[Brèves] Conditions de constitution d’un syndicat secondaire : précision de la notion de pluralité de bâtiments

► Aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4829AHC), la constitution d'un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficulté pour l'ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.

Tel est l’enseignement délivré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 12 juillet 2018 (Cass. civ. 3, 12 juillet 2018, n° 17-26.133, FS-P+B+I N° Lexbase : A7973XXL ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété» N° Lexbase : E5981ETP).

En l’espèce, les requérants étaient propriétaires de lots dans un groupe d'immeubles qui, soumis au statut de la copropriété, était composé de sept bâtiments (n° 1 à 7) et d'un garage en sous-sol, dénommé bâtiment garage, accessible par deux rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6 ; ces copropriétaires avaient assigné le syndicat principal et le syndicat secondaire en annulation de la résolution de l'assemblée générale du 21 février 2013 décidant de la création d'un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7 ; le syndic des deux syndicats, est intervenue à l'instance. Les requérants faisaient grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, soutenant que la constitution d'un syndicat secondaire est subordonnée à la condition de l'existence de bâtiments séparés et distincts et qu'en statuant comme elle l'avait fait après avoir elle-même constaté que des sas reliaient le garage aux bâtiments 4, 5 et 6 et que le bâtiment 4 était accessible par les occupants des bâtiments 5 et 6 par ce garage collectif, la cour d'appel qui n'avait pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient nécessairement de ses constatations, avait violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

L’argument est écarté par la Cour suprême qui, après avoir énoncé la règle précitée, approuve les juges d’appel ayant retenu que le fait que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n'impliquait pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome ; aussi, la cour d'appel avait pu en déduire que l'immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d'un syndicat secondaire.

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