Le Quotidien

L'activité de pharmacie comporte la vente des produits de parapharmacie qui lui sont réservés ou autorisés par les textes législatifs ou réglementaires applicables. Tel est l'enseignement, inédit à notre connaissance, d'un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2007 (Cass. civ. 3, 21 mars 2007, n° 06-12.322, FS-P+B N° Lexbase : A7538DUQ). La doctrine a dégagé la notion d'activités incluses qui sont celles contenues dans la destination initiale et que le preneur peut exercer sans l'accord du bailleur ou du juge dans le cadre d'une procédure de déspécialisation. C'est cette notion que met en oeuvre la Cour de cassation dans l'arrêt rapporté en précisant que la parapharmacie est une activité incluse à celle de pharmacie. En outre, puisqu'elle était par conséquent autorisée dès l'origine, cette activité n'a pu entraîner une modification des obligations des parties (décret n° 53-960, 30 septembre 1953, art. 23-2 N° Lexbase : L9107AGE) susceptible de générer un déplafonnement.

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Si le notaire, disposant d'éléments révélant une insuffisance des garanties prévues par l'acte qu'il reçoit, doit en informer les parties, il ne lui incombe pas, en revanche, de procéder à des investigations à cet égard, notamment de s'assurer de la solvabilité d'une caution. Tel est le sens de la solution dégagée par la Cour de cassation dans un arrêt du 13 mars 2007 (Cass. civ. 1, 13 mars 2007, n° 05-21.150, FS-P+B N° Lexbase : A6894DUU). En l'espèce, un syndicat de copropriété d'un ensemble immobilier a cédé à une société le droit de surélever deux de ses immeubles et de construire un bâtiment à usage de garage moyennant, pour le cessionnaire, l'obligation de réaliser des travaux d'amélioration des parties communes. Il était prévu que le notaire était dispensé de prendre inscription, l'achèvement de l'opération étant garanti par un cautionnement d'une société qui a ensuite fait faillite. La société cessionnaire a réalisé les travaux de surélévation et de construction des garages, puis a vendu les lots qui en étaient résultés, en s'abstenant d'exécuter les travaux d'amélioration des parties communes. Le syndicat a fait assigner le notaire pour manquement à son obligation de conseil. En vain, car pour la Haute juridiction, il n'avait pas joué le rôle d'intermédiaire entre le syndicat et la société qui a fait faillite, société financière à propos de laquelle il n'est pas établi qu'il possédait des renseignements. De plus, il est exact que le notaire, disposant d'éléments révélant une insuffisance des garanties prévues par l'acte qu'il reçoit, doit bien en informer les parties. En revanche, il ne lui incombe pas, en l'absence de tels éléments, de procéder à des investigations à cet égard, notamment de s'assurer de la solvabilité d'une caution. Le pourvoi est donc rejeté.

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L'agent immobilier, qui détient un mandat de vente, ne peut réclamer une commission ou une rémunération que si ce mandat précise les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge. Telle est la solution d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 mars 2007 (Cass. civ. 1, 13 mars 2007, n° 05-12.270, Société civile professionnelle (SCP) Reynaud Lafont Gaudriot, F-P+B N° Lexbase : A6845DU3). Dans les faits rapportés, la société Carnot gestion a donné à la société Immobilière Michel Bousquet, agent immobilier, mandat de vendre tout ou partie d'un immeuble. A la suite du refus du vendeur de signer l'acte notarié, la vente a été constatée au profit de la SCI du 22 rue Carnot, qui s'était substituée à l'acquéreur initial. L'agent immobilier l'a assignée en paiement de la somme de 30 489,80 euros à titre de commission. Pour accueillir cette demande, la cour d'appel retient que si le mandat ne désigne pas la partie qui aura la charge de la commission, le prix de vente y est indiqué avec la mention "commission comprise". De plus, l'offre d'achat, au prix de "4 300 000 francs honoraires d'agence inclus", avait été acceptée pour un montant de "4 100 000 francs net vendeur", ce qui établit que l'acquéreur avait entendu supporter la charge de la commission pour un montant de 200 000 francs (environ 30 000 euros). Cette argumentation est infirmée par la Cour suprême. Elle énonce, en effet, au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (N° Lexbase : L7548AIE), que l'agent immobilier, qui détient un mandat de vente, ne peut réclamer une commission ou une rémunération que si ce mandat précise les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge. Ainsi, en statuant ainsi, alors qu'en l'absence d'indication dans le mandat de la partie qui aura la charge de la commission, l'obligation de l'acquéreur de payer cette commission ne pouvait résulter que d'une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

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Aux termes de l'article 1869 du Code civil (N° Lexbase : L2066AB7), un associé de société civile peut se retirer de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés ; ce retrait pouvant également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. La Chambre commerciale de la Cour de cassation s'est prononcée, dans un important arrêt, sur l'application de ce texte en présence d'une clause statutaire prévoyant une condition préalable à la demande de retrait par décision de justice (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-18.892, FS-P+B N° Lexbase : A7405DUS). Une cour d'appel avait confirmé le jugement ayant accueilli la demande de retrait d'un associé de SCI, estimant qu'il résulte de l'emploi du terme "également" dans l'alinéa 2 de l'article 1869 du Code civil qui, de par sa racine étymologique et le sens commun, désigne une alternative de même degré, que la voie judiciaire du retrait est une voie alternative aux dispositions statutaires, la SCI et l'autre associé ne pouvant soutenir sans mauvaise foi que celle-ci n'est que subsidiaire à défaut d'obtenir l'accord unanime des autres associés ou après avoir tenté en vain de se retirer conformément aux dispositions statutaires. La cour d'appel relève, en outre, que la SCI et l'autre associé ne peuvent exciper des statuts de la SCI pour s'opposer à la demande, la voie judiciaire permettant pour justes motifs le retrait d'un associé malgré les dispositions statutaires pour éviter tout blocage. La Chambre commerciale de la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel, au visa des articles 1134 (N° Lexbase : L1234ABC) et 1869 du Code civil. Elle retient qu'en statuant ainsi, alors que les statuts prévoient que la demande de retrait par décision de justice implique l'offre préalable faite par l'associé qui se retire aux autres associés de leur céder les parts concernées par la demande, la cour d'appel a violé les articles visés.

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