[Dépêches] Droit de préférence « Pinel » : l’acquéreur évincé peut agir en nullité de la vente

L'acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n'était pas titulaire.

Le droit de préférence du locataire commercial institué par la loi « Pinel » (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 N° Lexbase : L4967I3D) est source d'un contentieux abondant. En effet, le manque de clarté du texte de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce N° Lexbase : L4529MBD a conduit les juges à en clarifier le régime juridique. Une nouvelle précision est apportée par la Cour de cassation dans un arrêt du 30 janvier dernier.

Dans cette affaire, un notaire a notifié la vente d'un immeuble au locataire de locaux à usage de bureaux. Ce dernier a accepté l'offre de vente. Or, le locataire de bureau à usage professionnel ne bénéficie pas du droit de préférence. L’acquéreur évincé a donc demandé la nullité de la vente.

Mais, la cour d’appel a estimé que les vendeurs, ayant procédé à la notification de la cession des locaux, pouvaient seuls contester l'existence de ce droit et agir en nullité de la vente.

La question posée à la troisième chambre civile était donc de savoir si l’acquéreur évincé pouvait agir en nullité de la vente litigieuse.

La Cour de cassation rappelle que, selon l’article 31 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1169H43, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Elle répond donc positivement à cette question, assez fréquente en pratique : l'acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente.

On notera que cette solution est identique à celle retenue en matière de droit de préemption du preneur à bail rural (Cass. civ. 3, 17 février 2010, n° 09-10.474, FS-P+B N° Lexbase : A0490ESX).

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