[Brèves] L’intention spéculative doit s’apprécier à la date d’acquisition alors même que les immeubles ont été acquis depuis plus de trente ans

Réf. : CAA Marseille, 1er juillet 2021, n° 20MA01445 (N° Lexbase : A22384YK)

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N8330BY8

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[Brèves] L’intention spéculative doit s’apprécier à la date d’acquisition alors même que les immeubles ont été acquis depuis plus de trente ans. Lire en ligne : https://www.lexbase.fr/article-juridique/70320881-breves-lintention-speculative-doit-sapprecier-a-la-date-dacquisition-alors-meme-que-les-immeubles-on

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par Océane Sube, Doctorante en droit fiscal à Aix-Marseille Université, Centre d’Études Fiscales et Financières, sous convention CIFRE au Crédit Agricole Alpes Provence, Desk Patrimoine

le 16 Juillet 2021

► Dans un arrêt du 1^er juillet 2021, la cour administrative d’appel de Marseille s’est prononcée sur l’appréciation du caractère habituel de l’activité d’achat et de revente et sur l’intention de revendre les biens immobiliers, afin de savoir si la SCI pouvait être qualifiée de marchand de biens ;

Dans un premier temps, les juges précisent que l’intention spéculative doit s’apprécier à la date d’acquisition alors même que les immeubles ont été acquis depuis plus de trente ans ;

Dans un second temps, le caractère habituel de l’activité ne se présume pas selon les activités professionnelles de nature immobilières de certains associés.

Faits :

une SCI a acquis deux terrains, dont le premier en 1978 et le second en 1981 ;
lors de leur acquisition, la SCI s’est engagée de viabiliser les terrains et d’y construire des villas dans un délai de 4 ans à compter de l’acquisition, afin de bénéficier du régime particulier de la TVA « immobilière » lequel permet de déduire la TVA des actes d’acquisitions ;
à la suite d’une vérification de comptabilité d’une SCI, l’administration révèle que la cessions de deux terrains en 2015, dont le premier a été acquis en 1978 et le second en 1981, était une opération assujettie à la TVA immobilière

🔎 Rappel. Un marchand de biens est une personne qui acquiert, de façon habituelle, des biens de nature immobilière (immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières) dans l’objectif de les revendre (CGI, art. 35, I, 1° N° Lexbase : L3342LCR ; BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 N° Lexbase : X4051ALM).

⚠️ Attention, il n'est pas exigé que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni à titre principal (QE n° 88380 de M. Le Guen Jacques, JOANQ 14 mars 2006, réponse publ. 2 mai 2006 p. 4698, 12^ème législature N° Lexbase : L5215HIY).

L’activité de marchand de biens se caractérise en présence d’un caractère habituel de l’activité et d’une intention spéculative.

L’appréciation des deux critères :

👉 L’activité a un caractère habituel qui s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence d’une même opération ou d’opérations passées ou présentes. Le caractère habituel peut également s’apprécier lorsque les associés jouent un rôle prépondérant ou bénéficient principalement des activités de la société et qu’ils sont des personnes qui se livrent elles-mêmes, de façon habituelle, à des opérations d'achat et de revente en l'état d'immeubles, la société étant l'un des instruments d'une activité d'ensemble.

👉 L’activité a une intention spéculative ou intention de vendre, qui s’apprécie lors de l’acquisition et non à la revente de ce dernier (CE 3° et 8° ssr., 2 juin 2006, n° 266507, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A7250DP9).

📌 Solution de la Cour administrative d’appel sur l’appréciation des critères

👉 Sur le critère de l’intention spéculative

Même si les immeubles ont été vendus plus de trente ans après leur date d’acquisition, la recherche de la présence de l’intention spéculative du marchand de biens s’apprécie à la date de l’acquisition.

Les juges ont apprécié l’intention spéculative en utilisant la méthode du faisceau d’indices. En l’occurrence, l’intention spéculative a été caractérisée par l’observation des décisions de gestion de la société (comme l’inscription comptable des terrains en stocks, la déductibilité de la TVA concernant les actes d’acquisition, l’obtention d’un permis d’aménagement…).

👉 Sur le caractère habituel de l’activité

Le caractère habituel ne peut être apprécié au regard de la profession de certains associés, car cela ne présume pas que ces associés ont utilisé la SCI pour réaliser des activités d’achat et de revente de biens immobiliers de façon habituel.

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