[Brèves] Qualification de société à prépondérance immobilière et plus-values de cession de titres

► La cour administrative d’appel de Versailles a rendu le 7 mai 2024, un arrêt relatif à l’appréciation de la prépondérance immobilière en matière de plus-values de cession de titres d’une SCI.

Par principe, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession des titres ou, a été, à la clôture du dernier exercice précédant la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière (CGI, art. 219, I, a sexies, 0 bis N° Lexbase : L4110MGC).

Le législateur réalise traditionnellement une distinction selon que les immeubles soient affectés par la personne morale de manière permanente comme moyens d’exploitation, ou, qu’ils constituent l’objet même de l’exploitation de la société ou de placements en capitaux. Alors que dans le premier cas, ils sont exclus de la définition de la prépondérance immobilière (CE 9^e et 10^e s.-sect. réunies, 12 décembre 2012, n° 329821 N° Lexbase : A8224IYA), le Conseil d’État estime qu’ils seront pris en compte lorsqu’ils sont considérés comme des supports de l’activité exercée (CE 3^e et 8^e s.-sect. réunies, 13 juillet 2006, n° 276362 N° Lexbase : A6514DQC).

Par ailleurs, l’article 219, I-a quinquies du Code général des impôts prévoit que les titres de participation détenus au sein de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime de quasi-exonération des plus-values à long terme. Ainsi, les plus-values réalisées lors de la cession de titres sont imposées au taux de droit commun de 25 % de l’IS sans bénéficier d’un quelconque régime de faveur.

Faits. Dans le cas d’espèce, une société a cédé des titres sociaux d’une SCI en 2015 qu’elle détenait depuis six ans. Des suites de cette cession, la société cédante a jugé que la plus-value réalisée au titre de la cession constituait une plus-value à long terme et devait être soumise au régime de quasi-exonération prévu par l’article 219-I, a quindecies du Code général des impôts.

L’administration fiscale considérait quant à elle que la SCI disposait du caractère de société à prépondérance immobilière non cotée et devait à ce titre être imposée au taux de droit commun de l’IS. À l’appui de sa position, elle retenait notamment un faisceau d’indices révélant la qualification de société à prépondérance immobilière. Elle a ainsi pris en compte plusieurs éléments de fait, à savoir la valeur du terrain dont la SCI se portait acquéreur ainsi que les en-cours de production immobilisés à l’actif de la SCI.

Décision de la CAA de Versailles. Par une décision du 7 mai 2024, les juges de la cour administrative d'appel de Versailles infirment la position de l’administration et jugent qu’il ne peut être tenu compte pour l’appréciation du caractère de la prépondérance immobilière d’un bien immobilier faisant l’objet d’une promesse de vente synallagmatique.

D’une part, concernant les en-cours de production, ils estiment que ceux-ci étaient constitués de frais engagés en vue d’un projet de construction sur un terrain, dont elle n’avait pas encore acquis la propriété.

D’autre part, concernant la prise en compte du terrain, il ne pouvait être tenu compte de ce terrain pour apprécier la prépondérance immobilière de la SCI dans la mesure où la promesse était assortie de deux conditions suspensives, dont une relative au transfert de propriété qui n’avait vocation à intervenir qu’à compter de la réitération par acte authentique. Celle-ci étant intervenue après la date de cession des parts de SCI, en novembre 2015, les juges rejettent ainsi la prise en compte de ce terrain pour l’appréciation du caractère de prépondérance immobilière.

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