[Brèves] La preuve de la date de l’usage d’habitation commence à devenir ardue

► Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970 ; cette preuve se fait par tous moyens et relève de la libre appréciation des juges du fond.

Le principe posé par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation N° Lexbase : L0141LNK est de soumettre la location de certains biens à une autorisation administrative préalable, sous peine de sanctions. Précisément, l’obligation d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage s’applique :

• si le local est situé dans le champ géographique d’application de l’article. Il doit donc se trouver dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans l’un des départements dans lesquels la règlementation s’applique, quelle que soit le nombre d’habitants (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis ou Val-de-Marne) ; à ces zones s’ajoutent celles dans lesquelles la règlementation relative au changement d’usage peut être rendue applicable, soit par une décision du préfet sur proposition du maire, soit, pour les communes de plus de 50 000 habitants, par une délibération de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU ou, à défaut, du conseil municipal ;
• aux locaux à usage d’habitation transformés en un usage autre. Autrement dit, seul le changement d’usage des locaux d’habitation entre dans le champ d’application de la règlementation. Pour apprécier cet usage, il a bien fallu déterminer une date de référence. La date fixée est celle du 1^er janvier 1970. Un local est réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. L’article L. 631-7 précise même que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

La présente décision est l’occasion d’y revenir.

En l’espèce, la Ville a assigné une SCI, propriétaire d’un appartement, devant le tribunal judiciaire statuant en la forme des référés pour obtenir son retour à l’habitation et la condamnation de la défenderesse au paiement de deux amendes civiles. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 septembre 2022, rejette ces demandes (CA Paris, 1, 2, 15 septembre 2022, n° 21/22410 N° Lexbase : A99608IQ).

Les conseillers ont retenu que la déclaration remplie postérieurement au 1^er janvier 1970 mais avant la date limite de dépôt et mentionnant que le bien est occupé par son propriétaire, démontrent que le bien était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970.

Un pourvoi est formé mais il est rejeté. La Haute juridiction rappelle qu’en vertu de l’article L. 631-7 précité, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970 et que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

Elle rappelle aussi que les déclarations souscrites par les redevables de la propriété foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l’administration, comportent les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété, de sorte qu’une déclaration remplie postérieurement ne permet pas d’en établir l’usage à cette date.

La solution n’est pas nouvelle (Cass. civ. 3, 11 janvier 2024, n° 22-21.126, FS-B N° Lexbase : A20982D3), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1^er janvier 1970.

Le pourvoi est rejeté. Dans leur libre pouvoir souverain d’appréciation, les juges du fond ont estimé que la Ville ne démontrait pas l’usage d’habitation au 1^er janvier 1970.

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