Contrats Responsabilité Immobilier - Actualité mensuelle (15 janvier 2025 - 15 février 2025)

La revue Lexbase Contrats – Responsabilité – Immobilier (CRI) vous propose de retrouver dans un plan thématique, une sélection de l’actualité jurisprudentielle et normative en droit des droit des contrats, droit de la responsabilité et droit immobilier, classée par matières sous plusieurs thèmes/mots-clés.

I. Assurances

II. Baux d’habitation

III. Construction

IV. Contrats et obligations

V. Copropriété

VI. Droit rural

VII. Droit des biens

VIII. Responsabilité

IX. Vente d’immeubles

I. Assurances

♦ Subrogation conventionnelle – Quittance subrogative

Cass. civ. 2, 13 février 2025, n° 23-15.912, F-D N° Lexbase : A25526WG : la subrogation conventionnelle de l'assureur dans les droits de l'assuré ne peut résulter que de la volonté expresse de ce dernier manifestée concomitamment ou antérieurement au paiement reçu de l'assureur ; la quittance subrogative ne fait pas, par elle-même, preuve de la concomitance de la subrogation et du paiement.

♦ Clause limitative de garantie – Plafond de garantie – Connaissance de l’assuré

Cass. civ. 2, 13 février 2025, n° 23-17.739, F-D N° Lexbase : A26236W3 : Une clause de limitation de garantie doit avoir été portée à la connaissance de l'assuré au moment de son adhésion à la police ou, tout au moins, antérieurement à la réalisation du sinistre, pour lui être opposable.

Doit être censuré l’arrêt qui retient qu'à supposer que le plafond de garantie n'ait pas été porté à la connaissance de l'assuré lors de la souscription du contrat, la teneur du jugement de 1999 prouvait que l'existence de ce plafond avait bien été évoquée par voie de conclusions échangées entre parties comparantes et que l'assuré en avait eu connaissance à cette occasion, et ajoutait que, depuis la procédure de 1999, les assurés ne pouvaient plus faire valoir que la limitation contractuelle n'avait pas été portée à leur connaissance et que l'assureur était fondé à opposer ce plafond de garantie tant au souscripteur qu'à toutes les personnes ayant la qualité d'assurés selon le contrat ; en effet, selon la Haute juridiction, ces motifs sont impropres à établir que l'assureur rapportait la preuve, lui incombant, que l’assuré avait eu connaissance, avant l'accident dont il a été victime, du montant du plafond dont cet assureur se prévalait.

♦ Clause d’exclusion de garantie – Connaissance de l’assuré

Cass. civ. 2, 13 février 2025, n° 23-16.750, F-D  N° Lexbase : A27056W4 : une clause d'exclusion de garantie doit avoir été portée à la connaissance de l'assuré au moment de son adhésion à la police ou, tout au moins, antérieurement à la réalisation du sinistre, pour lui être opposable.

Cette connaissance est établie par la mention, dans les conditions particulières signées par l'assuré, que celui-ci reconnaît avoir reçu les conditions générales. Est ainsi censuré l’arrêt qui retient que les clauses d'exclusion de garantie invoquées par l'assureur étaient inopposables à l'assuré, au motif que rien ne démontrait que l’assuré y avait acquiescé, alors que la cour constatait que l'assuré avait reconnu, par une mention expresse des conditions particulières revêtues de sa signature, que les conditions générales et les conventions spéciales, comportant les clauses d'exclusion litigieuses, lui avaient été remises lors de la signature du contrat.

♦ Nullité du contrat pour réticence ou fausse déclaration – Inopposabilité aux victimes d'un accident de la circulation ou à leurs ayants droit – Tiers payeur

Cass. civ. 2, 23 janvier 2025, n° 23-15.983, FS-B+R N° Lexbase : A39496RP : La nullité édictée par l'article L. 113-8 du code des assurances n'est pas opposable à la victime par ricochet qui est également le preneur d'assurance, à l'origine de la fausse déclaration, sauf en cas d'abus de droit, tel que défini par la Cour de justice de l'Union européenne. L'assureur ne peut pas opposer à la Caisse primaire d'assurance maladie, tiers payeur subrogé dans les droits des victimes, la nullité du contrat d'assurance qu'il ne peut pas opposer à ces dernières.

