[Brèves] Congés pour vente portant sur plus de dix logements dans un même immeuble : application impérative de l’accord collectif, même en cas de liquidation judiciaire du bailleur

► Les accords collectifs relatifs aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation n’imposent pas que l’opération globale de vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble s’exécute dans une certaine durée ; le placement de la société bailleresse en liquidation judiciaire ne dispense pas le mandataire liquidateur, qui n’agit pas en son nom personnel, de respecter, en cas de délivrance d’un congé pour vendre, les obligations du bailleur imposées par l’Accord collectif du 9 juin 1998, dont l’application n’est pas conditionnée à la situation in bonis du bailleur.

Telles sont les précisions apportées par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 13 septembre 2018 (Cass. civ. 3, 13 septembre 2018, n° 17-20.180, FS-P+P+I N° Lexbase : A7694X4Q).

En l’espèce, le 20 avril 2001, une société, marchand de biens, avait acquis un immeuble situé à Paris ; le 4 septembre 2001, elle avait signifié à la locataire d’un local à usage d’habitation dans l’immeuble, une offre de vente lui ouvrant droit de préemption ; le 28 septembre 2001, elle lui avait notifié un congé pour vendre ; un arrêt irrévocable du 29 janvier 2009 avait annulé ces deux actes ; un jugement du 15 décembre 2010 avait placé la société bailleresse en liquidation judiciaire ; par acte du 30 septembre 2013, le liquidateur judiciaire avait signifié à la locataire un congé pour vendre, puis l’avait assignée en validité du congé et en expulsion.

Le liquidateur faisait grief à l’arrêt de dire que le congé du 30 septembre 2013 était nul, faute d’avoir respecté les dispositions d’ordre public de l’accord collectif du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 (N° Lexbase : L4569IEX).

Il soutenait que cet accord collectif s’applique aux congés délivrés par les bailleurs ayant «l’intention de mettre en vente» plus de dix lots dont ils sont propriétaires dans un même immeuble, ce qui exclut les congés délivrés par les liquidateurs judiciaires des sociétés bailleresses lesquels sont tenus, par leur mission, de réaliser les actifs de ces dernières.

Il soutenait encore, qu’en tout état de cause, le liquidateur est tenu de réaliser le patrimoine du débiteur placé en liquidation judiciaire par une cession globale ou séparée de ses droits et biens dans l’intérêt des créanciers, indépendamment de toute volonté antérieure ou actuelle du débiteur qui est dessaisi de la disposition de ses biens.

Mais ces arguments sont balayés par la Cour suprême, qui approuve la cour d’appel ayant retenu la solution précitée.

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