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le 07 Octobre 2010
Un bailleur qui souhaite vendre le logement objet du bail peut notifier au locataire un congé pour vendre, acte qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (loi n° 89-642, 6 juillet 1989, art. 15-II). Ledit congé vaut offre au profit du locataire qui bénéficie d'un droit de préemption. Le délai de préavis est de six mois à compter du congé. A l'expiration de ce délai, et si le locataire n'a pas accepté l'offre de vente, ce dernier est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Le bailleur qui vient de notifier un congé pour vendre à son locataire peut-il, sans attendre l'expiration du délai de six mois de préavis, assigner le locataire aux fins de validation judiciaire du congé délivré ?
La Cour de cassation l'a admis à la condition que le bailleur établisse qu'il dispose d'un intérêt né et actuel à agir en justice (Cass. civ. 3, 8 décembre 1999, n° 97-12.738, N° Lexbase : A7012CGS Bull. civ. III, n° 231).
A ainsi été censuré l'arrêt qui avait retenu que les bailleurs, ayant déjà engagé deux instances judiciaires contre le locataire en déclaration de validité de congés délivrés antérieurement, en raison de l'incertitude de leur situation, justifient d'un intérêt légitime, né et actuel, à demander en justice de faire déclarer valable leur troisième congé avant la date d'effet de celui-ci. La Haute juridiction, par un arrêt de cassation, a précisé, au visa de l'article 31 du Nouveau Code de procédure civile (N° Lexbase : L2514ADH), que n'était pas établie l'existence d'un intérêt né et actuel pour les bailleurs à agir, avant la date d'effet du congé, pour faire déclarer valable le congé (Cass. civ. 3, 8 décembre 1999, préc.).
Dans l'arrêt commenté (Cass. civ. 3, 8 février 2006, préc.), la Haute juridiction a soulevé ce moyen d'office. Toujours au visa de l'article 31 du Nouveau Code de procédure civile, elle rappelle qu'un bailleur ne peut agir en justice pour faire déclarer un congé valable avant sa date d'effet que s'il établit l'existence d'un intérêt né et actuel.
Un contrat de bail peut-il contenir une clause restreignant le droit des locataires d'héberger de tierces personnes ?
Tout d'abord, il n'est pas inutile de rappeler que la Commission des clauses abusives, saisie de la question, a émis une recommandation, aux termes de laquelle il est précisé que :
"Considérant que de nombreux contrats interdisent au locataire à peine de résiliation du bail de faire occuper les lieux loués, même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants à charge vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service ; que d'autres contrats limitent l'usage du logement 'aux personnes déclarées au bail ainsi qu'aux enfants à naître' ; que de telles clauses, de par leur généralité, sont de nature à entraîner au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties".
Par leur généralité, certaines des clauses restreignant le droit des locataires d'héberger des tiers peuvent donc être considérées comme abusives.
NB : notons toutefois que cette recommandation n'a pas de valeur contraignante. Une récente réponse ministérielle précise que le ministre de l'Economie envisage de faire évoluer par voie réglementaire la liste actuelle des clauses considérées comme abusives. Au niveau plus spécifique des clauses abusives liées aux contrats d'habitation, un groupe de travail devrait être prochainement mis en place au sein de la commission nationale de concertation avec, notamment, pour objectif de produire des recommandations sur le rôle des syndics et des administrateurs de biens, dans leurs fonctions de gestion locative (Rép. Min. n° 91320, JO AN, 23 mai 2006, p. 5456 N° Lexbase : L1170HKK).
En outre, la Cour de cassation s'est également fondée sur l'article 8-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme (N° Lexbase : L4798AQR), qui dispose que "toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance", pour décider que les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches (voir Cass. civ. 3, 6 mars 1996, n° 93-11.113, Office Public d'Habitations de la Ville de Paris c/ Madame Mel Yedei N° Lexbase : A9342ABM, Bull. civ. III, n° 60).
L'arrêt rapporté s'inscrit dans la droite ligne de cette jurisprudence. Toutefois, dans notre espèce le demandeur n'était pas le bailleur mais le colocataire !
Les premiers juges avaient condamné les défendeurs à payer des dommages intérêts au colocataire demandeur en retenant que, sauf enfant mineur, un co-titulaire du bail ne peut imposer à l'autre la présence d'une tierce personne majeure dès lors que le bail stipule une clause d'habitation personnelle prohibant toute sous-location, cession et mise à disposition gratuite de l'appartement.
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel et précise que les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches.