♦ Clause d’exclusion de garantie – Exclusion formelle et limitée

Cass. civ. 2, 23 janvier 2025, n° 23-14.482, F-D N° Lexbase : A28456S8 : Il résulte de l’article L. 113-1 du Code des assurances N° Lexbase : L0060AAH, que les clauses d'exclusion de garantie qui privent l'assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de la réalisation du risque doivent être formelles et limitées. Une clause d'exclusion n'est pas formelle lorsqu'elle ne se réfère pas à des critères précis et nécessite interprétation. Pour dire la clause d'exclusion litigieuse conforme aux exigences du texte précité, alors que la clause d'exclusion précitée, rendue ambiguë par l'usage de la conjonction de subordination « lorsque », nécessitait interprétation, de sorte qu'elle n'était pas formelle, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

♦ Assurance de groupe – Notice d’information – Bulletin d’adhésion

Cass. civ. 2, 23 janvier 2025, n° 23-16.292, F-D N° Lexbase : A29066SG : Il résulte de l’article L. 141-4 du Code des assurances N° Lexbase : L2646HWW que le souscripteur d’une assurance de groupe est tenu de remettre à l'adhérent une notice établie par l'assureur qui définit les garanties et leurs modalités d'entrée en vigueur ainsi que les formalités à accomplir en cas de sinistre. Il en découle que l'assureur ne peut opposer à l'adhérent une clause du contrat d'assurance qui n'a pas été portée à sa connaissance. L'assureur ne peut opposer à l'adhérent ou au bénéficiaire d'un contrat d'assurance de groupe des clauses conditionnant, excluant ou limitant la garantie ne figurant pas dans les documents qui lui ont été remis lors de son adhésion, à moins qu'il n'établisse les avoir portées à ce moment-là à sa connaissance.

♦ Globalisation des sinistres – Responsabilité du professionnel pour manquement à ses obligations d’information et de conseil

Cass. civ. 2, 23 janvier 2025, n° 22-24.421, F-D N° Lexbase : A27816SS : Les dispositions de l’article L. 124-1-1 du Code des assurances N° Lexbase : L6252DIE consacrant la globalisation des sinistres ne sont pas applicables à la responsabilité encourue par un professionnel en cas de manquements à ses obligations d’information et de conseil, celles-ci, individualisées par nature, excluant l'existence d'une cause technique, au sens de ce texte, permettant de les assimiler à un fait dommageable unique. En constatant l’épuisement de la garantie prévue au contrat d’assurance, alors qu'elle retenait que la société avait manqué à son obligation d'information, ce dont il résultait que la responsabilité de l'assurée était engagée au titre de ses manquements dans l'exécution d'obligations dont elle était spécifiquement débitrice à l'égard de l’investisseur, la cour d'appel a violé l’article L. 124-1-1 du Code des assurances.

II. Baux d’habitation

♦ État des lieux – Preuve – Photographies

Cass. civ. 3, 6 février 2025, n° 23-21.193, F-D N° Lexbase : A27636UU : Le juge des contentieux de la protection a relevé que les parties étaient convenues, d'un commun accord, compte tenu des difficultés rencontrées pour décrire de façon littérale l'état du logement lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, de consigner cet état sur le même document que celui dressé lors de l'entrée dans les lieux par la prise de photographies, cet accord étant mentionné dans la rubrique « autres observations » de l'état des lieux de sortie suivie de leur signature. Ayant ainsi fait ressortir que, nonobstant la décision prise par les parties de se référer à des photographies pour décrire l'état du logement dans l'état des lieux de sortie, ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n'était pas obligatoire, il a pu, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, en déduire que ces photographies permettaient la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux et qu'elles prouvaient l'existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux.

