Le Quotidien

► La responsabilité du banquier est de plus en plus souvent invoquée pour les contrats de promotion immobilière ; si l’absence fautive de déblocage des fonds cause un préjudice, la responsabilité du banquier peut être engagée.

Les contentieux se multiplient à un point tel qu’il faut y voir de nouvelles perspectives de recours des accédants à la propriété, parfois assez démunis face aux manquements ou à la disparition de leur constructeur. La présente affaire est l’occasion d’y revenir.

L’affaire est typique. Des particuliers accédants à la propriété souscrivent un prêt bancaire pour financer la construction de leur maison qu’ils confient à un constructeur de maisons individuelles. Ce dernier ne souscrit pas de garantie de livraison. Ensuite d’une défaillance du constructeur, une expertise est ordonnée, au terme de laquelle l’expert conclut à la démolition/reconstruction de l’ouvrage. Se prévalant des clauses du contrat de prêt stipulant que la mise à la disposition des fonds ne pouvait intervenir qu’après la remise au prêteur des deniers d’une attestation de garantie de livraison, qu’ils n’auraient donc jamais, les accédants assignent la banque en réparation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt rendu le 23 septembre 2021, condamne la banque à hauteur de 270 000 euros, tout de même. Cette somme correspond au coût des travaux de démolition/reconstruction ainsi qu’à des pénalités de retard. Les accédants à la propriété forment un pourvoi en cassation, faute d’avoir, selon eux, obtenu suffisamment au titre des pénalités de retard.

La Haute juridiction casse l’arrêt.

En application des dispositions d’ordre public des articles L. 231-1 N° Lexbase : L1247LW4, L.231-2 N° Lexbase : L1282LWE et L. 231-6 N° Lexbase : L0831LQT du Code de la construction et de l’habitation, le constructeur a l’obligation de souscrire une garantie de livraison, qui prend notamment en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage ainsi que des pénalités de retard de livraison.

Pour limiter le préjudice de jouissance imputable à la banque au titre du retard de livraison, les conseillers ont considéré, à tort, qu’il n’y avait pas de causalité directe entre le retard et la faute du constructeur.

La Cour de cassation ne partage pas l’analyse. Dès lors que les conseillers ont retenu que la faute de la banque a privé les acquéreurs du bénéfice d’une garantie de livraison, la banque doit intégralement réparer leur préjudice.

Le banquier a l’obligation de veiller à la régularité du contrat de construction de maison individuelle, lequel doit annexer les justifications des garanties de livraison apportées par le constructeur notamment.

Il a déjà été jugé que si la garantie de livraison n’est pas fournie et que le prêteur a failli à son contrôle, il lui fallait suppléer à l’absence de garant (Cass. civ. 3, 18 juin 2003, n° 01-16.779, FS-D N° Lexbase : A8570C8W)

La solution est sévère pour ce professionnel qui n’est pas forcément spécialiste des règles précises et multiples des contrats de la promotion immobilière et des jurisprudences y afférentes.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Par une décision du 19 avril 2023, la Commission des sanctions de l’ACPR a prononcé un blâme et une sanction pécuniaire d’un million d’euros à l’encontre de la Financière des paiements électroniques.  

La Commission a principalement sanctionné les carences du dispositif de suivi et d’analyse des
opérations de la Financière des paiements électroniques (FPE) qui, au moment du contrôle sur place, affectaient sa capacité de prévenir efficacement les risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme. La Commission a notamment relevé que FPE n’était pas non plus en mesure de respecter pleinement l’obligation de résultat à laquelle elle est tenue en matière de gel des avoirs.

Elle a relevé que le fait que, comme le soutenait FPE, la diffusion auprès d’un large public de son compte bancaire, par un réseau de distributeurs composé essentiellement de buralistes, contribue à l’inclusion bancaire ne pouvait dispenser l’établissement de prendre pleinement en compte les
risques auxquels il est exposé du fait de son mode de fonctionnement très souple, mais justifiait au contraire une vigilance particulière. Or, bien qu’appartenant depuis 2017 à un groupe bancaire de tout premier plan, ce qui lui permettait de disposer des moyens humains, financiers et techniques nécessaires, FPE a tardé à se conformer à ses obligations en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

La Commission a néanmoins tenu compte du fait qu’elle n’avait pu retenir certains griefs, des actions correctives engagées – dont elle a cependant souligné le caractère tardif – ainsi que de la taille et de la situation financière de FPE.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Dans un arrêt récent rendu le 14 avril 2023, le Conseil d’État est venu trancher un litige relatif à la déductibilité de la taxe d’aménagement établie sur un immeuble après sa sortie des stocks au regard de l’IS et de la CVAE.

