[Brèves] VEFA : caractérisation de la défaillance de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et conséquences de cette défaillance quant à la somme mise en dépôt de garantie par le réservataire

Sur le fondement de l’article 1176 du Code civil (N° Lexbase : L1278ABX), la condition suspensive de l’obtention d’un prêt subordonnant la conclusion d’un contrat de réservation portant sur une vente en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier n’est réputée défaillie que lorsqu’est recherchée la sollicitation, par l’acquéreur, dans les formes et délais prévus au contrat, d’un financement auprès d’un établissement de crédit qui lui aurait été refusé ; défaillance dont il convient de rechercher si elle entraîne la caducité du contrat.

Telle est la solution apportée par la troisième chambre de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 18 avril 2019 (Cass. civ. 3, 18 avril 2019, n° 16-17.984, F-D N° Lexbase : A5928Y9G).

En l’espèce, dans le cadre de la conclusion d’un contrat de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement de deux lots dans un immeuble, l’acquéreur a remis au notaire un chèque au nom du vendeur à titre de dépôt de garantie. La vente étant conditionnée à l’obtention d’un prêt dont la demande devait être justifiée dans un délai de quinze jours à compter de la signature du contrat de réservation et la justification de l’obtention du prêt dans un délai de quarante-cinq jours, le notaire, considérant la condition suspensive défaillante, a transmis le chèque au vendeur pour qu'il procède à son encaissement. Mais, ce chèque s’étant révélé sans provision, ce dernier a alors assigné l’acquéreur en paiement du montant y figurant.

Les juges du fond ont fait droit à la demande du vendeur en alléguant que faute, pour le réservataire, d’avoir répondu à la mise en demeure adressée par le notaire qui constatait la non-réalisation de la condition suspensive par la défaillance de l’acquéreur, la réitération de l’acte ne pouvait avoir lieu sans qu’il y ait lieu de faire procéder par le réservant à une nouvelle mise en demeure du réservataire.

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au motif qu’il convenait de rechercher, contrairement à la position adoptée par la juridiction du second degré, si le réservataire n’avait pas, dans les formes et délais prévus au contrat, sollicité un financement qui lui avait été refusé et si la défaillance de la condition suspensive qui en résulte n’avait pas entraîné la caducité du contrat de réservation.

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