♦ Congé pour vendre – Propriétaires indivis

Cass. civ. 3, 23 janvier 2025, n° 23-21.610, F-D N° Lexbase : A28886SR : le consentement de tous les indivisaires est requis pour la délivrance d'un congé pour vendre ; en déclarant valable le congé pour vendre délivré au locataire, sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d'un congé pour vente au locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

III. Construction

Cass. civ. 3, 30 janvier 2025, n° 23-13.369, FS-B N° Lexbase : A54396SA : Lorsqu'elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l'ouvrage est en état d'être reçu et elle peut être assortie de réserves. Ces réserves correspondent aux désordres dont il est établi qu'ils étaient alors apparents pour le maître de l'ouvrage. Dès lors, ne donne pas de base légale à sa décision une cour d'appel qui prononce une réception sans l'assortir de réserves, au motif que le maître de l'ouvrage n'avait formulé aucune remarque ou observation à la date à laquelle l'ouvrage était en état d'être reçu ni à la date à laquelle il avait payé les travaux.

IV. Contrats et obligations

♦ Ensemble contractuels – Contrats interdépendants – Caducité

Cass. civ. 1, 12 février 2025, n° 23-12.705 N° Lexbase : A10956WH, et n° 23-12.706 N° Lexbase : A10836WZ, F-D : Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie, si l'autre partie en avait connaissance.

♦ Contrats interdépendants – Contrat de crédit-bail – Contrat de maintenance – Résiliation – Caducité

Cass. com., 5 février 2025, n° 23-16.749, F-B N° Lexbase : A60566TH : Il résulte de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que lorsqu’un contrat de crédit-bail et un contrat de maintenance sont interdépendants, la résiliation du second entraîne, à la date à laquelle elle produit ses effets, la caducité du premier.

♦ Contrats interdépendants – Caducité – Résolution

Cass. com., 5 février 2025, n° 23-23.358, FS-B N° Lexbase : A60496T9 : la résolution par voie de notification est opposable à celui contre lequel est invoquée la caducité d'un contrat, par voie de conséquence de l'anéantissement préalable du contrat interdépendant, sans qu'il soit nécessaire de mettre en cause le cocontractant du contrat préalablement résolu.

♦ Contrats interdépendants – Contrat de location financière – Résiliation unilatérale –Caducité

Cass. com., 5 février 2025, n° 23-14.318, FS-B N° Lexbase : A60516TB : le locataire d'un logiciel ayant résilié unilatéralement le contrat en invoquant un manquement grave du fournisseur à ses obligations, la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenue de constater la mise en cause de ce dernier, que cette résiliation unilatérale avait entraîné par voie de conséquence la caducité du contrat de location financière.

♦ Protocole transactionnel – Avantage manifestement excessif – Successions

Cass. civ. 1, 29 janvier 2025, n° 23-21.150, F-B N° Lexbase : A39006SA : dans un contrat synallagmatique, l'obtention d'un avantage manifestement excessif au sens des articles 1141 et 1143 du code civil doit s'apprécier aussi au regard des avantages obtenus par l'autre partie.

Après avoir relevé que l’intéressé (qui demandait l’annulation de l’accord transactionnel conclu entre les différents héritiers aux fins de règlement de la succession), qui avait été nommé président de la société E du vivant du défunt et était présent lors de la signature du pacte d'associés, n'établissait pas qu'il ne disposait d'aucune autre option que la signature du protocole qu'il avait lui-même négocié pendant plusieurs semaines au cours de plusieurs échanges et réunions, notamment pour parvenir au calcul de l'indemnité transactionnelle, et en étant assisté d'un notaire et d'un avocat, la cour d'appel, prenant en considération les concessions réciproques prévues à l'article premier de l'accord, a retenu que les droits de l’intéressé vertu de la dévolution légale s'élevaient à la somme de 18 623 388 euros contre 9 311 694 euros pour chacune de ses cousines tandis que, en application du testament de 2014, chacun des trois cousins aurait perçu la somme de 10 155 590 euros et que l'application de la transaction litigieuse était plus avantageuse pour l’intéressé que le testament de 2014 puisqu'il avait droit à la somme de 13 913 564 euros après versement à chacune de ses cousines de la somme de 2 354 912,82 euros, tandis qu'il aurait eu droit à la somme de 10 155 590 euros si le testament de 2017 avait été annulé. Par ces seuls motifs, faisant ressortir que l'avantage obtenu par les cousines n'était pas manifestement excessif, la cour d'appel a légalement justifié sa décision au visa des articles 1141 N° Lexbase : L0850KZI et 1143 N° Lexbase : L1977LKG du Code civil.

