[Brèves] Rien ne sert d’assigner le vendeur sans mettre en cause le diagnostiqueur

► La responsabilité du vendeur est parfois plus compliquée à engager que celle du diagnostiqueur, qui est pour l’acquéreur, fondée sur l’article 1240 du Code civil ; le vendeur peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie stipulée au contrat, peu important que le diagnostic se soit révélé erroné dès lors qu’il ne pouvait le savoir.

De l’importance des fondements de l’action, telle pourrait être la morale de cette affaire, s’il fallait en trouver une. Il est parfois plus difficile de rechercher la responsabilité du vendeur pour un acquéreur en cas de diagnostic avant-vente erroné que de mettre en cause le diagnostiqueur. En contrepoint, rien ne permet d’exclure que l’acquéreur n’ait pas engagé la responsabilité de son conseil pour manquement à son obligation de trouver les actions efficaces à la défense des intérêts de son client, mais c’est un autre sujet.

En l’espèce, une venderesse vend sa maison d’habitation. Invoquant l’existence de vices cachés affectant les toitures, l’acquéreur a engagé une action estimatoire contre les vendeurs. La toiture est infestée de termites ce qui ne ressort pas des diagnostics réalisés avant la vente. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 25 août 2022, rejette la demande (CA Nîmes, 25 août 2022, n° 20/03516, N° Lexbase : A54898GE).

L’acquéreur forme un pourvoi. Il articule qu’en l’absence de l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Il en va de même lorsque le diagnostiqueur a été mis dans l’impossibilité, du fait du vendeur, d’accéder à la zone considérée, surtout lorsque celui-ci leur demande dans son rapport de pouvoir venir compléter son constat lorsque la zone sera de nouveau accessible, ce que la venderesse ne fera pas.

Selon le pourvoi, il n’est dès lors pas possible de faire application de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée au contrat.

Le pourvoi est rejeté. Pour la Haute juridiction, il n’appartient pas aux vendeurs de prendre les dispositions nécessaires pour permettre le contrôle d’une zone inaccessible afin de mettre le diagnostiqueur en mesure de compléter ses constats. La mauvaise foi des vendeurs ne peut être de ce fait établie. Ils peuvent donc se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée au contrat.

Cette décision est aussi l’occasion de revenir sur les conditions d’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, stipulée dans la plupart des actes de vente.

En premier lieu, il faut établir les circonstances propres à établir l’ignorance par le vendeur de l’existence du vice, en tant que condition de la garantie ainsi que, en deuxième lieu, la notion de vice apparent dont l’acheteur a pu lui-même se convaincre (Cass. ass. plén., 27 octobre 2006, n° 05-18.977, P+B+R+I N° Lexbase : A0472DSB). En troisième lieu, il faut que le vendeur soit de bonne foi.

La solution n’est pas nouvelle. Pour exemple, il avait déjà été retenu que la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente est opposable à l’acquéreur malgré la présence d’amiante dans l’immeuble (Cass. civ. 3, 6 juillet 2011, n° 10-18.882, FS-P+B N° Lexbase : A9565HUS).

A contrario, la présence d’amiante dans un immeuble ne le rend pas automatiquement impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 5 juin 2012, n° 11-15.628, F-D N° Lexbase : A3756ING).

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