[Brèves] Garantie contre les vices cachés : réparation intégrale du préjudice résultant d’un vice caché affectant un immeuble sur le fondement de l’action en responsabilité distincte de l’action en garantie contre les vices cachés

► Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier infecté d’un vice caché, le vendeur de mauvaise foi qui avait connaissance de ce vice tenu, indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, dès lors qu’une action en responsabilité est engagée à son encontre, de réparer l’intégralité du préjudice résultant du vice caché, est, ainsi, condamné au paiement de dommages et intérêts équivalent au coût de la démolition et de la reconstruction du bien immobilier infecté, dans la mesure où cette solution est la seule de nature à mettre fin aux vices constatés.

Telle est la distinction entre l’action en garantie contre les vices cachés et l’action en indemnisation engagée pour réparer le préjudice subi du fait du vice, opérée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 30 janvier 2020 (Cass. civ. 3, 30 janvier 2020, n° 19-10.176, FS-P+B+I N° Lexbase : A84843C9).

En l’espèce, par suite de la vente d’une maison d’habitation, les acquéreurs, découvrant que le bien immobilier objet de la vente était affecté d’un vice, ont engagé, à l’encontre du vendeur, du notaire et de l’agent immobilier, une action en garantie contre les vices cachés ainsi qu’une action en responsabilité délictuelle afin d’obtenir réparation du préjudice subi.

La cour d’appel ayant fait droit à la demande des acquéreurs en condamnant le vendeur à payer, en réparation du préjudice subi du fait du vice caché, une somme correspondant au coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et en faisant supporter par le notaire et l’agent immobilier cette condamnation à hauteur de 10 % chacun, ces derniers ont, alors, formé un pourvoi en cassation.

Comme moyens au pourvoi, les demandeurs ont allégué, en premier lieu, la violation de l’article 1645 du Code civil (N° Lexbase : L1748ABD) par les juges du fond pour avoir, d’une part, sous couvert de l’indemnisation du préjudice subi, alloué aux acquéreurs la restitution du prix de vente et, d’autre part, opéré une confusion sur ce que réparent les dommages et intérêts qui doivent se distinguer de l’action en garantie contre les vices cachés permettant d’obtenir, soit une réduction du prix de vente, soit l’annulation de la vente et la restitution intégrale du prix.

En second lieu, les demandeurs ont argué la violation du principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit pour les parties pour avoir fait correspondre le montant des dommages et intérêts alloués au coût intégral de travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble conduisant à une réparation allant au-delà du préjudice subi car offrant aux acquéreurs un bien neuf au prix du bien ancien qu’ils avaient décidé d’acquérir à l’origine.

Ne suivant pas l’argumentaire développé par les demandeurs au pourvoi, la Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par la cour d’appel en affirmant, après avoir rappelé qu’en vertu de l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de réparer le préjudice subi par l’acheteur qui a exercé, à son encontre, une action en indemnisation distincte de l’action en garantie contre les vices cachés, que c’est à bon droit que les juges du fond, sans opérer un rééquilibrage du contrat, ont condamné le vendeur à verser, aux acquéreurs, une somme à titre de dommages et intérêts incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction, dans la mesure où le préjudice subi du fait du vice ne pouvait être réparé intégralement que par la démolition et la reconstruction de l’immeuble objet de la vente.

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