[Jurisprudence] Arrêt « Monoprix » : nouvelle étape en matière de loyer binaire

Mots-clés : 

Dans une décision très motivée et destinée à être publiée au rapport, la Cour de cassation se prononce sur la saisine du juge des loyers commerciaux en cas de demande en fixation du prix du bail renouvelé en présence d’une clause de loyer variable. Après « Théâtre Saint-Georges » (1993) et « Marveine » (2016), place donc à l’arrêt « Monoprix ».

1. Le 30 mai 2024, la troisième chambre civile a rendu plusieurs arrêts importants en matière de baux commerciaux, au premier rang desquels figure l’arrêt dit « Monoprix » qui marque une nouvelle évolution en matière de solution jurisprudentielle applicable aux loyers binaires.

Les faits et la procédure

2. Dans cette affaire, un bail commercial initial a été consenti en 1966 à un supermarché pour une durée de 25 ans, renouvelable pour deux périodes de 12 années chacune. Par un avenant du 8 mars 1979, a été introduite la clause de loyer binaire aux termes de laquelle les parties sont convenues d'augmenter le loyer et d'insérer une clause selon laquelle le loyer annuel ne pourra être inférieur à 1,50 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les locaux entre les 1^er janvier et 31 décembre de chaque année. Nous ne reviendrons pas sur la qualification de « loyer binaire » c’est-à-dire un loyer à partie fixe et à partie variable, mais il faut savoir que cette qualification a pu être contestée, notamment par le bailleur qui a pu voir une clause « plancher », dans le but, finalement atteint, de ne pas appliquer ou d’appliquer différemment la solution issue de « Théâtre Saint-Georges » [1], à savoir la compétence du juge des loyers commerciaux et l’application de la valeur locative pour déterminer le loyer du bail renouvelé.

3. Le premier renouvellement a donné lieu, faute d’accord des parties, à une procédure devant le juge des loyers pour une fixation judiciaire du loyer de renouvellement par une décision du 7 juin 1996. Le deuxième renouvellement est intervenu sur la base d’un accord quant au montant du loyer renouvelé, pour une durée de 12 ans, accord matérialisé par un avenant du 30 juin 2003. L’échéance du troisième renouvellement était le 1^er avril 2015. Le 24 mars 2015, la société preneuse a adressé une demande de renouvellement pour une durée de 12 ans. La société bailleresse a répondu le 23 juin 2015 par une acceptation de principe, moyennant un loyer d’un montant de 800 000 euros et, le 29 mars 2017, a notifié un mémoire préalable à la société preneuse, puis a délivré le 18 octobre 2018 une assignation en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux. La société preneuse a répliqué par deux mémoires successifs, le premier, du 30 novembre 2018, sollicitait la fixation du prix du loyer à 545 000 euros, en se prévalant d’un rapport d’expertise amiable, et demandait en outre l'application de la règle du lissage du déplafonnement par paliers de 10 %. Dans le second mémoire, du 11 avril 2019, elle a soulevé l’incompétence du juge des loyers commerciaux au motif que le loyer en cause était un loyer binaire et a demandé l’irrecevabilité de la demande en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé.

4. On voit bien ainsi se dessiner la position du preneur et celle du bailleur : tandis que le premier invoque, sur le fondement de la jurisprudence « Théâtre Saint-Georges » [2], la qualification de loyer binaire, l’incompétence du juge des loyers commerciaux (JLC) et l’inapplicabilité de la valeur locative pour fixer le loyer de renouvellement, le bailleur soutient, tout au contraire, qu’il s’agit d’un loyer non pas binaire mais plancher, que le JLC est compétent, de telle sorte qu’il doit se référer à la valeur locative pour déterminer le loyer du bail renouvelé. Plus précisément, la société bailleresse opposait la règle de l’estoppel et soutenait qu’à la suite de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé en 1996, circonstance rappelée par les avenants signés depuis, il était établi que les parties avaient manifesté la volonté de donner compétence au juge des loyers en cas de désaccord.

5. En première instance, par une décision du 9 octobre 2019, le juge des loyers a déclaré la demande de fixation du prix du bail renouvelé irrecevable, non sur le fondement de l’exception d’incompétence mais sur celui de la fin de non-recevoir, tirée du défaut de pouvoir juridictionnel de la juridiction du juge des loyers commerciaux. Il a relevé, à cet égard, que le bail stipulait une clause de loyer binaire et que les parties n’avaient pas expressément prévu la compétence du juge des loyers commerciaux pour statuer, en cas de désaccord, sur la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative.

