[Brèves] Conclusion d'un bail commercial portant sur un immeuble grevé d'une hypothèque : fraude aux droits du créancier

La conclusion d'un bail commercial portant sur un immeuble grevé d'une hypothèque conventionnelle, après publication d'un commandement aux fins de saisie immobilière, peut constituer, de la part du débiteur, un acte d'appauvrissement de nature à priver d'efficacité l'inscription hypothécaire conventionnelle, que le créancier peut attaquer sur le fondement de l'article 1167 du Code civil (N° Lexbase : L1269ABM), aux termes duquel les créanciers peuvent, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 31 mars 2016 (Cass. civ. 3, 31 mars 2016, n° 14-25.604, FS-P+B N° Lexbase : A1609RB9). En l'espèce, une banque, titulaire d'une inscription d'hypothèque conventionnelle sur un immeuble appartenant à une SCI, lui a délivré, le 19 janvier 2005, un commandement aux fins de saisie immobilière qui a été publié à la conservation des hypothèques le 22 février 2005, puis prorogé le 5 février 2008. A la suite d'une adjudication qui n'a pas été suivie du versement du prix, la banque a engagé une procédure de folle enchère. Une nouvelle adjudication a été prévue le 28 septembre 2010. Le 14 septembre 2010, un bail commercial, conclu le 30 août 2006, a été annexé au cahier des charges. Par jugement du 21 janvier 2011, le juge de l'exécution a constaté la caducité du commandement. La banque a alors assigné la SCI et la société preneuse en annulation du bail. Pour rejeter la demande de la banque tendant à ce que le bail consenti le 30 août 2006 lui soit déclaré inopposable, l'arrêt d'appel (CA Amiens, 3 juillet 2014, n° 12/03710 N° Lexbase : A4855MSM) retient, notamment, que, postérieurement à sa conclusion, la société preneuse s'est portée adjudicataire et que la preuve n'est pas rapportée de ce que l'adjudication de l'immeuble n'a pas eu lieu du seul fait de la conclusion du bail, ni que le bail aurait été consenti en fraude manifeste de ses droits, imputable à la SCI bailleresse ou à la société preneuse. Mais, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel au visa de l'article 1167 du Code civil : en statuant ainsi, sans rechercher si les termes et conditions du bail ne constituaient pas, de la part du débiteur, un acte d'appauvrissement de nature à priver d'efficacité l'inscription hypothécaire conventionnelle de la banque sur l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale .

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