[Brèves] Du paiement des travaux non prévus dans le prix du CCMI

► Tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître d’ouvrage et qui sont nécessaires à l’achèvement de la construction incombent au constructeur ;

► en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à la construction ; la garantie apportée à ce titre peut être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;
cette franchise ne s’applique pas en cas de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive.

Dire que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est particulièrement protecteur de l’accédant à la propriété relève d’un euphémisme. Toute la jurisprudence de la Cour de cassation s’oriente en ce sens. De guerre lasse, les constructeurs vont rarement jusqu’en cassation pour obtenir gain de cause. Rien que pour cela, l’arrêt rapporté mérite d’être mis en lumière.

Tous les moyens du pourvoi ne seront pas rapportés mais seulement ceux relatifs aux travaux non prévus, qui sont donc au nombre de deux.

1. En application de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0833LQW), le CCMI doit, à peine de nullité, indiquer le coût total de l’ouvrage à construire et procéder à une ventilation entre les travaux compris dans le prix et les autres. Le prix est forfaitaire et définitif. Il est réputé comprendre tous les éléments nécessaires à la réalisation de la construction. Ces éléments sont détaillés dans la notice descriptive, également obligatoire sous peine de nullité du CCMI. Le contentieux survient, toutefois, lorsque ces travaux ne sont pas visés dans la notice descriptive. Le constructeur aura alors tendance à plaider qu’ils sont à la charge de l’acquéreur, surtout lorsque ces travaux apparaissent comme consécutifs, ou liés, à des travaux dont l’acquéreur s’est laissé la charge.

La Haute juridiction ne raisonne pas par application de la théorie de l’accessoire mais procède, sans surprise, à une lecture stricte et littérale des termes de l’article précité. Il s’agit d’une approche in favorem pour l’accédant à la propriété. Le critère est, en effet, de savoir si ces travaux étaient nécessaires ou non.

Les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur. L’arrêt rapporté est, à cet égard, confirmatif d’une jurisprudence éculée (pour exemple, Cass. civ. 3, 24 octobre 2012, n° 11-18.164, publié au bulletin N° Lexbase : A0635IWG). En l’espèce, la notice descriptive prévoyait l’installation d’un point d’eau et d’un branchement électrique pour le chantier à la charge du maître d’ouvrage, lequel prenait également en charge les consommations y afférentes. Il a, toutefois, refusé de prendre à sa charge les fluides consommés. Les juges d’appel ont considéré que ces fluides n’étaient pas à la charge des maîtres d’ouvrage, pour ne pas être expressément visés dans la clause, mais à la charge du constructeur, pour être indispensables à la réalisation de la construction. Un pourvoi est formé mais la Haute juridiction rejette. Le coût des fluides aurait dû être compris dans le prix convenu.

2. En application de l’article L. 231-6 du code précité (N° Lexbase : L0831LQT), le garant de livraison prend en charge, en cas de défaillance du constructeur, le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction. La garantie peut, toutefois, être assortie d’une franchise dans la limite de 5 % du prix convenu.

Toute la question est donc de savoir quelle est l’étendue du champ d’application de la franchise. Il s’applique, sans surprise, strictement au coût de dépassement du prix convenu (pour exemple Cass. civ. 3, 8 février 1995, n° 93-13.169, publié au bulletin N° Lexbase : A7662ABE). La franchise ne s’applique donc pas à un supplément de prix. Pas plus qu’elle ne s’applique au coût de reprise des malfaçons nécessaires pour finir le chantier (CA Besançon, 14 mai 2009, n° 08/01969 N° Lexbase : A6715ETU).

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