[Textes] Bulletin d'actualités en droit immobilier : actualité législative et réglementaire - Cabinet Peisse Dupichot Zirah & Associés - Juin 2006

Tous les deux mois, le Cabinet Peisse Dupichot Zirah & Associés, en partenariat avec les éditions Lexbase, sélectionne l'essentiel de l'actualité législative et réglementaire relative au droit immobilier. I. Adoption et publication de la loi, dite "Aurillac", relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble

La loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble vient d'être adoptée par la Commission mixte paritaire et a été publiée au Journal officiel du 14 juin 2006 (loi n° 2006-685, 13 juin 2006 N° Lexbase : L9833HIZ).

Cette loi modifie, notamment, la loi du 31 décembre 1975, relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (loi n° 73-1351 N° Lexbase : L6321G9Y), le Code général des impôts, le Code de l'urbanisme, la loi du 23 décembre 1986, tendant à favoriser l'investissement locatif (loi n° 86-1290 N° Lexbase : L8834AGB), ainsi que la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs (loi n° 89-462 N° Lexbase : L8461AGH).

1. Plus spécifiquement, un nouvel article 10-1 est inséré dans la loi du 31 décembre 1975 précitée.

Dans l'hypothèse où le propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnels contenant plus de dix logements envisage de vendre son immeuble dans sa totalité et en une seule fois à un acquéreur qui ne prévoit pas de proroger pendant une période de six années les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente, le bailleur doit faire connaître par LRAR à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication des prix et des conditions de vente, dans sa totalité et en une seule fois de l'immeuble ainsi que des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.

Ce nouveau dispositif crée donc un nouveau droit de préemption au profit des locataires ou occupants de bonne foi qui a vocation à s'appliquer uniquement dans l'hypothèse où l'immeuble, comprenant plus de dix logements, doit être vendu dans sa totalité, au profit d'un acquéreur qui n'envisage pas de maintenir le statut locatif pendant une période de six années au moins à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Le droit de préemption ainsi créé peut se situer, notamment, en amont de la mise en copropriété de l'immeuble.

La sanction en cas d'absence de notification aux locataires ou occupants de bonne foi est la nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble.

De même, sera nul le congé pour vente délivré à un locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours (loi n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 15, II).

La notification doit être accompagnée d'un projet de règlement de copropriété qui règlera les rapports entre copropriétaires, si l'un, au moins, des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente. Elle doit également être accompagnée des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic devra être établi par un contrôleur technique (Code de la construction et de l'habitation, art. L. 111-23 N° Lexbase : L6467G9E) ou par un architecte, et ce, aux frais du bailleur.

L'auteur du diagnostic technique ne devra avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance.

2. Cette loi a également vocation à renforcer le droit de préemption urbain de la commune, puisqu'il est intégré dans le Code de l'urbanisme un nouvel article L. 210-2 qui dispose qu'en cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires.

3. Les bailleurs relevant de secteurs locatifs déterminés (secteurs II ou III) devront, en cas de vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble intervenant moins de deux années avant le terme du bail, reconduire le bail à la demande du locataire afin de lui permettre de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente (loi n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 11-1, al. 1er).

Ce nouveau dispositif a donc vocation à compléter ceux déjà préexistants pour protéger le locataire, instaurés tant par les articles 10 et 10-I de la loi du 31 décembre 1975, relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, que par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le premier de ces deux textes s'applique en cas de vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots. Le droit de préemption conféré au locataire ou à l'occupant de bonne foi se situe donc en aval de la mise en copropriété de l'immeuble.

Le second dispositif s'applique en cas de délivrance d'un congé pour vente dès lors que le locataire est titulaire d'un contrat de bail régi par la loi du 6 juillet 1989.

II. Actualisation des recommandations n° 1, 2 et 3 de la Commission relative à la copropriété

Instituée après d'importantes modifications de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 (décret n° 67-223 N° Lexbase : L8032BB4), introduites par la loi du 31 décembre 1985 et le décret du 9 juin 1986, la Commission relative à la copropriété avait pour objectif de faire le point sur les difficultés d'application de cette législation et de proposer des solutions, voire des modifications législatives ou réglementaires qui s'avéraient, en pratique, nécessaires.

A cet effet, elle a émis 24 recommandations qui n'ont pas de force contraignante.

La Commission a récemment modifié les trois premières recommandations qu'elle avait émises.

A - La première recommandation est relative aux convocations des assemblées générales. Elle annule et remplace la précédente recommandation n° 1

1. La première question traitée est celle de l'auteur de la convocation

Une assemblée générale de copropriétaires peut être convoquée par le syndic en exercice, étant rappelé qu'une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat est caduc encourt la nullité.

L'initiative de la convocation d'une assemblée peut également provenir du conseil syndical ou des copropriétaires : dans ces hypothèses encadrées par l'article 8, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale.

Si le syndic ne donne pas de suite à la demande de convocation d'une assemblée générale émanant du conseil syndical, le président dudit conseil, après avoir mis en demeure le syndic, pourra convoquer une assemblée générale mais seulement avec l'ordre du jour spécifié dans la mise en demeure.

L'assemblée peut enfin être convoquée par tout copropriétaire ou un mandataire ad hoc dûment habilité judiciairement.