Rappel des faits

• Une EURL dont l’objet est la promotion immobilière et l’aménagement foncier a obtenu en 2013 un permis de construire portant sur un ensemble immobilier à usage commercial, qu’elle a cédé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement conclue en 2014.
• La société a demandé au tribunal administratif de Nancy de prononcer la restitution partielle de la cotisation d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2015 à raison de la taxe d’aménagement mise à sa charge à la suite de la délivrance du permis de construire.
• L’administration fiscale a rejeté la réclamation de la société au motif que la taxe d’aménagement ne pouvait être déduite en charge du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.

Procédure

• Par un jugement en date du 5 décembre 2019, les juges du fond ont débouté la société demanderesse de ses prétentions et ont refusé la déductibilité de la taxe d’aménagement.
• Par conséquent, la société a interjeté appel de la décision de première instance. En appel, la cour administrative d’appel de Nancy a rendu un arrêt confirmatif de la décision de première instance dans un arrêt en date du 14 octobre 2021 (CAA Nancy, 14 octobre 2021, n° 20NC00234 N° Lexbase : A464049Q).
• Selon les juges d’appel, la taxe d’aménagement perçue lors d’opérations de constructions soumise à un régime d’autorisation constitue un élément du prix de revient des constructions dans la mesure où elle a été liquidée pour obtenir l’autorisation de construire. Le seul fait que l’ensemble immobilier ait été cédé en cours d’exercice ne justifie pas la possibilité d’inscrire la taxe d’aménagement en charges déductibles.
• La société s’est pourvue en cassation. Au soutien de ses prétentions, elle faisait notamment valoir que la taxe d’aménagement établie sur un immeuble après sa sortie des stocks ne pouvait être incluse dans les charges déductibles de l’exercice au cours duquel elle a été mise en recouvrement.

Question de droit. Le Conseil d’État était amené à trancher la question suivante : La taxe d’aménagement établie sur un immeuble après sa sortie des stocks est-elle incluse dans les charges déductibles de l’exercice de la mise en recouvrement au sens des articles L. 331-1 du Code de l’urbanisme et 302, septies B du CGI ?

Solution

Les juges du Conseil d’État ont rejeté le pourvoi de la société requérante. Ils ont tout d’abord rappelé qu’aux termes de l’article 302 septies B du CGI N° Lexbase : L1425MD7, lorsqu’un immeuble figure dans les stocks d’une entreprise, la taxe d’aménagement mise à sa charge à raison de cet immeuble vient en augmentation de son prix de revient, qui constitue en principe la valeur pour laquelle il est inscrit à l’actif.  La taxe d’aménagement constitue un élément du prix de revient de l’ensemble immobilier au sens de l’article 302 septies B du CGI.

En conséquence, la taxe d’aménagement établie sur un immeuble après sa sortie de stocks peut être incluse dans les charges déductibles de l’exercice au cours duquel elle a été mise en recouvrement. Une fois sortie des stocks, la taxe d’aménagement est ainsi intégrée dans les charges déductibles au sens de l’article 39, 1, 4° du CGI.

Or, en l’espèce, ces conditions n’étaient pas réunies, la taxe ayant été mise en recouvrement le 30 mars 2016, elle ne pouvait être déduite en charge du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés pour l’exercice clos en 2015 dans la mesure où cette déduction n’intervenait pas au titre de l’exercice au cours duquel la taxe a été mise en recouvrement.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► L’État est condamné en raison de maltraitances des animaux en abattoir.

Rappel. Selon l’article L. 214-1 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L3263IK3, les animaux sont des êtres sensibles qui ne doivent pas être soumis à des mauvais traitements.

L’association L. 214 a réussi à placer des caméras dans l’abattoir de Rodez qui ont mis en évidence des maltraitances d’animaux sur la chaîne d’abattage des ovins.

À la suite de cette dénonciation, le ministre de l’Agriculture avait suspendu l’exploitation de l’abattoir. L’association L. 214 a porté l’affaire devant la juridiction administrative estimant que l’État n’avait pas joué son rôle dans son contrôle de l’établissement.

Position TA. Les réglementations européenne et nationale imposent une présence continue du service d’inspection vétérinaire pendant les horaires de fonctionnement de l’abattoir pour assurer les diverses missions de contrôle, dont celle portant sur la protection du bien-être animal, en particulier des inspections inopinées quotidiennes.

Il résulte de l’instruction que de nombreux manquements à la protection animale ont été consignés dans le cahier de liaison, mais n’ont pas fait l’objet de suites administratives appropriées ou le cas échéant de signalement au procureur de la République pour les plus graves d’entre eux.

Par ailleurs, eu égard au rapport d’avril 2016 relevant un nombre significatif de non-conformités majeures, il revenait au service vétérinaire d’assurer une vigilance particulière de cet abattoir quant au bien-être animal.

