[Observations] Prescription : devoir de conseil & d’information du vendeur en EFA

La garantie légale de non-conformité relève d’une disposition de droit spécial, qui prime donc sur le droit commun.

Parce que ces contrats portent, la plupart du temps, dans le domaine de l’habitation et qu’ils sont, souvent, conclus avec des personnes physiques accédantes à la propriété, les règles applicables à la VEFA sont, non seulement, strictes mais, encore, strictement appliquées. La présente espèce est l’occasion d’y revenir.

En l’espèce, par acte du 18 novembre 2015, à la suite d’un contrat de réservation, des accédants à la propriété ont acquis d’un promoteur un appartement et deux places de stationnement en l’état futur d’achèvement. Se plaignant de désordres et de non-conformités, ils sollicitent une expertise judiciaire et, à la suite du dépôt du rapport, assignent le promoteur et les constructeurs, au fond, en réparation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt rendu le 16 mars 2023, déclare leur demande irrecevable pour être forclose. Pour les conseillers, l’action tendant à la réparation du préjudice né du désordre lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieure acquise, relève des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 N° Lexbase : L8942IDK et 1648 N° Lexbase : L9212IDK du Code civil, exclusive du droit commun. Ils forment un pourvoi en cassation aux termes duquel ils exposent que :

• l’action engagée par l’acquéreur fondée sur le défaut d’information lors de la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, imputé au vendeur qui aurait sciemment celé une modification survenue depuis la signature du contrat de réservation, de la consistance du bien vendu, relève de la responsabilité de droit commun ;
• l’action ne consiste pas à remédier à une non-conformité apparente mais à sanctionner le défaut d’information.

Le pourvoi est rejeté.

La question de savoir ce qui relève des dispositions relatives au droit spécial des vices apparents est une question de fait qui relève du libre pouvoir d’appréciation des juges du fond.

Ils ont donc pu souverainement estimer que le préjudice résulte d’une non-conformité contractuelle d’un des lots découverte par les acquéreurs après la livraison et que la réparation de cette non-conformité apparente relève du droit spécial.

La solution est sévère.

La garantie légale de non-conformité consacrée par l’article 1642-1 du Code civil N° Lexbase : L8942IDK s’applique de manière exclusive, empêchant donc le recours à la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. civ. 3, 3 juin 2015, n° 14-15.796, FS-P+B+I N° Lexbase : A9224NIH, Dalloz actualité, 12 juin 2015, obs. N. Kilgus).

Ce principe n’est pas contesté, pour autant, ce qui relève du vice apparent ou non aurait pu être plus souplement compris.

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