[Brèves] Construction sur le terrain d’autrui et caractérisation d’un titre putatif

► Est impropre à écarter l'existence d'un titre putatif dont le constructeur aurait pu croire qu'il l'autorisait à bâtir en qualité de propriétaire, le fait que les documents en cause n'émaneraient pas du véritable propriétaire de la parcelle.

Pour rappel, l’article 555 du Code civil N° Lexbase : L3134ABP pose le principe de l’accession du propriétaire aux constructions réalisées sur son terrain par un tiers ; il en résulte que le propriétaire est en droit :

• soit d’en conserver la propriété (moyennant indemnisation du tiers constructeur) ;
• soit d’exiger leur démolition aux frais du tiers constructeur.

Le propriétaire perd toutefois le bénéfice de cette option lorsque le constructeur est qualifié de « bonne foi », à savoir plus précisément qu’il est dans l’obligation d’indemniser celui-ci, sans pouvoir exiger la démolition à ses frais.

De longue date, la jurisprudence a précisé que la bonne foi, au sens de ce texte, s'entend par référence à l'article 550 du même code N° Lexbase : L3124ABC et concerne celui qui possède comme propriétaire, soit en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices (Cass. civ. 3, 17 novembre 1971, n° 70-13.346 N° Lexbase : A9115CH3 ; Cass. civ. 3, 29 mars 2000, n° 98-15.734, publié au bulletin N° Lexbase : A5494AWE ; Cass. civ. 3, 12 juillet 2000, n° 98-18.857 N° Lexbase : A9120AGU ; Cass. civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-67.178, F-D N° Lexbase : A1115E3P), soit en vertu d'un titre putatif (Cass. civ. 1, 5 décembre 1960, n° 59-10.820 N° Lexbase : A86914QX ; Cass. civ. 1, 10 avril 1967, n° 65-12.221, Bull. civ. I, n° 118).

Récemment, la Cour de cassation avait eu l’occasion de préciser que la seule autorisation de construire sur le terrain d’autrui ne caractérise pas la bonne foi du tiers constructeur au sens de l’article 555 du Code civil, conformément à une appréciation stricte de la bonne foi en matière de construction sur le terrain d’autrui (Cass. civ. 1, 15 avril 2021, n° 20-13.649, FS-P N° Lexbase : A80884PA ; sur cet arrêt, v. S. Jean, Lexbase Droit privé, mai 2021, n° 864 N° Lexbase : N7423BYL).

L’arrêt rendu le 14 mars 2024 mérite d’être relevé en ce qu’il apporte une nouvelle précision s’agissant de la caractérisation d’un titre putatif, en retenant qu’il n’est pas exigé que ce titre putatif émane du véritable propriétaire de la parcelle.

Après avoir rappelé que la définition du titre putatif, qui est « celui dont le constructeur a pu croire qu'il l'autorisait à bâtir en qualité de propriétaire », elle censure en effet l’arrêt qui, pour accueillir  la demande de démolition, énonçait que les deux documents dont se prévalait le constructeur pour établir sa bonne foi, dès lors qu'ils n'émanaient pas du véritable propriétaire de la parcelle litigieuse, ne pouvaient constituer un titre putatif.

Selon la Cour suprême, en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à écarter l'existence d'un titre putatif, dont le constructeur aurait pu croire qu'il l'autorisait à bâtir en qualité de propriétaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

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