[Brèves] Prêt souscrit par un époux pour l’acquisition d’un immeuble commun : responsabilité du notaire omettant de solliciter le consentement du conjoint, privant le prêteur du privilège de prêteur de deniers

► Si l'acte de prêt souscrit par un seul époux sous le régime de la communauté n'est pas inefficace, la mise en œuvre du privilège de prêteur de deniers est subordonnée au consentement de son conjoint à l'emprunt ;

Engage dès lors sa responsabilité, le notaire qui, sachant que les époux étaient communs en biens et que l'achat était fait pour la communauté, a omis de solliciter le consentement de l’époux, privant le prêteur de la possibilité d’engager une procédure de saisie immobilière sur le bien commun.

Faits et procédure. En l’espèce, une épouse avait acquis un bien immobilier, pour le compte de la communauté, financé par un prêt de 600 000 euros et garanti à hauteur de 500 000 euros par un privilège de prêteur de deniers inscrit le 25 octobre 2013.

En l'absence de remboursement de la somme prêtée, le prêteur avait, le 7 avril 2015, délivré à l’épouse un commandement de payer valant saisie immobilière de ce bien, lequel avait été annulé, avec les actes subséquents, par un arrêt du 27 mai 2016 devenu irrévocable, au motif que le conjoint n'avait pas donné son consentement à l'emprunt contracté.

Le prêteur a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation. Il obtient gain de cause devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 19 février 2019, n° 17/05715 N° Lexbase : A4354YXK) ; le notaire s’est alors pourvu en cassation. En vain. La Cour de cassation valide la solution retenue par les juges d’appel.

Décision Cour de cassation. La Haute juridiction rappelle, en effet, d’abord, qu’aux termes de l'article 2374, 2°, du Code civil (N° Lexbase : L2351LYQ), les créanciers privilégiés sur les immeubles sont, même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés.

Ensuite, qu’aux termes de l'article 1413 du Code civil (N° Lexbase : L1544ABS), le paiement des dettes dont chaque époux est tenu, pour quelque cause que ce soit, pendant la communauté, peut toujours être poursuivi sur les biens communs, à moins qu'il n'y ait eu fraude de l'époux débiteur et mauvaise foi du créancier, sauf la récompense due à la communauté s'il y a lieu. Par exception, l'article 1415 (N° Lexbase : L1546ABU) du même code prévoit que chacun des époux ne peut engager que ses biens propres et ses revenus, par un cautionnement ou un emprunt, à moins que ceux-ci n'aient été contractés avec le consentement exprès de l'autre conjoint qui, dans ce cas, n'engage pas ses biens propres.

C’est après le rappel de ces principes que la Haute juridiction valide le raisonnement des juges d’appel ayant retenu que, si l'acte de prêt souscrit par un seul époux sous le régime de la communauté n'est pas inefficace, la mise en œuvre du privilège de prêteur de deniers est subordonnée au consentement de son conjoint à l'emprunt ; la cour d’appel avait alors justement retenu que, à défaut d’un tel accord, le prêteur ne pouvait engager une procédure de saisie immobilière sur le bien commun.

La Cour suprême en déduit qu'en omettant de solliciter le consentement de l’époux, alors qu’il savait que les époux étaient communs en biens et que l'achat était fait pour la communauté, le notaire avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il avait prêté son concours.

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