♦ Action paulienne – Fraude – Appauvrissement du débiteur

Cass. com., 29 janvier 2025, n° 23-20.836, F-B N° Lexbase : A38986S8 : Il résulte de l'article 1341-2 du Code civil N° Lexbase : L0672KZW que le créancier peut agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d'établir, s'il s'agit d'un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude. Un créancier dispose de l'action paulienne lorsque la cession, bien que consentie au prix normal, a pour effet de faire échapper un bien à ses poursuites en le remplaçant par des fonds plus aisés à dissimuler, ce qui caractérise le préjudice du créancier, qui n'a pas à rapporter la preuve, en outre, de l'appauvrissement du débiteur.

♦ Mandat – Contrat de vente d'espace publicitaire – Preuve

Cass. com., 29 janvier 2025, n° 23-19.341, F-B N° Lexbase : A38956S3 : Le vendeur d'espaces publicitaires qui a conclu un contrat de vente avec le mandataire d'un annonceur, bénéficie d'une action directe en paiement contre ce dernier s'il justifie du principe de sa créance et du pouvoir du mandataire lors de la conclusion du contrat de vente d'espaces publicitaires, sans être tenu de rapporter la preuve que le mandat a été conclu par écrit.

♦ Sous-traitance – Contrat-cadre – Résiliation

Cass. com., 29 janvier 2025, n° 22-13.974, F-D N° Lexbase : A02266TK : L'annonce, à l’un de ses sous-traitants référencé dans le contrat-cadre, de l'absence de conclusion de futurs contrats d'application par suite de la fin du contrat principal, ne saurait être analysée comme l’intention de résilier à ses torts le contrat-cadre de référencement de sous-traitance.

♦ Résolution unilatérale – Résolution injustifiée – Résolution brutale – Indemnisation

Cass. com., 29 janvier 2025, n° 23-17.795, F-D N° Lexbase : A02046TQ : En jugeant que la résolution du contrat par la société était justifiée, retenant ainsi la responsabilité de cette dernière qu'à raison du caractère brutal de cette résolution et, en conséquence, en limitant à la somme de 5 000 euros les dommages et intérêts auxquels elle était condamnée, alors qu'elle avait retenu qu'aucune inexécution grave ni aucun comportement gravement déloyal ne pouvait être reproché à la société cocontractante, ce dont il résultait que la résolution était injustifiée et pas seulement brutale, la cour d'appel a violé les  articles 1224 N° Lexbase : L0939KZS et 1226 N° Lexbase : L0937KZQ du Code civil.

♦ Obligations - Répétition de l'indu - Frais professionnels indûment remboursés au salarié licencié

Cass. soc., 15 janvier 2025, n° 23-19.595, F-D N° Lexbase : A97236Q8 : Tout paiement suppose une dette, que ce qui a été payé sans être dû est sujet à restitution et que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. L'absence de faute lourde du salarié ayant été licencié (le débiteur) ne fait pas obstacle à une demande en répétition de l'indu par l’employeur (le créancier) au titre des frais professionnels (indûment remboursés).

V. Copropriété

Parties communes générales/spéciales – Autorisation de travaux – Assemblée générale

Cass. civ. 3, 6 février 2025, n° 23-18.586, FS-B N° Lexbase : A60406TU : Lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.

