[Brèves] Nullité d’une vente portant sur la nue-propriété d’une parcelle en fraude du droit de préemption du preneur en place

► Doit être annulée la vente portant sur la nue-propriété d’une parcelle donnée à bail, intervenue en méconnaissance du droit de préemption du preneur en place, auquel elle n'a pas été notifiée ;

► l’acquéreur a engagé sa responsabilité tant à l'égard du preneur qu'à celui des ayants droit de la bailleresse, et a pu être condamné à verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

Telle est la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 28 mai 2020 (Cass. civ. 3, 28 mai 2020, n° 18-24.401, F-D N° Lexbase : A54843M3).

En l’espèce, par acte du 26 avril 2003, M. Z avait acquis de Mme X la nue-propriété de trois parcelles. Le 12 mai 2015, soutenant que cette vente, dont il n'avait découvert l'existence qu'en décembre 2014, était intervenue en fraude de son droit de préemption, M. Y, locataire d'une des parcelles, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente. Mme X étant décédée le 14 janvier 2016, M. Y avait appelé ses ayants droit en intervention forcée.

M. Z faisait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente et de le condamner à payer des dommages-intérêts (CA Paris, Pôle 4, 9^ème ch., 13 septembre 2018, n° 17/06485 N° Lexbase : A4101X4N).

S’agissant du prononcé de la nullité de la vente, le requérant faisait notamment valoir que la parcelle n’était pas exploitée au jour de la vente.

Le moyen est écarté par la Cour suprême qui relève que la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, avait retenu que M. Y justifiait, d'une part, avoir conclu avec Mme X un bail verbal portant sur la parcelle litigieuse et lui avoir payé chaque année, jusqu'en 2016, le loyer convenu, d'autre part, avoir planté des vignes sur ce tènement, mentionné comme tel sur le casier viticole de son exploitation tenu par l'administration, de sorte que les allégations selon lesquelles les terres étaient libres de toute occupation étaient inexactes.

La cour avait également constaté que M. Z ne produisait aucun élément établissant que M. Y avait eu connaissance de la date de la vente avant le 30 décembre 2014, jour d'un rendez-vous chez le notaire.

Aussi, selon la Cour suprême, la cour d’appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en avait exactement déduit que la vente intervenue en méconnaissance du droit de préemption du preneur en place, auquel elle n'avait pas été notifiée, devait être annulée.

Pour décider d’allouer des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, la cour d'appel avait retenu, d'une part, que Mme X, éloignée de la région, se désintéressait de la gestion de ses biens et que M. Z, seul présent lors de la signature de l'acte de vente de la nue-propriété à son profit, lui-même viticulteur dans la commune où était établie la parcelle de vigne exploitée par M. Y, ne pouvait ignorer les conditions dans lesquelles celui-ci exerçait son activité.

Elle avait retenu, d'autre part, que M. Z avait agi de mauvaise foi en dissimulant au rédacteur de l'acte une situation susceptible d'engendrer une opposition à son projet de la part du preneur en place, son concurrent dans la même activité.

Elle avait pu en déduire que M. Z avait engagé sa responsabilité tant à l'égard du preneur qu'à celui des ayants droit de la bailleresse et a souverainement déterminé le montant des dommages-intérêts dus en réparation du préjudice moral dont elle a constaté l'existence.

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