[Brèves] Revenus fonciers : la déductibilité des travaux n’est pas garantie !

Réf. : CE 3° et 8° ch.-r., 28 septembre 2021, n° 439145, inédit au recueil Lebon (N° Lexbase : A6506474)

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par Marie-Claire Sgarra

le 06 Octobre 2021

► Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Les faits :

les requérants ont demandé à l'administration fiscale que le montant des travaux qu'ils ont réalisés, en 2008, sur un ensemble immobilier composé d'un bâtiment sur rue de deux étages avec combles et d'un bâtiment d'un étage sur cour, soient pris en compte en déduction de leurs revenus fonciers
après rejet de leurs réclamations, ils ont saisi le tribunal administratif de Toulouse qui a accueilli leur demande en tant qu'elle portait sur le bâtiment sur cour et rejeté le surplus de leurs conclusions.
la cour administrative d'appel de Bordeaux a fait droit à l'appel formé par les requérants contre ce jugement (CAA Bordeaux, 30 décembre 2019, n° 18BX00381 N° Lexbase : A85193AR).

🔎 Principe (CGI, art. 31 N° Lexbase : L6563L79). Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent pour les propriétés urbaines :

les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire
les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

⚖️ Solution du Conseil d’Etat. « Pour écarter la qualification de travaux d'agrandissement s'agissant de l'aménagement des combles de l'immeuble sur rue, la cour administrative d'appel s'est uniquement fondée sur la circonstance que la hauteur sous combles était supérieure ou égale à 1,80 m avant les travaux pour en déduire que les combles devaient être regardés comme habitables avant les travaux. En statuant ainsi, sans rechercher si, au-delà de cette question de hauteur, les requérants établissaient que les combles étaient antérieurement pourvus d'aménagements les rendant habitables, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit ».

Jurisprudences relatives à la déductibilité des travaux

CE 8° ch., 29 mai 2019, n° 421237, inédit au recueil Lebon (N° Lexbase : A1441ZDQ) : distinction entre travaux d’amélioration et travaux de reconstruction

Ici, un propriétaire a effectué des travaux de démolition de cloisons, de réfection des planchers et des sols, de modification des ouvertures extérieures, de redistribution des surfaces et de construction d’une mezzanine. Il a déduit ces travaux de ses revenus fonciers au titre des travaux d’amélioration.

Le CE avait confirmé la position de l’administration fiscale qui avait déterminé que les travaux en cause, du fait de leur importance, devaient être assimilés à une reconstruction de l’immeuble, « dont le montant n’était par suite pas susceptible d’être pris en compte pour la détermination des revenus fonciers du requérant ».

CE 9° ch., 11 février 2021, n° 431595, inédit au recueil Lebon (N° Lexbase : A82704GE) : changement d’usage d’un immeuble

En l’espèce, une SCI a acquis un ensemble immobilier composé d'une maison de maître et d'une dépendance, auparavant loué à une association pour y accueillir des enfants. La société a effectué des travaux afin de réaliser onze appartements dans la maison principale et un douzième dans la dépendance.

Le CE avait jugé que les travaux en litige n'ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et ne sont pas d'une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction. En omettant de se prononcer sur le caractère dissociable des travaux réalisés dans la dépendance alors qu'elle y était invitée, la cour a entaché sa décision d'une insuffisance de motivation.

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