VI. Droit rural

Cass. civ. 3, 23 janvier 2025, trois arrêts, n° 23-18.984 N° Lexbase : A27796SQ et n° 23-18.985 N° Lexbase : A28226SC et n° 23-18.986 N° Lexbase : A29316SD, F-D : le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie soit d'une contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L4458I4U, soit, si elle est de nature à lui porter préjudice, d'une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l'article L. 411-37. Lorsque l'un des copreneurs cesse de participer à l'exploitation du bien loué mis à la disposition d'une société dont il est associé, le bailleur est tenu de démontrer que ce manquement est de nature à lui porter préjudice. Le non-usage de la faculté prévue au troisième alinéa de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime ne constitue pas une infraction de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31, II, 1°, du même code N° Lexbase : L8924IWG.

VII. Droit des biens

♦ Servitude par destination du père de famille – Date d’appréciation des conditions

Cass. civ. 3, 23 janvier 2025, n° 23-12.385, FS-B N° Lexbase : A39396RC : les conditions d'existence d'une servitude par destination du père de famille doivent s'apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l'objet d'une nouvelle division.

♦ Servitude de passage – Fonds loué - Trouble manifestement illicite – action en référé du locataire

Cass. civ. 3, 23 janvier 2025, n° 23-19.970, FS-B N° Lexbase : A39546RU : Si le locataire n'a pas qualité pour agir en reconnaissance de l'existence d'une servitude de passage au profit du fonds qu'il loue, il peut, en cas d'atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement dudit passage.

♦ Démolition de constructions empiétant sur une propriété – Trouble manifestement illicite – Procès-verbal de bornage

Cass. civ. 3, 23 janvier 2025, n° 23-18.821, F-D N° Lexbase : A28026SL : une cour d'appel ne peut retenir l'existence d’empiétements sur une propriété, constitutifs d'un trouble manifestement illicite et ordonner qu'il y soit mis un terme par la suppression de tous les ouvrages empiétant lorsque le droit de propriété prétendument violé n'est fondé que sur un procès-verbal de bornage ; un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d'attribuer la propriété d'une portion de terrain et d'ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits (Cass. civ. 3, 8 décembre 2004, n° 03-17.241, FS-P+B N° Lexbase : A3673DER ; Cass. civ. 3, 10 novembre 2009, n° 08-20.951, FS-P+B N° Lexbase : A1850ENT ; Cass. civ. 3, 10 juillet 2013, n° 12-19.416, FS-P+B N° Lexbase : A8834KIZ).

♦ Servitude conventionnelle – Volonté claire et non équivoque – Syndicat de copropriétaires –  Délibération d'assemblée générale

Cass. civ. 3, 23 janvier 2025, n° 23-11.653, F-D N° Lexbase : A29166SS : si un acte constitutif de servitude peut résulter d'une délibération d'assemblée générale de copropriété, c'est à la condition que cette dernière témoigne de la volonté claire et non équivoque du syndicat de créer une servitude d'usage grevant son fonds au profit de celui du syndicat de la résidence voisine. En estimant qu’était caractérisée une « démarche active » du syndicat des copropriétaires d'accorder au syndicat de la résidence voisine une servitude d'utilisation de son local de chaufferie, pour retenir l'existence d'une servitude d'origine conventionnelle, sur la base de délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires se bornant à faire état d'un système de chauffage commun aux deux résidences et de sa gestion, alors que les deux procès-verbaux se bornaient à préciser l'emplacement de la chaudière et à prévoir une répartition des charges d'entretien et de consommation de gaz entre les deux résidences, ainsi que la souscription commune d'un contrat d'entretien, la cour d'appel, qui n'a pas constaté une volonté claire et non équivoque du syndicat de créer une servitude d'usage grevant son fonds au profit de celui du syndicat de la résidence voisine, a violé les articles 690 N° Lexbase : L3289ABG, 691 N° Lexbase : L3290ABH, alinéa 1er, et 1134, devenu 1103 N° Lexbase : L0822KZH, du Code civil.

