[Brèves] Exonération en cas de cession de la résidence principale : appréciation des diligences nécessaires pour une vente dans les meilleurs délais

► Le tribunal administratif de Grenoble est revenu dans un arrêt du 14 juin 2024 sur les conditions d’exonération d'impôt sur la plus-value immobilière en cas de départ de France.

Faits. Une SCI a acquis une maison pour un montant de 1 405 000 euros qu'elle a revendue par acte authentique pour un montant de 2 180 000 euros. Une déclaration de plus-value immobilière a généré une imposition à l’IR, aux prélèvements sociaux et à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, d'un montant total de 141 078 euros, en application du régime fiscal des plus-values des particuliers non-résidents.

Procédure. La SCI sollicite la restitution de cette somme en invoquant le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions de l'article 150 U II 1° du Code général des impôts au motif que cette maison doit être qualifiée de résidence principale des deux associés de la SCI requérante.

Rappel (CGI, art. 150 U N° Lexbase : L0703MLM). Les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu. Ces dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Jugement du tribunal. Sont considérés comme résidence principale au sens de ces dispositions, les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession, du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal.

Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

En l’espèce, l’agence immobilière a vendu pour la SCI une maison acquise le 14 juin 2008. Estimant que cette maison constituait la résidence principale de ses associés, la SCI requérante, qui entend bénéficier de l'exonération de la plus-value de cession soutient avoir engagé des démarches nécessaires à la mise en vente de sa maison :

• tout d'abord de manière officieuse avec l'agence ;
• ensuite par le biais d'un mandat simple de vente, à Dubaï, deux mois après l'arrivée de ses associés sur le territoire le 5 mars 2018 ;
• et enfin le 30 janvier 2019 via un mandat de vente exclusif avec l'agence.

À supposer, ainsi que le soutient la SCI, que la mandataire installée à Dubaï soit habilitée à recevoir un mandat de vente simple, d'une part, le seul rapport de prospection de la mandataire sur six mois qui, sur une page, fait état, sans la détailler, de la mise en place d'une stratégie de vente orientée vers le Moyen-Orient dans un premier temps puis un élargissement vers l'Asie et l'Europe dès septembre 2018 et de deux rapports de visite et d'autre part, un teaser en langue arabe présentant la maison à vendre de la SCI, ne sauraient suffire à établir que la SCI requérante a accompli les diligences nécessaires pour une vente dans les meilleurs délais.

Le tribunal précise également qu’eu égard aux caractéristiques du bien en cause dont la superficie et le coût sont atypiques, la SCI, en ne commençant à baisser son prix de vente initial manifestement surévalué au regard du prix de vente définitif, qu'en janvier 2019, soit un an après sa mise en vente initiale, et en ne souscrivant un mandat de vente exclusif en France qu'un an plus tard, le 30 janvier 2019, n'a pas accompli les diligences nécessaires pour une vente dans les meilleurs délais.

Par suite, c'est à bon droit que l'administration a refusé à la SCI le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions précitées de l'article 150 U du Code général des impôts.

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