Enfin, si la préfète indique que les caméras installées dans l’abattoir sans autorisation ont filmé de nombreuses heures d’affilées et que le montage sous forme de « rush » accentue la fréquence des manquements alors que ces agents ne peuvent assurer un contrôle continu, il résulte toutefois de l’instruction que des non-conformités, y compris sur le début de l’année 2020, période de captation de ce film, ont bien été consignées, mais sans leur donner aucune suite.

Décision. Dans ces conditions, la carence fautive des services vétérinaires lors des contrôlés inopinés quotidiens, par l’absence de mesures correctrices suffisantes, a contribué à l’absence de respect de la réglementation relative au bien-être animal par la société exploitante.

Le tribunal condamne l’État à verser à l’association L. 214 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Une clause convenue entre les parties, dont l'objet est de fidéliser le salarié dont l'employeur souhaite s'assurer la collaboration dans la durée, peut, sans porter une atteinte injustifiée et disproportionnée à la liberté du travail, subordonner l'acquisition de l'intégralité d'une prime d'arrivée, indépendante de la rémunération de l'activité du salarié, à une condition de présence de ce dernier dans l'entreprise pendant une certaine durée après son versement et prévoir le remboursement de la prime au prorata du temps que le salarié, en raison de sa démission, n'aura pas passé dans l'entreprise avant l'échéance prévue.

Faits et procédure. Un salarié est engagé en qualité d'opérateur sur les marchés financiers par une société. Son contrat de travail prévoit le versement d’une primée d’arrivée, dans les 30 jours de l’entrée en fonction du salarié, un montant de 150 000 euros. Il prévoit également l’hypothèse du remboursement partiel de la prime en cas de démission dans les 36 mois suivant la prise de poste.

Le salarié donne sa démission quelques mois après son arrivée.

Pour débouter l'employeur de sa demande tendant au remboursement de la prime d'arrivée au prorata, la cour d’appel (CA Paris, 6-7, 9 septembre 2021, n° 19/02239 N° Lexbase : A028844G) retient que l'employeur ne pouvait valablement subordonner l'octroi définitif de la prime initiale versée au salarié à la condition que ce dernier ne démissionne pas, et ce, à une date postérieure à son versement, dès lors que cette condition, qui avait pour effet de fixer un coût à la démission, portait atteinte à la liberté de travailler du salarié.

L’employeur forme alors un pourvoi en cassation.

La solution. Énonçant la solution susvisée, la Chambre sociale de la Cour de cassation censure l’arrêt des juges du fond.

Elle rappelle le principe selon lequel nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives de restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché.

Pourtant, elle juge en l’espèce que la clause, subordonnant l'octroi définitif au salarié de la prime d’arrivée à une condition de présence et prévoyant le remboursement au prorata en cas de démission anticipée, ne porte pas une atteinte injustifiée et disproportionnée à la liberté du travail.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Dans le cadre d’un prêt brasseur, le sous-cautionnement consenti par une personne physique au bénéfice du brasseur caution solvens doit être proportionné aux biens et revenus de la sous-caution ;

L'existence d'une fiche de renseignements certifiée exacte par la sous-caution a pour effet de dispenser la caution, qui, sauf anomalies apparentes, est en droit de s'y fier, de vérifier l'exactitude des déclarations qu'elle contient.

Faits et procédure. L’arrêt a été rendu dans le contexte d’un « prêt brasseur » (appelé également contrat de bière) utilisant une figure classique dans ce cadre : un cautionnement et un sous-cautionnement. Une banque a consenti à une société (exploitant très probablement un débit de boisson) un prêt garanti par le cautionnement solidaire d’une société (le brasseur). Le dirigeant de la société débitrice principale s'est rendu à son tour caution au profit de la société caution. Il s’agissait donc ici d’un sous-cautionnement. La débitrice n'honorant plus les échéances de son prêt, la caution a payé une certaine somme à la banque, puis a assigné en paiement la sous-caution, qui lui a opposé la disproportion manifeste de son engagement.

La cour d’appel de Paris (CA Paris, 5-10, 13 septembre 2021, n° 19/18544 N° Lexbase : A297044R) a rejeté les demandes de la sous-caution tendant à voir juger que le sous-cautionnement consenti était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus. La sous-caution a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation constate d’abord qu’au regard d'un total de revenus et de patrimoine déclarés de 102 979 euros au jour de l'engagement litigieux, la sous-caution ne démontre pas l'existence d'une disproportion manifeste de son engagement de sous-caution, limité à 90 480 euros.

Ainsi, selon la Haute juridiction, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié le rejet de la demande de la sous-caution tendant à voir dire que son engagement de sous-caution était disproportionné à ses biens et revenus. La société caution pouvait donc s'en prévaloir.

Ensuite, la Cour de cassation énonce que l'existence d'une fiche de renseignements certifiée exacte par la caution (ici la sous-caution) a pour effet de dispenser le créancier (ici la caution), qui, sauf anomalies apparentes, est en droit de s'y fier, de vérifier l'exactitude des déclarations qu'elle contient.

