[Brèves] Résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur pour défaut de réparations occasionnées par la vétusté

► A défaut d’exécution, par le bailleur, des réparations occasionnées par la vétusté, le preneur est fondé à demander la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

En l’espèce, par acte du 25 septembre 2009, un couple de bailleurs avait donné à bail à un preneur un bâtiment d'élevage de volailles et ses équipements. Par avenant du 18 décembre 2013, le montant du fermage avait été revu en contrepartie de travaux effectués aux frais du preneur et consistant en un remplacement de rideaux. Par requête du 15 juillet 2015, le preneur avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en paiement, par les bailleurs, des travaux de mise en conformité du bien loué, ou, à défaut, en résiliation du bail rural à leurs torts.

Pour rejeter la demande de résiliation formée par le preneur, la cour d’appel de Rennes avait retenu que les attestations produites par celui-ci mentionnaient le caractère obsolète des équipements de ventilation du poulailler, non conformes à la réglementation européenne, et que l'expert mandaté par la compagnie d'assurance du preneur s’était limité au commentaire d'une photographie d'un treuil totalement oxydé sans préciser l'origine de ce désordre, de sorte que le preneur ne rapportait pas la preuve d'un manquement des bailleurs à leur obligation d'entretien (CA Rennes, 18 octobre 2018, n° 16/07823 N° Lexbase : A7127YG3).

La décision est censurée par la Cour suprême qui rappelle qu’il résulte des articles 1720 du Code civil (N° Lexbase : L1842ABT) et L. 415-4 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L4072AEK) que les réparations occasionnées par la vétusté n'incombent pas au preneur à bail rural.

Aussi, selon la Cour de cassation, en rejetant la demande de résiliation, tout en relevant que les équipements, dont certains étaient couverts de rouille, étaient affectés de dysfonctionnements tenant à leur vétusté, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les textes susvisés.

Cette décision mérite d’être relevée en ce qu’elle constitue un exemple rare, à notre connaissance, de mise en œuvre de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation d’entretien ; on rappellera, par ailleurs, que la Cour de cassation n’admet pas l’exception d’inexécution dans ce domaine puisqu’elle ne reconnaît pas au locataire le droit de refuser de payer les loyers dus pour défaut d'entretien des biens loués, qui ne constitue pas un manquement à une obligation essentielle du contrat (Cass. civ. 3, 6 juillet 1982, n° 81-11.711 N° Lexbase : A7559AG3 ; cf. les obs. de Ch. Lebel, Exploitation viticole : rappel des droits et obligations des parties au contrat de bail rural, Lexbase, Droit privé, n° 555, 2014 N° Lexbase : N0329BUQ).

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