[Brèves] Jouissance privative d’un logement indivis indécent et insalubre : indemnité d’occupation nulle ?

► Le constat de la vétusté, et plus largement du mauvais état d'un bien indivis, le classant en dessous du seuil de décence et de salubrité, est un motif impropre à décharger un coïndivisaire de son obligation d'indemniser l'indivision en raison de la jouissance privative du bien indivis.

L’état d’insalubrité d'un bien indivis est-il un motif de nature à décharger totalement l’indivisaire en ayant la jouissance privatif ? Telle était la question soumise à la Cour de cassation dans cet arrêt en date du 27 mars 2024.

La cour d’appel de Riom l’avait admis, après avoir retenu que la valeur du bien immobilier en cause était nulle, compte tenu de son état actuel le classant en dessous du seuil de décence et de salubrité (CA Riom, 25 janvier 2022, n° 20/00557 N° Lexbase : A31627KC).

Mais la Cour de cassation ne suit pas le raisonnement. Elle rappelle le principe selon lequel il résulte de l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil N° Lexbase : L9938HNE, que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Elle censure donc l’arrêt pour défaut de base légale, reprochant à la cour de s’être déterminée ainsi, par des motifs impropres à décharger le coïndivisaire de son obligation d'indemniser l'indivision en raison de la jouissance privative du bien indivis.

La décision est intéressante en ce qu’elle permet de confirmer que, pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, les juges du fond ne sont pas tenus de se fonder sur la seule valeur locative du bien (Cass. civ. 1, 13 décembre 1994, n° 92-20.780, publié au bulletin N° Lexbase : A7385AB7).

Car tel était précisément le sens de la question soumise à la Cour suprême. La cour d’appel avait effectivement retenu, pour refuser d'allouer une indemnisation d'occupation, que la valeur locative du deuxième étage de l'immeuble litigieux était nulle en raison de l'état des lieux, qui auraient été insusceptibles d'être loués, car vétustes, en état d'usure avancée, et en-dessous des seuils d'habitabilité, de décence et de salubrité.

Mais bien entendu, si l’état de vétusté du bien est de nature à diminuer la valeur de l’indemnité d’occupation, la Cour de cassation indique clairement que cela ne saurait la réduire à zéro. Le principe est celui du versement d’une indemnité, fût-elle symbolique.

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