[Brèves] Résiliation du bail pour défaut de paiements postérieurs au jugement d’ouverture : précisions importantes

► Le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés.

Faits et procédure. Après la mise en redressement judiciaire d’une société, la bailleresse de locaux commerciaux loués à cette dernière a saisi le juge-commissaire d'une requête aux fins de voir constater la résiliation du bail.

Le tribunal a arrêté le plan de redressement. Le juge-commissaire a rejeté la demande de voir constater la résiliation de plein droit du bail. La bailleresse a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation énonce qu’il résulte de l'article L. 622-14, 2° du Code de commerce N° Lexbase : L8845INW, rendu applicable au redressement judiciaire par l'article L. 631-14 du même code N° Lexbase : L9175L7X, et de l'article R. 622-13, alinéa 2 N° Lexbase : L7287IZW, rendu applicable au redressement judiciaire par l'article R. 631-20 N° Lexbase : L1003HZ8, que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés.

Or, en l’espèce, la cour d’appel (CA Paris, 5-9, 22 septembre 2022, n° 21/14862 N° Lexbase : A28888LK) a constaté que la débitrice avait payé, le 9 septembre 2020, les loyers échus postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective, que ce paiement avait été reçu le 10 septembre 2020 par le bailleur, qui, le même jour, avait saisi le juge-commissaire d'une demande de constatation de la résiliation de plein droit. Dès lors, la cour d’appel retient exactement que la créance de loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur, de sorte que la requête du bailleur doit être rejetée.

Observations. La Cour de cassation apporte ici une précision, à notre sens, inédite. Concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture, la Haute juridiction a eu l’occasion de préciser que lorsque le juge-commissaire est saisi sur le fondement de l’article L. 641-12, 3° du Code de commerce, il doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder aucun délai de paiement prévu par l’alinéa 2 de l'article L. 145-41 du Code de commerce N° Lexbase : L1063KZE, ni même faire usage de la faculté d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil N° Lexbase : L0688KZI (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-22.164, FS-B N° Lexbase : A33907XT, E. Le Corre-Broly, Lexbase Affaires, juin 2022, n° 720 N° Lexbase : N1791BZD). L’arrêt rapporté rééquilibre les rapports bailleur/locataire dans un tel contexte.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable