[Brèves] Covid-19 et non-paiement des loyers et charges durant la période confinement : le moyen tiré de la force majeure et de l'exception d’inexécution excède manifestement les pouvoirs du juge des référés

► Le moyen opposé par la locataire d’un bail commercial tiré de la force majeure et de l'exception d’inexécution en raison de l’obligation de fermeture de son établissement durant la période de confinement constitue une contestation sérieuse, et la demande en paiement de la bailleresse qui implique d'apprécier si en l'espèce, elle était exonérée de son obligation de mise à disposition par l'effet de la force majeure tandis que la locataire n'aurait pas été exonérée de son obligation de paiement, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés.

Faits et procédure. La propriétaire de locaux commerciaux a fait assigner sa locataire devant le juge des référés pour que lui soit réglé à titre de provision une certaine somme correspondant aux loyers, provisions sur charges, impôts, taxes et redevances arrêtés au 30 juillet 2020. Par courrier du 24 mars 2020, sa locataire l'a informée qu'elle suspendait le paiement des loyers et des provisions de charges à compter du deuxième trimestre 2020 jusqu'à la réouverture de ses locaux, en raison de l'interdiction d'accueillir du public instaurée par l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 ; au soutien de cette prétention, elle prétend être fondée à
se prévaloir de la force majeure et de l'exception d'inexécution. En réponse, la bailleresse s'est opposée à toute franchise de loyer mais, pour accompagner la locataire dans ce contexte particulier, elle a proposé à titre exceptionnel de reporter le paiement des loyers charge et taxes dues pour le deuxième trimestre 2020 en le rééchelonnant sur l’année 2020. À la suite de désaccords sur la franchise de loyers, la bailleresse a demandé à la locataire de lui régler l'intégralité du loyer du deuxième trimestre 2020 sous un délai de huit jours, sans succès. La locataire n'a pas davantage procédé au règlement de ses loyers
et provisions de charges dus au troisième trimestre 2020. La bailleresse a donc formé une demande provisionnelle. En défense, la locataire se prévalait de la survenance d'un événement de force majeure et du mécanisme de l'exception d'inexécution pour voir prononcer la suspension définitive de son obligation de paiement des loyers pour la période du 16 mars 2020 au 10 mai 2020 inclus.

Décision. Le juge des référés rappelle que l'article 835 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L9135LTI) n'exige pas la constatation de l'urgence mais seulement celle de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable.

Or, la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse, en ce qui concerne la période postérieure à la réouverture des boutiques soit à compter du 11 mai 2020.

En revanche, la locataire invoque la contestation sérieuse résultant selon elle de la force majeure et de l'exception d'inexécution. Pour les juges, il n'est pas contestable que du 14 mars 2020 au 11 mai 2020, elle a été contrainte de
fermer purement et simplement son établissement et qu'elle n'a pas pu l'exploiter.
Ainsi, le moyen opposé par le locataire tiré de l'exception de la force majeure et de l'inexécution constitue une contestation sérieuse, et la demande en paiement de la bailleresse qui implique d'apprécier si en l'espèce, elle était exonérée de son obligation de mise à disposition par l'effet de la force majeure tandis que la locataire n'aurait pas elle été exonérée de son obligation de paiement, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés. Il n'y a pas lieu dès lors de faire droit à la demande provisionnelle relative à la période allant du 16 mars 2020 au 10 mai 2020.

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