[Brèves] Opposabilité d’une servitude à l’acquéreur qui en connaît l’existence

► Une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition.

En l’espèce, le 30 juin 1997, des propriétaires, M. et Mme B., divisant leur fonds, ont vendu à M. et Mme A. une parcelle cadastrée AT 416, en constituant à son bénéfice une servitude de passage sur la parcelle AT 417, qu'ils ont conservée et ultérieurement divisée en deux parcelles cadastrées AT 457 et AT 458. Le 22 juillet 2010, les vendeurs ont consenti à M. et Mme C., une promesse de vente portant sur la parcelle AT 458 et contenant constitution sur celle-ci d’une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT 457. Cette promesse n'ayant pas été réitérée, en raison notamment de l'opposition de M. et Mme A. au projet immobilier de M. et Mme C., un jugement irrévocable du 8 novembre 2011, valant vente et publié le 27 mars 2012, en avait ordonné l'exécution forcée.

Par acte des 4 et 30 juillet 2012, M. et Mme C. ont vendu leur parcelle à M. et Mme A.. Ceux-ci ont assigné M. et Mme B. en démolition d'un muret construit sur l'assiette de la servitude de passage établie le 30 juin 1997 et en dénégation de la servitude grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457. Ils soutenaient notamment qu'une servitude n’est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé, hors l'hypothèse où son acte d’acquisition en fait mention, que si elle a été publiée.

En vain. L’argument est écarté par la Cour suprême, qui rappelle, en effet, qu’en application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention (Cass. civ. 3, 27 octobre 1993, n° 91-19.874 N° Lexbase : A6015AHA). Et d’ajouter que la publication n'étant pas le seul mode légal de publicité d'une servitude, celle-ci peut également être opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l'existence autrement que par la mention qu'en faisait son titre (Cass. civ. 3, 16 septembre 2009, n° 08-16.499 N° Lexbase : A1002ELP).

Ayant relevé que la servitude de passage grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457, constituée par la promesse de vente du 22 juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011, lequel avait été publié et avait été mentionné dans le titre de M. et Mme A, la cour d'appel en a déduit, souverainement, que ceux-ci avaient eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu’elle n’ait pas été constatée dans le dispositif du jugement, et, à bon droit, qu'elle leur était en conséquence opposable.

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