[Brèves] Construction irrégulière : de la différence entre les délais de prescription de l’action réelle tendant à obtenir la démolition, et de l’action personnelle en réparation du préjudice (25 ans !)

► L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction établie en violation d’une charge réelle grevant un lot est une action réelle soumise au délai trentenaire ;
► l’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.

Les délais de prescriptions apparaissent, bien souvent, comme des chausse-trappes redoutables qui peuvent anéantir une procédure contentieuse à la faveur ou à la défaveur de celui qui l’invoque ainsi qu’en atteste l’arrêt rapporté.

En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans un lotissement, reprochant au propriétaire du fonds voisin d’avoir construit en limite de propriété un abri à usage d’appentis et de local à vélos en violation du cahier des charges, l’assigne en démolition et en indemnisation.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 8 janvier 2021 (CA Paris, 4, 1, 8 janvier 2021, n° 19/10197 N° Lexbase : A81464BC), le déclare irrecevable pour être prescrit. Les conseillers considèrent que l’action est fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement qui constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues. Il s’agit, selon eux, d’une action personnelle visant à la démolition des constructions litigieuses et des dommages et intérêts qui se prescrit par cinq ans.

La solution est censurée par la Haute juridiction. Il faut distinguer selon la nature de l’action.

En application de l’article 2227 du Code civil N° Lexbase : L7182IAA, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 2224 du même Code N° Lexbase : L7184IAC, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La solution n’est pas nouvelle.

Si les dispositions d’un cahier des charges d’un lotissement restent applicables entre colotis au-delà du délai trentenaire, l’action en démolition des constructions contraire au cahier des charges est soumise à la prescription du droit commun de trente ans (v. pour exemple TGI Bordeaux, 24 janvier 2005, RG n° 03/08641 ; Cass. civ. 3, 27 mars 1991, n° 89-19.667, publié au bulletin N° Lexbase : A2800ABC). Passé le délai de trente ans à compter de l’achèvement, l’action n’est plus recevable (sur la notion d'achèvement : Cass. civ. 3, 11 mai 2000, n° 98-18.791 N° Lexbase : A5523AWH, RDI 2000, p. 329 ; sur le délai de trente ans, Cass. civ. 3, 20 novembre 2002, n° 00-17.539, FS-P+B N° Lexbase : A0575A43).

Tandis que les actions indemnitaires sont des actions personnelles soumises à la prescription quinquennale (Cass. civ. 3, 28 janvier 2014, n° 12-24.453, F-D {"IOhtml_internalLink": {"_href": {"nodeid": 13774883, "corpus": "sources"}, "_target": "_blank", "_class": "color-sources", "_title": "Cass. civ. 3, 28-01-2014, n\u00b0 12-24.453, F-D, Rejet", "_name": null, "_innerText": "N\u00b0\u00a0Lexbase\u00a0: A4414MDT"}}).

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