[Brèves] Précisions sur les conséquences de la nullité du congé du bailleur

► Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction. Par ailleurs, La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce (N° Lexbase : L2009KGI) est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Il peut donc renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code (N° Lexbase : L6035IAR) ou s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. Et, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. Tels sont les enseignements rendu le 28 juin 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 28 juin 2018 (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I N° Lexbase : A1599XUR).

En l’espèce, le propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail avait délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'une indemnité d'éviction.  Le locataire a assigné le bailleur en annulation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction. Le propriétaire, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction (CA Colmar, 29 mars 2017, n° 15/04156 N° Lexbase : A7219US8), s’est pourvu en cassation.

Son pourvoi a été rejeté, la Cour de cassation rappelant qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 1^er février 1995, n° 93-14.808 N° Lexbase : A7767ABB ; Cass. civ. 3, 28 octobre 2009, n° 07-18.520, FS-P+B N° Lexbase : A6201EMM). Elle précise aussi que la nullité du congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Celui-ci peut donc soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code, soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. Par ailleurs, toujours selon la Haute cour, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier (cf. l’Ouvrage «baux commerciaux» N° Lexbase : E3164A3L).

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