[Brèves] Bail viager d’habitation : la rupture sans motif par le bailleur compensée par l’octroi d’une rente viagère au locataire

► La privation de la jouissance du bien, accordée à vie et en totalité au preneur d’un bail analysé en un bail viager, quel que soit son usage, devait être compensée par une rente viagère d’un montant égal à la valeur locative d’un bien identique dont les juges du fond ont souverainement fixé le montant.

Faits et procédure. Par une lettre du 28 juillet 2009 suivie d’un contrat du 24 novembre 2009, M. X a accordé à Mme Y la jouissance à vie d’une maison dont il était propriétaire, puis lui a demandé de restituer les lieux courant 2014.

Se prévalant d’un bail et estimant illicite la reprise unilatérale et sans préavis du bien loué, Mme Y a assigné M. X en réparation de son préjudice. Ce dernier faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d’appel de Besançon de le condamner à payer à Mme Y diverses sommes en réparation de son préjudice (CA Besançon, 27 mars 2018, n° 17/00008 N° Lexbase : A7636XIN). En vain.

Décision Cour de cassation. D’abord, la Haute juridiction valide l’analyse de la cour d’appel ayant retenu l’existence d’un bail viager dont la rupture sans motif et sans préavis par M. X avait causé à Mme Y un préjudice dont il lui devait réparation. Pour cela, la cour d’appel avait en effet relevé que la lettre du 28 juillet 2009 attribuait expressément à Mme Y un « droit d’habitation à vie sur l'immeuble » et que le contrat du 24 novembre 2009 laissait à celle-ci le droit de décider de la « durée et de l’usage de sa présence ». Elle avait constaté que la maison avait alors été entièrement vidée de ses meubles et que Mme Y en avait pris possession en sa totalité. Elle avait retenu que les séjours ponctuels de M. X et de certains de ses amis ne privaient pas celle-ci de la jouissance des lieux et que cette jouissance trouvait sa contrepartie dans l'obligation de payer la moitié des charges et de réaliser d'importants travaux de rénovation dont seuls ceux de la seconde salle de bains devaient être remboursés, diminués de la vétusté, si Mme Y décidait de déménager.

Ensuite, s’agissant de l’indemnisation du préjudice ainsi subi, la Cour suprême s’en remet à l’appréciation souveraine des juges du fond qui, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, ont retenu que la privation de la jouissance du bien, accordée à vie et en totalité à Mme Y, quel que soit son usage, devait être compensée par une rente viagère d’un montant égal à la valeur locative d’un bien identique dont elle a souverainement fixé le montant, au vu des éléments de comparaison produits.

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