[Brèves] Sur la notion de locaux à usage exclusif d'agence bancaire : l'usage de bureau doit être fixé au bail de façon exclusive

Les règles du déplafonnement ne s'appliquent pas aux locaux à usage exclusif de bureau, pour lesquels en vertu de l'article R. 145-11 du Code de commerce (N° Lexbase : L0049HZT), le prix du bail est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Ces dispositions sont effectivement applicables aux locaux affectés, comme en l'espèce, à l'usage d'agence bancaire, sous réserve que l'usage de bureau soit fixé au bail de façon exclusive. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce puisque le bail, au titre de la destination des lieux loués, après avoir énoncé que le preneur devait utiliser les locaux pour l'exercice de son commerce de banque et activités annexes, précise : "d'une manière générale toutefois, il est autorisé à exercer dans les lieux loués soit directement, soit par l'intermédiaire d'une filiale ou d'une société dépendant de son groupe, toute activité pouvant se rattacher directement ou indirectement à son objet social, de même que tout autre activité sous réserve qu'elle ne porte pas atteinte à la bonne tenue de l'immeuble". Cette stipulation institue un élargissement substantiel de la destination des locaux loués sous réserve que l'usage qui en est fait, dont il n'est pas précisé qu'il doit être limitée à une activité de bureau, se rattache directement mais aussi indirectement à l'objet social de la banque et qu'il soit exercé par l'intermédiaire d'une filiale voire d'une société dépendant du groupe bancaire. La seule réserve apportée, au-delà des conditions ainsi posées, concerne la bonne tenue de l'immeuble. Si le bail précise, ensuite, que les lieux ne pourront être utilisés à un autre usage et qu'il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle ci-dessus indiquée, les usages et activités ainsi concernés s'entendent de celle décrites non seulement à titre principal mais également à titre dérogatoire, à savoir toute activité pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social de la banque, la clause de déspécialisation figurant au bail étant sans incidence à ce titre. Il résulte de l'ensemble de ces observations que les dispositions de l'article R. 145-11 du Code de commerce ne sont pas, en l'espèce, applicables. Telle est la solution énoncée par la cour d'appel de Douai le 8 janvier 2014 (CA Douai, 2ème ch., sect. 1, 8 janvier 2014, n° 12/05779 N° Lexbase : A0391KTN ; cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E0761CTD).

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