[Brèves] Résiliation d’un bail aux torts de la locataire pour exercice d’une activité de restauration non comprise dans la destination contractuelle d'hôtel

► Une activité de restauration exercée n'étant pas comprise dans la destination contractuelle d'hôtel de tourisme et accessoires, s'agissant d'une véritable activité distincte de nature à attirer une nouvelle clientèle, ce manquement aux clauses du bail, conjugué à d'autres infractions, est suffisamment grave pour entraîner sa résiliation aux torts de la locataire.

Faits et procédure. Un bail commercial indique que les locaux loués sont exclusivement destinés à usage d'hôtel de tourisme et toutes activités accessoires.

Par avenant, les parties ont étendu le bail initial à des locaux voisins (ensemble A) et la locataire a été autorisée à utiliser d'autres locaux en rez-de-chaussée (ensemble B), pour une durée de six mois à compter du début des travaux rendus nécessaires par l'extension des locaux loués.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer des arriérés de loyers et une pénalité contractuelle pour n'avoir pas restitué l'ensemble B de locaux après la période de six mois, visant la clause résolutoire.

La locataire a assigné la bailleresse en opposition à ce commandement et celle-ci a sollicité reconventionnellement la résiliation judiciaire du bail et la condamnation de la locataire à s'acquitter de la pénalité contractuelle.

La cour d’appel de Paris (CA Paris, 5-3, 6 octobre 2021, n° 18/01811 N° Lexbase : A342448C) a prononcé la résiliation du bail pour non-respect de la destination des locaux loués en raison de l’exploitation, par la locataire, d’une activité de restauration. Cette dernière a formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation rejette le pourvoi.

La cour d’appel a notamment retenu que la locataire avait exploité dans les locaux loués pendant quelques mois une activité de restauration effective, accessible à une clientèle extérieure à l'hôtel, avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de celle de l'entrée de l'hôtel, et qu'elle avait ensuite modifié l'accès au local et cherché à atténuer la visibilité de l'activité.

Ainsi, selon la Haute juridiction, les juges du fond ont a pu en déduire que l'activité de restauration exercée n'était pas comprise dans la destination contractuelle d'hôtel de tourisme et accessoires, s'agissant d'une véritable activité distincte de nature à attirer une nouvelle clientèle et que ce manquement aux clauses du bail, conjugué à d'autres infractions, était suffisamment grave pour entraîner sa résiliation aux torts de la société preneuse.

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