[Textes] Les assemblées générales de copropriétaires après le décret du 2 juillet 2020

Mots clés : copropriété • assemblée générale • convocation • vote • passerelle • procès-verbal • feuille de présence

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 contient différentes dispositions relatives spécifiquement aux assemblées générales de copropriétaires. Sont ainsi apportées des précisions quant au déroulement des assemblées générales (I), mais également quant aux formalités antérieures et postérieures à la tenue des assemblées (II). Toutes ne sont pas encore entrées en vigueur, ainsi qu’il sera précisé ci-après.

I. Le déroulement des assemblées générales de copropriétaires

A. La convocation d’une assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires

L’assemblée générale est, en principe, convoquée par le syndic. Ce principe ne va pas toutefois sans exceptions, l’article 7 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78628SS) précisant que tant la loi du 10 juillet 1965 que le décret peuvent contenir des dispositions contraires, sans préciser lesquelles, ce qui permet ainsi de ne pas avoir à modifier son contenu chaque fois qu’une telle exception est introduite.

Parmi les exceptions à ce principe, celle prévue à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z45709RS) peut être rappelée. Elle permet la convocation de plein droit d’une assemblée générale lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. Cette exception n’a pas été modifiée par le décret du 2 juillet 2020.

En revanche, ledit décret insère un nouvel article dans le décret du 17 mars 1967, l’article 8-1 (N° Lexbase : Z77741SS), s’appliquant aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020. Ce dernier article apporte des précisions sur l’application de l’article 17-1 AA de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4205LXZ) qui permet à tout copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. Ainsi, est-il indiqué que la demande, notifiée au syndic, doit préciser la (ou les) question(s) dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée. Cette demande doit être accompagnée d'un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis au deuxième alinéa de l'article 10 (N° Lexbase : Z78638SS) et au 3° du I de l'article 11 (N° Lexbase : Z78649SS) du décret du 17 mars 1967.

Une fois écoulé un délai de quinze jours courant à compter de la notification de la demande, le syndic doit informer le (ou les) copropriétaire(s) demandeur(s) des frais prévisionnels et de ses honoraires. Lorsque la demande est faite par plusieurs copropriétaires, la répartition entre eux des frais et honoraires est faite à leur convenance. Toutefois, s’ils n’ont pas apporté de précision sur ce point dans la demande notifiée au syndic, cette répartition doit avoir lieu à parts égales entre les copropriétaires demandeurs. Il n’y a donc pas lieu ici de prendre en compte les tantièmes détenus pour chaque copropriétaire pour répartir les frais et honoraires entre eux.

Ce n’est qu’une fois ces frais et honoraires acquittés que le syndic est tenu, dans un délai de 45 jours suivant le paiement, de convoquer l’assemblée générale. Imposer ainsi le paiement avant toute convocation permet d’éviter tout litige quant à la prise en charge effective de ces frais et honoraires.

Il est à remarquer que, lors de l’assemblée générale ainsi convoquée, le syndic ne peut porter à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du (ou des) copropriétaire(s) demandeur(s).

B. Les modalités de vote

S’agissant du vote par correspondance, des précisions sont apportées tant par le décret du 2 juillet 2020 que par l’arrêté du même jour (arrêté du 2 juillet 2020, fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires N° Lexbase : L5872LXR) [1].

S’agissant des délégations de vote, étant rappelé que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, il peut arriver que les mandats ne contiennent pas d’indication quant au mandataire. En ce cas, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4822AH3) précise que le syndic ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. Relativement à ces mandats, la rédaction de l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78684SS) est modifiée en permettant, au-delà du président du conseil syndical, à tout membre du conseil syndical, en l’absence de son président, de désigner un mandataire pour exercer cette délégation de vote.

