[Brèves] Mise à disposition de parcelles, consentie à une EARL, par l’associé preneur : transfert du bail par l’effet d’une novation ?

► La mise à disposition, par le preneur associé d'une société à objet principalement agricole, d'un immeuble à usage agricole dont il est locataire, ne peut emporter substitution de la société au preneur en titre, que si la volonté de nover est expresse, claire et non équivoque ; l’appréciation de cette volonté relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Faits et procédure. En l’espèce, par un premier acte du 19 mars 1999, des bailleurs avaient consenti à un couple de preneurs un bail à ferme d'une durée de neuf ans portant sur quatre parcelles.

Par un second acte du même jour, les bailleurs avaient consenti aux preneurs un bail de carrière d'une durée de trente-deux ans, portant sur une maison d'habitation, plusieurs bâtiments d'exploitation, ainsi que diverses parcelles.

Par actes du 11 mai 1999, les preneurs avaient informé les bailleurs qu'ils mettaient l'ensemble des biens loués à la disposition d'une EARL dont ils étaient associés.

Par actes du 9 février 2018, l'EARL avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin de se voir reconnaître titulaire des deux baux précités.

La cour d’appel avait refusé de faire droit à la demande (CA Caen, 24 septembre 2020, n° 19/01852 N° Lexbase : A76573U7).

En cause d’appel. L’EARL a formé un pourvoi, soutenant que la mise à disposition, par le preneur associé d'une société à objet principalement agricole, d'un immeuble à usage agricole dont il est locataire, n'exclut nullement que le bail consenti au preneur fasse ultérieurement l'objet d'une novation au profit de cette société, et invoquait différents indices d'une volonté du bailleur et du preneur d'opérer une novation du contrat de bail au profit de la société :

• d’une part, l'autorisation délivrée à l’EARL en vue de la réalisation d'une telle construction sur les parcelles données à bail ;
• d’autre part, les termes d’un acte mentionnant par « l'Earl X, sise à… représentée par son gérant Y demeurant à la même adresse, ci-après désignée comme le Preneur ».

Rejet de la Cour de cassation. En vain. De tels indices ne sauraient suffire. La Haute juridiction approuve la cour d'appel ayant énoncé, à bon droit, que « la volonté de nover doit être expresse, claire et non équivoque ».

Elle s’en remet à l’appréciation de la cour qui a retenu souverainement qu'il ne ressortait d'aucun des actes postérieurs aux baux consentis aux preneurs et à la mise à disposition que ceux-ci avaient consentie à l'EARL dont ils étaient les associés, documents dont elle a, sans dénaturation, analysé la valeur et la portée, la volonté non équivoque des bailleurs d'accepter une novation par changement de cocontractants, en considérant que l'EARL s'était substituée aux preneurs en titre.

Elle en a exactement déduit que les baux n'avaient pas été transférés à l'EARL.

On rappellera qu’en l’absence de novation et donc de transfert du bail, en vertu de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L4462I4Z, en cas de mise à disposition des biens loués à une société à objet principalement agricole, le preneur reste seul titulaire du bail ; les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.

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