[Brèves] ISF : remise en cause d'abattements appliqués d'office par le juge à la valeur vénale d'un bien immobilier

Aux termes de l'article 17 du LPF (N° Lexbase : L5557G4L), en ce qui concerne les droits d'enregistrement, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle du bien. Elle doit, dès lors, en vertu d'une ligne jurisprudentielle constante, indiquer les éléments de référence retenus par comparaison pour établir la valeur qu'elle entend retenir . Dans un arrêt du 27 octobre 2009, la Chambre commerciale de la Cour de cassation est venue préciser les règles d'évaluation de la valeur vénale des immeubles pour l'établissement de l'ISF . En l'espèce, une contribuable avait fait donation à ses enfants, en 1978, de la nue-propriété d'un bien immobilier avec une clause de réserve d'usufruit avec réversion de l'usufruit à son époux en cas de prédécès et d'une interdiction imposée aux nus-propriétaires d'aliéner et d'hypothéquer le bien pendant la vie de l'usufruitière et de son époux. L'administration avait, par la suite, remis en cause l'évaluation du bien et lui avait notifié un redressement ramené à 12 000 000 de francs (soit environ 1 829 388 euros), à la suite de quoi les deux époux avaient demandé le dégrèvement de l'imposition pour irrégularité de la procédure de notification. La cour d'appel de Chambéry avait partiellement fait droit à leur demande un appliquant différentes décotes pour tenir compte, d'une part du caractère indivis de la nue-propriété, de la clause d'interdiction d'aliéner ou d'hypothéquer pendant la vie de l'usufruitière et de son époux, et enfin de l'occupation familiale du château, sans pour autant retenir la nullité de la procédure engagée. Mais la Cour suprême invalide l'application de ces abattements. Elle précise, d'une part, que l'article 885 G (N° Lexbase : L8787HLZ) a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l'assiette de l'ISF et s'oppose à l'application de tout abattement dont l'objet est de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement. D'autre part, au visa de l'article 666 du CGI (N° Lexbase : L7724HLN), elle précise que la limite apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale. Il en va de même pour une occupation à titre de résidence secondaire qui ne suppose qu'une occupation par intermittence (Cass. com., 27 octobre 2009, n° 08-11.362, F-P+B N° Lexbase : A6056EMA).

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