VIII. Responsabilité

♦ Vente d’animal – Défaut de conformité

Cass. civ. 1, 12 février 2025, n° 23-20.269, F-D N° Lexbase : A10606W8 : Il résulte de l’article L. 213-1 du Code rural N° Lexbase : L2214L8I que les dispositions qui régissent la garantie légale de conformité sont applicables aux ventes d'animaux conclues entre un vendeur agissant au titre de son activité professionnelle ou commerciale et un acheteur agissant en qualité de consommateur. Et aux termes de l’article L. 217-4 du Code de la consommation N° Lexbase : L2120L8Z, le vendeur livre un bien conforme au contrat et répond des défauts de conformité existant lors de la délivrance.

Pour rejeter les demandes d’indemnisation de l’acheteur, l'arrêt retient qu'un vice rédhibitoire ne constitue pas de facto un défaut de conformité et que, quand bien même l'animal était affecté d'une dysplasie génétique dès sa naissance, il n’était pas démontré qu'il présentait une différence avec sa description lors de sa vente ni avec ce à quoi les acquéreurs pouvaient s'attendre en acquérant un animal domestique de compagnie. En statuant ainsi, alors qu'elle constatait que l'animal, déclaré comme étant en bonne santé au moment de la délivrance, présentait en réalité une maladie génétique, la cour d'appel a violé les articles L. 213-1 du Code rural et de la pêche maritime et L. 217-4 du Code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2021-1247 du 29 septembre 2021.

♦ Dommages corporels – Perte de revenus de gains professionnels (PGPF)

CE 5 ch., 14 février 2025, n° 493128 N° Lexbase : A06656WK : la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en tenant compte de la circonstance que l'intéressé avait investi en qualité d'auto-entrepreneur dans une laverie automatique dont les revenus lui avaient permis de ne pas subir de pertes de revenus après la date de consolidation de son état, pour en déduire qu'il ne justifiait pas de pertes de revenus professionnels indemnisables alors que les revenus de cet investissement, dont il n'est pas allégué qu'il aurait été financé par des indemnités perçues par l'intéressé en réparation des préjudices dont il recherche l'indemnisation, ne constituaient pas des revenus de remplacement versés au titre de l'accident en litige et lui étaient acquis en toute hypothèse.

♦ Dommage corporel – Responsabilité médicale - ONIAM – ATP – PCH

Cass. civ. 1, 29 janvier 2025, n° 23-21.419, F-B N° Lexbase : A38966S4 : le versement d'une rente au titre de l'assistance par une tierce personne ne peut être subordonnée à la production annuelle, par la victime, d'une attestation justifiant qu'elle ne perçoit pas la prestation de compensation du handicap.

♦ Garantie des vices cachés – Vendeur professionnel – Présomption irréfragable de connaissance du vice de la chose vendue – Acquéreur intermédiaire

Cass. com., 29 janvier 2025, n° 23-17.954, F-D N° Lexbase : A02216TD : Il résulte de l'article 1645 du Code civil N° Lexbase : L1748ABD une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. L'acquéreur qui a eu connaissance des vices de la chose à l'issue de la vente ne peut toutefois être garanti par son propre vendeur des conséquence de la faute qu'il a commise en revendant lui-même la chose en connaissance de cause.

En jugeant que le vendeur n'était tenu, outre la restitution du prix de vente, d'aucun dommages-intérêts envers l’acquéreur intermédiaire au motif que ce dernier connaissait « l'inadaptation des collecteurs monobloc à l'utilisation des engins qu'elle fabriquait », par des motifs constatant non pas la connaissance par l’acquéreur intermédiaire, du vice affectant le moteur à la date de la vente de l’engin à un sous-acquéreur, mais sa connaissance du vice à la date de la survenance du sinistre, impropres à exclure tous dommages et intérêts dûs par le vendeur professionnel originaire, la cour d’appel a violé l’article 1645 du Code civil.