Il résulte de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : L4398AHD) que : "la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location".
Ces formalités sont prescrites à peine de nullité de l'engagement.
Toutefois, pour invoquer cette nullité, la caution doit-elle justifier que l'irrégularité de son engagement lui a causé un grief ?
Certaines juridictions du fond ont pu se montrer souples dans l'interprétation de l'article 22-1 précité et exiger de la caution la preuve de l'existence d'un grief : ce faisant, elles ajoutent au texte une condition qui n'est pas prévue (voir, notamment, CA Versailles, 1ère ch., 14 décembre 2001, Madame Courivaud c/ Consorts Daudon : dans cet arrêt, les juges versaillais ont estimé que l'absence de mention manuscrite avait causé un grief aux deux cautions puisqu'elles n'avaient pas été mises en mesure d'avoir une connaissance personnelle et complète de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elles contractaient. Contra : CA Rouen, 25 mars 2003, Ovide c/ OPAC de Rouen).
Pour la première fois, la Cour de cassation s'est prononcée, dans l'arrêt commenté, sur la nature de cette nullité.
En l'espèce, les juges du fond avaient retenu la validité de l'engagement de caution précisant qu'il appartenait au garant de rapporter la preuve d'un grief.
La Cour de cassation, par un attendu de principe, censure les juges du fond et indique que : "Les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief".
La Cour de cassation dénie donc tout pouvoir d'appréciation aux juges du fond qui seront tenus, dès lors qu'ils constateront l'absence d'une des formalités prescrites par l'article 22-1 précité, de constater la nullité de l'engagement de caution.
L'article 1751 du Code civil dispose notamment que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux (N° Lexbase : L1873ABY).
Ce faisant, l'article 1751 du Code civil crée une cotitularité légale du bail à usage exclusif d'habitation.
Dans l'espèce rapportée, un bailleur avait fait délivrer à sa locataire, seule signataire du contrat de bail, deux commandements de payer visant la clause résolutoire. Cette locataire avait alors assigné le bailleur afin de faire constater la nullité desdits commandements et obtenir des délais de paiement. Son mari était intervenu volontairement à l'instance pour se prévaloir de sa qualité de cotitulaire du bail et soulever l'inopposabilité à son encontre des commandements délivrés à son épouse.
Les juges du fond avaient dénié à l'époux tout droit sur le bail soulignant que celui-ci n'avait pas demeuré dans le local pendant quatre années en raison d'une longue hospitalisation et qu'à sa sortie de l'hôpital il avait emménagé dans un autre appartement.
La question qui se posait était donc celle de savoir jusqu'à quand un conjoint peut-il se prévaloir de la cotitularité instituée par l'article 1751 du Code civil ? Plus spécifiquement, une occupation non permanente du logement l'empêche-t-elle de se prévaloir de cette cotitularité ?
La Cour de cassation censure les juges du fond et précise que ceux-ci ne pouvaient statuer comme ils l'ont fait, tout en relevant que le logement donné à bail à la locataire avait servi effectivement à l'habitation des deux époux.
Ajoutant au texte de l'article 1751 précité, la Cour de cassation rappelle, dans un arrêt soumis à une large publicité, que les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil (voir déjà en ce sens, Cass. civ. 2, 3 octobre 1990 N° Lexbase : A3920AHN, Bull. civ. II, n° 177).
II - Actualité jurisprudentielle : copropriété
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5536AG7) prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits de copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété peut ainsi interdire la modification des parties communes, voire privatives (Cass. civ. 3, 5 mai 1981, n° 79-17.115 N° Lexbase : A1879CGP, Gaz. Pal. 1981, 2, pan., p. 350), dès lors qu'une telle modification aura une influence sur l'harmonie de l'immeuble.
En présence d'une telle clause dans le règlement de copropriété, il a été jugé qu'aucune superstructure, même en matériaux légers, ne pouvait être édifiée sur les terrasses ou balcons (voir Cass. civ. 3, 7 octobre 1992, n° 90-20.901 N° Lexbase : A3109CPT: la Cour de cassation a en effet retenu qu'en fermant la loggia dépendant de son appartement, par des châssis vitrés, habillés de croisillons en bois, avec une porte vitrée, et en y déposant des objets de nature à rompre l'harmonie de la façade de l'immeuble, le copropriétaire avait contrevenu aux stipulations du règlement, interdisant aux copropriétaires de modifier les parties de l'immeuble qui contribuent à son harmonie et d'édifier sur les terrasses ou balcons des superstructures, même en matériaux légers).