Partant du constat que certaines assemblées générales sont convoquées aussi bien par des syndics dont le mandat est expiré, que par des présidents de conseils syndicaux en dehors des cas autorisés alors que la fonction de syndic est vacante, ou encore par des copropriétaires, la Commission rappelle que :

- les fonctions de syndic cessant de plein droit à l'expiration de la durée de son mandat, il n'a alors plus le pouvoir de convoquer l'assemblée générale (Cass. civ. 3, 26 mars 1997, n° 95-15.915, M. Denarie c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Centenaire à Chambéry N° Lexbase : A0526CKP, Bull. civ. III, n° 72) ;
- l'assemblée générale encourt l'annulation lorsqu'elle est convoquée par un syndic dont le mandat est expiré, par un syndic démissionnaire (Cass. civ. 3, 23 janvier 1991, n° 89-17.054, Epoux Simon et autres c/ Cabinet LP Bottier N° Lexbase : A2731ABR, Bull. civ. III, n° 32) ou révoqué ou simplement pressenti ou encore lorsque l'assemblée générale s'est réunie spontanément.

En conséquence, la Commission recommande, notamment :

- au syndic, de façon pressante, de convoquer l'assemblée générale de telle manière que la nouvelle désignation intervienne en temps utiles et de veiller à ce que son mandat soit encore valable au moment où il convoque l'assemblée ;
- aux conseils syndicaux et à leur président, de s'abstenir de convoquer une assemblée générale lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, quelle qu'en soit la raison, et de s'adresser au président du tribunal de grande instance aux fins de désignation d'un administrateur provisoire ;

2. La deuxième question abordée par cette première recommandation est celle du destinataire de la convocation

La Commission constate les difficultés dans la détermination et le domicile des personnes à convoquer, notamment lorsqu'un ou plusieurs lots appartiennent à des copropriétaires indivis ou sont l'objet d'un démembrement du droit de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire, par exemple. Des difficultés sont également rencontrées lorsque des mutations de lots sont en cours de réalisation ou lorsque les questions posées à l'ordre du jour n'intéressent que certains copropriétaires.

La Commission recommande en conséquence au syndic d'inviter les copropriétaires concernés à procéder à la désignation d'un mandataire commun en cas d'indivision ou de démembrement de droit de propriété.

En cas de mutation, il est recommandé au syndic d'adresser la convocation au vendeur tant qu'il n'a pas reçu du notaire ou des parties la notification du transfert de propriété.

Si des questions n'intéressent que certains copropriétaires, il est recommandé au syndic de convoquer l'ensemble des copropriétaires, y compris ceux ne participant pas au vote.

La Commission recommande, par ailleurs, au notaire d'appeler l'attention des intéressés sur l'obligation qu'ils ont de désigner un mandataire commun dès lors que les actes qu'il reçoit sont constitutifs d'une indivision ou d'un démembrement du droit de propriété et sur la nécessité de déclarer au syndic leur domicile dans la mesure où il diffère de celui mentionné dans l'acte.

B - La deuxième recommandation est relative à l'établissement et à la rédaction de l'ordre du jour de l'assemblée générale

La Commission recommande au syndic d'associer le conseil syndical à l'établissement de l'ordre du jour de l'assemblée générale et de veiller à ce que les questions notifiées au syndic par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical, dans les formes prévues par l'article 10 du décret du 17 mars 1967, soient prises en compte.

Concernant les questions à l'initiative des copropriétaires, la Commission constate qu'il est quelquefois proposé de fixer une date avant laquelle doivent être notifiées au syndic toutes les questions dont il est demandé qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour, et ce parfois plusieurs mois avant la tenue de cette assemblée.

La Commission rappelle, notamment, que la demande d'inscription en vertu de l'article 10 susvisé peut intervenir à tout moment et recommande donc au syndic de ne pas proposer au vote une date limite d'envoi des questions à inscrire à l'ordre du jour et de différer l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée suivante seulement à partir du moment où la demande lui parvient alors que les convocations ont été établies ou sont prêtes à être envoyées.

La Commission recommande enfin, concernant le libellé des questions, de respecter la distinction à opérer entre l'intitulé de la question portée à l'ordre du jour et les projets de résolutions obligatoires ou utiles.

C - La troisième recommandation est relative à l'identification et à l'information des copropriétaires

Elle annule et remplace la précédente recommandation n° 3.

D'une manière générale, la Commission recommande au syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires et des titulaires de droits sur les lots.

III. Depuis le 1er juin 2006, pèse sur les vendeurs ou les bailleurs d'un bien immobilier l'obligation d'informer les acquéreurs ou locataires sur les risques naturels ou technologiques

A partir du 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur d'un bien immobilier est, en fonction de la situation de ce dernier, dans l'obligation d'annexer au contrat de vente ou de location un état des risques ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé.

L'article L. 125-5 du Code de l'environnement (N° Lexbase : L6393G9N) dispose, en effet , que les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité déterminées, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.

A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

Par ailleurs, en cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Si la propriété est concernée le vendeur ou le bailleur doit remplir un imprimé "état des risques", et, le cas échéant, établir sur papier libre, la liste des sinistres indemnisés dont il a eu connaissance, subis par l'immeuble depuis 1982 lors d'évènements reconnus comme catastrophes. Ces documents doivent être annexés au contrat de vente ou de location.

Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé.

En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

James Alexandre Dupichot,
Avocat associé du Cabinet Peisse Dupichot Zirah & Associés

Marine Parmentier,
Pierre-Yves Soulié,
Avocats du Cabinet Peisse Dupichot Zirah & Associés

Contact :
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