[Brèves] Dispositif «MH» : absence de responsabilité du notaire du fait de la nomination, entachée d’irrégularités, du directeur de l’association syndicale en charge de la direction des travaux, et du conseil en gestion de patrimoine qui n’a pas manqué à son obligation de conseil

► Dans le cadre de la vente d’un château ayant pour objectif de permettre aux acquéreurs de réaliser un investissement défiscalisé, -opération fondée sur la déduction de l’impôt du coût des travaux- la société, en charge des travaux, qui, n’ayant réalisé que les travaux de démolition, a cependant encaissé les deux tiers des fonds destinés à l’ensemble des travaux avant d’être placée en liquidation judiciaire ;

dès lors, n’engagent pas leur responsabilité, à l’égard des copropriétaires ayant fait l’objet de redressements fiscaux pour la partie de la somme versée ne correspondant pas à la réalisation effective des travaux de rénovation, le notaire qui n’était pas tenu de vérifier la véracité du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle le directeur de l’association a été nommé ainsi que les sociétés de conseil en gestion de patrimoine qui n’ont, ni manqué à leur obligation d’information et de conseil quant au succès de l’opération envisagée et aux risques qu’elle comporte, ni effectué, elles-mêmes, des appels de fonds.

Telle est la position adoptée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans deux arrêts rendus le 27 juin 2019 (Cass. civ. 3, 27 juin 2019, n° 17-28.871, FS-P+B+I N° Lexbase : A3207ZHA ; Cass. civ. 3, 27 juin 2019, n° 17-28.872, FS-P+B+I N° Lexbase : A3080ZHK).

En l’espèce, un château, découpé en plusieurs lots, dont le notaire a été en charge d’établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, a été vendu, par l’intermédiaire de sociétés de conseil en gestion de patrimoine, à divers copropriétaires dans l’objectif de permettre, à ces derniers, de réaliser un investissement défiscalisé par la déduction, de l’impôt sur leur revenu, du montant des travaux de démolition et de rénovation engagés. Les actes de vente des lots, dont la vente s’est échelonnée sur un an et demi, ont été rédigés par le notaire et les travaux de restauration ont été confiés à une société, par l’association syndicale dont les statuts mentionnent que son objet consiste dans la réalisation de travaux de restauration, la répartition des dépenses et le recouvrement des fonds auprès des membres.

A ce titre, les appels de fonds ont été versés sur un compte, ouvert au nom de l’association, par l’étude du notaire auprès de la Caisse des dépôts et consignations. La société en charge des travaux n’ayant réalisé que les travaux de démolition mais encaissé les deux tiers des fonds dévolus aux travaux avant d’être placée en liquidation judiciaire, la plupart des acquéreurs a fait l’objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées ne correspondaient effectivement à des travaux que pour une partie, qui seule pouvait faire l’objet de déductions fiscales.

Aussi, pour obtenir réparation de ce préjudice, l’association syndicale ainsi que les copropriétaires ont assigné le notaire et les sociétés de conseil en gestion de patrimoine en responsabilité.

Formant un pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel les ayant déboutés de leurs demandes d’indemnisation, les demandeurs ont, dans un premier temps, allégué que, le notaire, en s’abstenant de vérifier la véracité des mentions inscrites au procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle le directeur de l’association a été irrégulièrement nommé et en se départissant des fonds conformément aux instructions de ce dernier sans, d’une part, s’être assuré de la réalité et de l’étendue des pouvoirs du mandataire et, d’autre part, soulever que celui-ci n’était pas un membre de l’association, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle.

Dans un second temps, les demandeurs ont argué, comme moyen au pourvoi, la faute des sociétés de conseil en gestion de patrimoine qui consisterait dans leur manquement à leur obligation contractuelle d’information et de conseil quant au succès de l’opération financière projetée, des risques qui découlent du défaut de réalisation des conditions et de l’absence de couverture de la bonne fin de l’opération, ainsi que dans le fait d’avoir effectué, elles-mêmes, des appels de fond.

Rejetant le pourvoi, la Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel n’ayant pas retenu la responsabilité des professionnels en considérant que le notaire n’a pas commis de faute dans la mesure où, d’une part, il ne lui appartenait pas de vérifier la conformité du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse dont il est apparu, bien plus tard, qu’il contenait des mentions erronées et, d’autre part, la disposition en vertu de laquelle le directeur de l’association syndicale doit être membre de celle-ci n’est pas d’ordre public.

En outre, la Haute juridiction rejette également la responsabilité des sociétés de conseil en gestion de patrimoine au motif que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la réalisation des travaux constituait une condition des déductions fiscales, que ces dernières ne se sont pas engagées à assurer un suivi du chantier et n’ont pas effectué, elles-mêmes, les appels de fonds mais seulement assisté leurs clients pour la réalisation des déclarations fiscales.

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