Dans l'espèce rapportée (Cass. civ. 3, 8 juin 2006, préc.), il était question de l'édification par un copropriétaire sur sa terrasse d'une cabane "précaire et temporaire" lui permettant de respecter les prescriptions de la religion juive.
Les copropriétaires de l'immeuble, estimant que cette édification portait atteinte à l'harmonie de l'immeuble, avaient donné mandat au syndic en vue de l'assignation en référé du copropriétaire et afin d'obtenir le retrait de la construction.
Les premiers juges ont fait droit aux demandes de la copropriété.
Dans son pourvoi, le copropriétaire faisait notamment valoir qu'il n'était pas établi que cette édification temporaire créait des nuisances ou des risques pour les autres copropriétaires et que cette édification était conforme à la destination de l'immeuble à usage d'habitation.
Etait également soulevé le moyen selon lequel un règlement de copropriété ne peut avoir pour effet de priver un copropriétaire de la liberté d'exercice de son culte, en l'absence de toute nuisance pour les autres copropriétaires.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et précise que la liberté religieuse, pour fondamentale qu'elle soit, ne peut avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d'un règlement de copropriété.
En l'espèce, il avait été relevé qu'une cabane faisait partie des ouvrages prohibés par ce règlement et portait atteinte à l'harmonie générale de l'immeuble puisqu'elle était visible de la rue.
En conséquence, les premiers juges en ont exactement déduit, selon la Cour de cassation, que l'assemblée générale était fondée à mandater son syndic pour agir en justice en vue de l'enlèvement de ces objets ou constructions.
Il résulte de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble".
Concernant plus spécifiquement la question du droit de jouissance des parties communes, une assemblée générale peut-elle valablement autoriser certains copropriétaires seulement à occuper des emplacements de stationnement délimités dans la cour commune sans prévoir de contrepartie pour les copropriétaires lésés ?
Telle était la question posée à la Cour de cassation dans l'arrêt rapporté.
Les premiers juges avaient retenu la validité de la résolution adoptée par les copropriétaires soulignant que cette attribution avait été faite selon des critères objectifs et prédéterminés, en l'occurrence la qualité de copropriétaire résidant à titre d'habitation ou à titre professionnel et le nombre de millièmes de copropriété, et qu'ainsi elle était conforme à l'intérêt collectif.
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel : elle retient l'existence d'un abus de majorité, soulignant que cette décision entraînait une rupture d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour les copropriétaires lésés, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Les juges parisiens avaient retenu une solution identique dans un arrêt de 1984 (CA Paris, 23ème ch., sect. A, 24 avril 1984, SDC 86 rue de Grenelle à Paris c/ Dame Bellissen, D 1984, IR, p. 383 : dans cette espèce, une résolution avait limité à cinq copropriétaires sur onze le droit de stationner).
En vertu de l'article 11-4 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la cause, doivent être notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 dudit décret.
Doivent ainsi être notifiés les devis des travaux envisagés.
L'article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale ne prend de décisions valides que dans la mesure où les notifications sont établies conformément aux prescriptions ci-dessus rappelées.
Toutefois, le texte est muet sur l'étendue de la sanction qu'il prescrit : si, par exemple, aucun devis n'est notifié en même temps que l'ordre du jour prévoyant les travaux, cette absence de devis affecte-t-elle la validité de l'assemblée générale ou seulement celle de la décision relative aux travaux ?
C'est à cette question que répond l'arrêt rapporté, pour la première fois à notre connaissance.
Par un attendu de principe, la Cour de cassation, censurant les juges du fond qui avaient fait droit aux demandes de nullités des assemblées générales litigieuses, retient que l'absence de notification d'un devis de travaux joint à la convocation à une assemblée générale n'affecte que la validité de la décision votée relative à ces travaux.
Cette solution nous paraît s'imposer et être gouvernée par le respect du principe de sécurité juridique.
Précisons que la nouvelle rédaction de l'article 11 du décret de 1967 a pour effet de transformer l'article 11-4° ancien en article 11-3°, ce dernier texte disposant que "les conditions essentielles du contrat, ou en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux".
La solution posée dans l'arrêt rapporté nous semble donc être toujours d'actualité.
James Alexandre Dupichot,
Avocat associé du Cabinet Peisse Dupichot Zirah & Associés
Marine Parmentier,
Pierre-Yves Soulié,
Avocats du Cabinet Peisse Dupichot Zirah & Associés
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