C. Les passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965

Consacrant la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 5 novembre 2014, n° 13-26.768, FS-P+B N° Lexbase : A9166MZI), l’article 19 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78704SS) est modifié. Il précise, désormais, que pour l'application des articles 25-1 (N° Lexbase : L5476IGW) et 26-1 (N° Lexbase : L4827AHA) de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Sont également apportées des précisions quant à l’articulation entre les passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour rappel, l'article 26 de l'ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, relatif au mécanisme dit de « la passerelle » qui permet de soumettre au vote à la majorité simple de l'article 24 une résolution qui n'a pas recueilli la majorité des voix des copropriétaires composant le syndicat, dès lors qu'elle a recueilli au moins le tiers de celles-ci. Pour favoriser la prise de décision, cette procédure de la passerelle a été étendue à toutes les décisions relevant de la majorité absolue de l'article 25 ou d’une autre disposition. Relativement à cette passerelle, la question était posée de savoir si elle pouvait se cumuler avec celle prévue à l’article 26-1, donc après le second vote prévu dans ce second texte. Ledit article est relatif aux décisions visées à l’article 26. Ces décisions sont en principe prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Pour faciliter tant l’aliénation des parties communes que celle de la loge du gardien, l’article 29 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a réintroduit l’article 26-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, lorsque la double majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte mais que la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.  Le décret du 2 juillet 2020 répond par la négative à cette question en apportant une précision à l’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78716SS). Ce dernier énonce que, pour l'application de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 de ladite loi. Il n’y a donc pas de cumul de passerelles envisageable, ce qui apparaît préférable, la solution contraire pouvant s’apparenter à une restriction trop conséquente des droits individuels des copropriétaires.

II. Les formalités antérieures et postérieures à la tenue des assemblées précisées

A. Les formalités antérieures à la tenue de l’assemblée

Le décret du 2 juillet 2020 modifie l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78632SS) quant aux conséquences d’un défaut d’affichage par le syndic. En effet, ce dernier est tenu d’indiquer, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une (ou plusieurs) question(s) à l'ordre du jour. Il était précisé, jusqu’au décret du 2 juillet 2020, que l’absence d’affichage n’avait pas d’impact sur la régularité de la convocation. Il est désormais indiqué que cette absence n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale. Est ainsi assuré que le défaut de respect par le syndic de cette obligation n’aura pas d’impact sur les délibérations adoptées au cours de l’assemblée n’ayant pas été annoncée par voie d’affichage. Seule la responsabilité du syndic pourrait être recherchée, pour manquement à ses obligations.

Cette modification ne doit pas, pour autant, laisser penser que le décret du 2 juillet 2020 entend restreindre les sanctions lorsque l’accomplissement de formalités est imposé. Ainsi, est maintenue la liste du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78649SS) qui précise les documents devant être notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour, ce pour la validité de la décision. Cette liste fait d’ailleurs l’objet de modifications. Il en va ainsi notamment du 4° qui précise qu’au-delà du (ou de)s projet(s) de contrat de syndic devant être notifiés aux copropriétaires lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat, il y a également lieu de notifier la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5472IGR). Est par ailleurs ajouté à ladite liste un 14° précisant que, lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4861AHI), une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties doit être notifiée aux copropriétaires. Pour rappel, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 envisage l’hypothèse où la réalisation de travaux visant des parties communes ne peut être réalisée qu'à partir des parties privatives d'un (ou plusieurs) copropriétaire(s) qui devra(ont) alors en supporter l'exécution.

Si la liste du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 est modifiée, il en va de même de celle du II dudit article qui prévoit la notification de divers documents aux copropriétaires sans que le défaut de notification ne puisse avoir de conséquence sur la validité de la décision adoptée. Cette notification est faite à titre d’information et portera désormais sur trois points supplémentaires avec la transmission du descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4211LXA) (travaux d’accessibilité), d’une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et du rapport prévu au dernier alinéa de l'article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4210LX9) (délégation de pouvoir au profit du conseil syndical). Ces informations n’auront à être délivrées que pour les assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

