[Brèves] Résolution unilatérale par voie de notification du contrat de bail

► Le locataire qui souhaite résoudre le contrat de bail unilatéralement par voie de notification n’a pas à délivrer une mise en demeure préalable au bailleur dès lors que celle-ci eut été vaine, le comportement du dirigeant de la société bailleresse étant en effet d'une gravité telle qu'il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles.

Faits et procédure. La propriétaire de locaux dépendant d'un même immeuble a consenti trois baux commerciaux à une locataire. Cette dernière a quitté les biens donnés à bail et a cessé le paiement des loyers.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la locataire a justifié son départ par les agissements du gérant de la société bailleresse lui reprochant de s'être régulièrement introduit dans les locaux loués et d'y avoir eu des comportements déplacés envers plusieurs de ses salariées.

La bailleresse a assigné la locataire en paiement des loyers postérieurs au départ de celle-ci. La locataire a reconventionnellement sollicité le prononcé de la résiliation des baux à effet.

C’est dans ces conditions que la bailleresse a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt d’appel (CA Grenoble, 10 mars 2022, n° 20/03799 N° Lexbase : A44687QK) qui a prononcé la résiliation des trois baux commerciaux et rejeté ses demandes en paiement de loyers. La bailleresse contestait le fait que la cour d’appel ait admis la possibilité pour la locataire de résilier les baux sans que puisse être exigée une mise en demeure préalable.

Décision. Pour rappel, selon l'article 1226 du Code civil N° Lexbase : L0937KZQ, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La Cour de cassation rappelle que, selon une solution récemment affirmée, cette mise en demeure n'a cependant pas à être délivrée lorsqu'il résulte des circonstances qu'elle est vaine (Cass. com., 18 octobre 2023, n° 20-21.579, FP-B+R N° Lexbase : A08341N9, A. Dardenne, Lexbase Droit privé, novembre 2023, n° 964 N° Lexbase : N7386BZL).

Il est intéressant de noter qu’en l’espèce, la Cour de cassation juge que la cour d’appel a fait ressortir que le comportement du dirigeant de la société bailleresse était d'une gravité telle qu'il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, de sorte qu'une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation des baux, qui eût été vaine, n'était pas nécessaire.

Plus précisément, il est noté qu’à l'occasion de visites journalières dans les locaux loués, celui-ci avait eu des gestes déplacés à l'égard des salariées de la locataire. La cour d’appel avait alors conclu que le comportement du gérant de la société bailleresse était de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués par la locataire, dont le personnel était constitué à 80 % de femmes, et justifiait la résiliation du bail sans qu'il puisse être exigée une mise en demeure préalable.

Observations. Voilà une belle illustration dans le domaine des baux commerciaux de la possibilité offerte par la solution dégagée en octobre 2023 par l’arrêt de la Chambre commerciale. 

On rappellera que l’article 1226 du Code civil constitue une nouveauté de l’ordonnance de réforme du droit des contrats. Elle consacre de la sorte un mécanisme jusque-là absent du Code civil mais reconnu par la jurisprudence et les projets d'harmonisation européens. La Cour de cassation avait en effet déjà défini les contours de la résolution unilatérale par notification, en considérant que « la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » et que « cette gravité [...] n'est pas nécessairement exclusive d'un délai de préavis » (Cass. civ. 1, 13 octobre 1998, n° 96-21.485 N° Lexbase : A9121ARA), « peu important que le contrat soit à durée déterminée ou non » (Cass. civ., 28 octobre 2003, n° 01-03.662, F-P N° Lexbase : A9913C9Z).

Dans le silence du texte sur son caractère impératif, il doit être considéré que cette disposition n'est pas d'ordre public et que le contrat peut donc exclure purement et simplement cette possibilité de résiliation  unilatérale.

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