Or, en l’espèce, les éléments portés à la connaissance de la société caution par la fiche patrimoniale, démontre que le cautionnement n'était pas manifestement disproportionné aux biens et revenus de la sous-caution. La cour d'appel a donc légalement justifié sa décision.

Observations. La sous-caution garantit la créance de la caution à l'égard du débiteur principal et non la créance du créancier initial à l'égard de ce débiteur (v. par ex. Cass. com., 27 mai 2008, n° 06-19.075, FS-P+B+I N° Lexbase : A7683D83 ; Cass. com., 9 février 2022, n° 19-21.942, F-B N° Lexbase : A68137MB).

Certaines cours d’appel ont déjà reconnu à la sous-caution le droit d’invoquer la disproportion de son engagement envers la caution, mais encore faut-il que celle-ci soit un professionnel (CA Nancy, 26 février 2015, n° 13/03266 N° Lexbase : A2715NCK ; CA Paris, 5-6, 21 mai 2015, n° 12/03599 N° Lexbase : A3551NID). Le brasseur caution est donc ici considéré comme étant un créancier professionnel.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

► Une entreprise de transport routier ne peut pas se décharger de sa responsabilité de respecter les temps de conduite et de repos des conducteurs en la transférant à une tierce personne ; le droit de l’Union s’oppose en effet à une réglementation nationale qui, en permettant un tel transfert de responsabilité, fait obstacle à la remise en cause de l’honorabilité de l’entreprise et à l’adoption de sanctions à son égard.

Faits et procédure. Une entreprise de transport autrichienne a, conformément à sa législation nationale, désigné une « préposée responsable », qui assumait la responsabilité du respect du temps de travail au sein de cette entreprise. Cette personne n’était ni une gestionnaire de transport ni une mandataire habilitée à représenter l’entreprise vis-à-vis des tiers. Elle n’avait pas non plus d’influence significative sur la gestion de l’entreprise.

Cette personne a alors contesté devant une juridiction autrichienne plusieurs amendes qu’elle s’est vu infliger par l’administration pour la violation des règles sur les heures de conduite journalières et l’utilisation du tachygraphe. Selon cette juridiction, la désignation en tant que préposé responsable emporte transfert à cette personne de la responsabilité pénale du fait des infractions en cause. En outre, selon le droit autrichien, la conduite de la personne ainsi désignée ne pourrait pas être prise en compte afin d’apprécier si l’entreprise en cause satisfait à l’exigence d’honorabilité prévue par le droit de l’Union.

La juridiction autrichienne a donc posé une question préjudicielle à la CJUE afin de savoir si dans de telles circonstances, une telle désignation est compatible avec le droit de l’Union (en particulier avec le Règlement (CE) n° 1071/2009, du 21 octobre 2009, établissant des règles communes sur les conditions à respecter pour exercer la profession de transporteur par route N° Lexbase : L9122IEL).

Décision. La CJUE observe tout d’abord qu’une personne préposée telle que celle en cause doit être considérée comme « personne concernée » désignée par l’État membre, de sorte que sa conduite doit être prise en compte aux fins d’apprécier l’honorabilité de l’entreprise en cause.

Elle constate ensuite qu’une réglementation nationale telle que celle en cause fait obstacle, en violation du droit de l’Union, à la remise en cause de l’honorabilité des entreprises de transport routier et à l’adoption de sanctions à leur égard, alors même que les personnes devant être considérées, par rapport à ces entreprises, comme étant des « personnes concernées », ont commis de graves infractions aux réglementations du droit de l’Union.

En effet, les condamnations graves prononcées à l’encontre de ces personnes et les sanctions infligées ne donneraient jamais lieu à une procédure de contrôle de l’honorabilité de l’entreprise concernée ni ne seraient prises en considération lors des contrôles exercés par les autorités compétentes afin de vérifier que les entreprises autorisées à exercer la profession de transporteur par route continuent de satisfaire aux exigences posées par le droit de l’Union. Ainsi, la commission des infractions, indépendamment de leur nombre et de leur gravité, ne pourrait jamais aboutir à la perte d’une telle honorabilité ni, par voie de conséquence, au retrait ou à la suspension de l’autorisation d’exercer la profession de transporteur par route.

La Cour en conclut donc que le droit de l’Union s’oppose à ce qu’une entreprise puisse désigner une personne en tant que responsable du respect des dispositions de l’Union concernant les temps de conduite et de repos des conducteurs, et transférer ainsi à cette dernière la responsabilité pénale des infractions à ces dispositions, lorsque le droit national ne permet pas de prendre en compte les infractions ainsi imputées audit préposé afin d’apprécier si l’entreprise de transport satisfait à l’exigence d’honorabilité.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable