[Brèves] Présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie : indemnisation des pertes de loyers postérieures au sinistre

► Le locataire dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1733 du Code civil doit réparer l'entier dommage causé par l'incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu'à la reconstruction de l'immeuble, même si le bail a été résilié.

Faits et procédure. Les propriétaires indivis d'un immeuble l'ont donné à bail commercial. Le 31 janvier 2010, un incendie a entièrement détruit l'immeuble loué. En raison de cette destruction, la locataire s'est, le 9 février 2010, prévalue de la résiliation du bail. Les bailleurs ont assigné la locataire ainsi que leur assureur et l’assureur de la locataire en indemnisation de leurs préjudices.

Arrêt d’appel. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 27 janvier 2022, n° 17/17532 N° Lexbase : A63027KM) a rejeté la demande des bailleurs tendant au paiement d'une indemnité complémentaire à celle leur ayant été versée par leur assureur au titre de leurs pertes de loyer consécutives au sinistre.

Pour ce faire, les juges aixois retiennent que les difficultés rencontrées par les bailleurs pour la reconstruction de l'immeuble sinistré ne sont pas imputables à la locataire et qu'il n'est pas démontré que la locataire et son assureur seraient à l'origine de la longueur des opérations d'expertise judiciaire.

Les bailleurs ont donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa de l’article 1733 du Code civil N° Lexbase : L1855ABC. En application de texte, le locataire répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Ainsi, la Haute juridiction rappelle qu’il résulte de ce texte que le locataire dont la responsabilité est engagée sur son fondement doit réparer l'entier dommage causé par l'incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu'à la reconstruction de l'immeuble, même si le bail a été résilié. Cette solution a déjà été énoncée (v. not. Cass. civ. 3, 11 juillet 2019, n° 18-15.424, F-D N° Lexbase : A3444ZKR).

Par conséquent, en statuant comme elle l’a fait, après avoir constaté que la locataire était responsable de l'incendie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte visé.

On rappellera que récemment la Cour de cassation a précisé que la présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie n’est pas applicable en Alsace-Moselle, de sorte que sauf clause contraire expresse du bail relevant du droit local, le locataire ne répond des dégradations ou des pertes consécutives à l'incendie que si le bailleur prouve qu'il a commis une faute à l'origine de celui-ci (Cass. civ. 3, 26 janvier 2022, n° 20-17.715, FS-B N° Lexbase : A53057KP ; V. Téchené, Lexbase Affaires, février 2022, n° 704 N° Lexbase : N0273BZ7

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