♦ Garantie des vices cachés - Délai de prescription

Cass. civ. 1, 29 janvier 2025, quatre arrêts, n° 23-19.987, F-D N° Lexbase : A01706TH, n° 23-20.385, F-D N° Lexbase : A01946TD, n° 23-20.738, F-D N° Lexbase : A24196TR, n° 23-19.302, F-D N° Lexbase : A24186TQ : la première chambre civile de la Cour de cassation rappelle les solutions désormais bien établies, posées par la Chambre mixte de la Cour de cassation dans ses arrêts du 21 juillet 2023.

Il résulte des articles 1648, alinéa 1^er N° Lexbase : L9212IDK, et 2239 N° Lexbase : L7224IAS du Code civil, d'une part, que le délai de deux ans prévu pour exercer l'action en garantie des vices cachés est un délai de prescription, d'autre part, que, lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, ce délai est suspendu et recommence à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée (Cass. civ. 1, 29 janvier 2025, n° 23-19.987 et n° 23-20.385 ; solution posée par Cass. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809 N° Lexbase : A85501BB).

Par ailleurs, l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie (Cass. civ. 1, 29 janvier 2025, n° 23-20.738 ; solution posée par Cass. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789, publié N° Lexbase : A85491BA).

Ce délai-butoir est applicable aux ventes conclues avant l'entrée en vigueur de cette loi, si le délai de prescription décennal antérieur n'était pas expiré à cette date, compte étant alors tenu du délai déjà écoulé depuis celle du contrat conclu par la partie recherchée en garantie (Cass. civ. 1, 29 janvier 2025, n° 23-19.302, F-D ; v. Cass. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763 N° Lexbase : A85511BC, n° 21-19.936 N° Lexbase : A85481B9 et n° 21-17.789 N° Lexbase : A85491BA).

♦ Responsabilité du professionnel chargé de monter une opération d'optimisation fiscale – Rectification fiscale – Dispositif dit « Girardin industriel »

Cass. civ. 2, 23 janvier 2025, n° 22-24.421, F-D N° Lexbase : A27816SS : Il résulte des articles 1147 N° Lexbase : L0866KZ4 et 1149 N° Lexbase : L0864KZZ du Code civil que le paiement des pénalités de retard mises à la charge d'un contribuable à la suite d'une rectification fiscale lui refusant le bénéfice de la réduction d'impôt escomptée d'une opération de défiscalisation ne constitue pas un préjudice indemnisable, sauf s'il est établi que, sans la faute des personnes en charge de cette opération dont la responsabilité est recherchée, ce contribuable n'aurait pas été exposé au paiement de ces pénalités.

♦ Indemnisation - Préjudice économique - Évaluation forfaitaire

Cass. civ. 2, 23 janvier 2025, n° 23-16.837, F-D N° Lexbase : A29326SE : Pour évaluer le préjudice économique subi par le fils de la victime en retenant une solution forfaitaire, alors que la réparation du préjudice doit correspondre à ce dernier et ne saurait être appréciée de manière forfaitaire, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.

IX. Vente d’immeubles

♦ VEFA – Non-conformité apparente – Responsabilité contractuelle

Cass. civ. 3, 13 février 2025, n° 23-15.846, FS-B N° Lexbase : A68666UT : La garantie prévue à l'article 1642-1 du Code civil étant exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun, l'acquéreur en état futur d'achèvement, qui invoque un préjudice résultant d'une non-conformité apparente, n'est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d'information et de conseil.

♦ Servitude occulte – Garantie des servitudes non apparentes non déclarées – Clause d’exclusion de la garantie

Cass. civ. 3, 13 février 2025, n° 23-17.636, FS-B N° Lexbase : A68626UP : Il résulte des articles 1627 N° Lexbase : L1729ABN et 1638 N° Lexbase : L1740AB3 du Code civil qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente. N'exclut pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées la clause stipulant, au titre de l'état du bien, que l'acquéreur prendra celui-ci dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

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