Par ailleurs, sont créés les articles 10-1 (N° Lexbase : Z77743SS) et 10-2 (N° Lexbase : Z77745SS) qui apportent des précisions relativement à la demande d’un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité, sur le fondement de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 10-1 précise, tout d’abord, que le descriptif détaillé, qui doit être joint à la demande, doit préciser la nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien. Il est assorti d'un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique. Le descriptif peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques. Est ainsi instituée une distinction entre des éléments obligatoires et des éléments facultatifs. Le syndic ne pourra donc refuser d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée la demande du (ou des) copropriétaire(s) chaque fois que le descriptif contient tous les éléments obligatoires. En revanche, des discussions pourraient s’élever sur ce qui doit être considéré comme un élément essentiel d’un équipement ou d’un ouvrage, au-delà de la liste contenue dans l’article 10-1, ou bien encore le degré de précision attendu quant aux conditions d’exécution des travaux. Il ne peut dès lors qu’être conseillé au copropriétaire effectuant une telle demande de fournir un maximum de précisions. L’article 10-1 du décret du 17 mars 1967 ajoute qu’à défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d'information n'est pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Si la demande est faite conformément aux articles 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 10-1 du décret du 17 mars 1967, l’article 10-2 du même décret précise que le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la même assemblée générale : le point d'information relatif aux travaux d'accessibilité et la question de l'opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l'assemblée générale, accompagnée d'un projet de résolution reproduisant les termes du dernier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir ceux précisant que « l'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble ».

Mais encore, il est précisé par l’article 10-3 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z77747SS), également créé par le décret du 2 juillet 2020, qu’en l'absence d'opposition motivée de l'assemblée générale dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire peut faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l'assemblée générale, à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3).

Ces articles 10-1, 10-2 et 10-3 du décret du 17 mars 1967 ne s’appliquent qu’aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

Enfin, des précisions sont apportées relativement à la délégation spéciale de pouvoir consentie par l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, le a) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4825AH8) dispose que la délégation spéciale de pouvoirs peut profiter tant au syndic, qu’au conseil syndical ou à toute personne. Son objet a également été précisé : prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24 (N° Lexbase : L4824AH7). Par ailleurs, lorsque le bénéficiaire de la délégation de pouvoir est autorisé à décider de dépenses, il est imposé la fixation d’un montant maximum des sommes allouées. Le décret du 2 juillet 2020 modifie l’article 21 du décret du 27 mars 1967 (N° Lexbase : Z78735SS) pour tenir compte de ces ajouts dans l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi énonce-t-il désormais que la délégation de pouvoir mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée. Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic. A l'issue de cette délégation, le délégataire doit rendre compte à l'assemblée de son exécution.

B. Les formalités postérieures à la tenue de l’assemblée

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78689SS), relatif au procès-verbal des décisions de chaque assemblée, est modifié par le décret du 2 juillet 2020. Parce qu’il peut être compliqué d’obtenir la signature du procès-verbal dès la fin de la séance lorsque celle-ci s’est tenue de façon électronique, le procès-verbal peut être signé dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le (ou les) scrutateur(s). Il est à remarquer que l’article 17 ne limite nullement l’application d’un tel délai aux seules assemblées s’étant tenues de façon électronique.

Toujours relativement audit PV, il y aura lieu de préciser, outre les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ceux qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L6780LNG).

Par ailleurs, est créé un article 17-1 (N° Lexbase : Z76794SS) qui vient préciser que l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté. Ainsi, et par exemple, il peut être considéré que si le PV ne mentionne pas les réserves formulées par les copropriétaires opposants, cette irrégularité formelle ne pourra entraîner la nullité de l’assemblée générale. Est ainsi consacrée la jurisprudence qui retenait une telle solution (Cass. civ. 3, 15 décembre 2016, n° 15-25.109, F-D N° Lexbase : A2123SXW ; Cass. civ. 3, 7 juillet 2016, n° 15-14.233, F-D N° Lexbase : A0154RXY ; Cass. civ. 3, 5 juillet 2011, n° 10-20.743, F-D N° Lexbase : A9517HUZ).

Enfin, l’article 18 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78697SS) est modifié en substituant, à la notification de la décision, comme point de départ du délai de recours de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3), la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

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