6. Il a évidemment été interjeté appel contre cette décision par le bailleur. Dans un arrêt du 24 février 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence[3] a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. Pour motiver l’irrecevabilité pour défaut de pouvoir et rejeter aussi l’argument de la société preneuse intimée, qui soulevait la thèse de la défense au fond, il a, tout comme le jugement, appliqué en combinaison les jurisprudences « Théâtre Saint Georges », suivant laquelle les clauses de loyer binaires échappent aux dispositions du statut des baux commerciaux, et « Marveine » qui a admis que, lorsque les parties ont prévu de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative, ce juge peut statuer, selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce N° Lexbase : L5761AI9 [4]. D’où le pourvoi du bailleur souhaitant faire évoluer ces solutions.

7. Or précisément, si l’arrêt du 30 mai 2024 est si important c’est parce qu’il accueille le pourvoi du bailleur et censure l’arrêt d’appel, remettant ainsi en cause une partie des solutions jurisprudentielles acquises depuis fort longtemps.

8. L’arrêt peut être analysé en deux temps : d’abord, le moyen de cassation relevé d’office (I) ; ensuite, l'office du juge des loyers commerciaux saisi d'une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d'un loyer comprenant une part variable (II).

I. Le moyen de cassation relevé d’office

9. Sur le fondement de l’article 1015 du Code de procédure civile N° Lexbase : L5802L8E relatif à l’avis, le conseiller rapporteur de la Cour de cassation a soumis aux débats le moyen de cassation relevé d’office selon lequel il résulterait des articles L. 145-33 et R. 145-23 N° Lexbase : L4149LTT du Code de commerce et 71 N° Lexbase : L1286H4E et 122 N° Lexbase : L1414H47 du Code de procédure civile que le moyen soulevé par l’une des parties à un bail commercial pour s’opposer à une demande de fixation du prix du bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative s’analyserait en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ni en une exception d’incompétence, de sorte que le juge des loyers commerciaux ne pourrait déclarer irrecevable une telle demande, mais devrait l’examiner au fond, soit en fixant le prix du bail renouvelé, soit en rejetant la demande en ce sens, après avoir recherché si les parties avaient convenu ou non, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative, ne fusse que pour la part fixe.

10. Ainsi, par un moyen de pur droit relevé d’office sur le fondement de l’article 620, alinéa 2, du Code de procédure civile N° Lexbase : L6779H79, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, estimant que le moyen selon lequel la partie défenderesse s’oppose à la fixation du loyer par le juge au motif que le loyer serait un loyer variable s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir.

11. Pour adopter cette solution, rendue aux visas des articles 1134, alinéa 1^er, du Code civil N° Lexbase : L1234ABC, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, L. 145-33 à L. 145-36 et R. 145-23 du Code de commerce, 71 et 122 du Code de procédure civile, la Cour de cassation rappelle :

• qu’aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
• qu’il résulte des articles L. 145-33 à L. 145-36 du Code de commerce qu'à défaut d'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative ;
• que selon l'article R. 145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur ces demandes ;
• qu’aux termes de l'article 71 du Code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire ;
• et, enfin, qu’aux termes de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

12. La Cour de cassation indique que le pourvoi pose la question préalable de la qualification du moyen soulevé par l'une des parties à un bail commercial pour s'opposer à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d'un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative. Puis la Cour de cassation considère que l'article R. 145-23 du Code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d'un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s'analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir, pour en conclure, en conséquence, que le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l'examiner au fond.

13. On retiendra donc, comme premier apport de l’arrêt commenté, que le moyen par lequel une partie à un bail commercial s'oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d'un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, s'analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir.

14. Que penser de cette solution ? Si, d’un point de vue strictement procédural, il est difficile d’y souscrire car il s’agit tout de même d’une question de compétence juridictionnelle, on comprend qu’un des aspects est l’accès au juge voire la prohibition du déni de justice conformément à l’article 4 du Code civil [LXB=]. En effet, si le JLC n’est pas compétent en la matière, quel juge pourrait l’être ? En l’état de notre organisation juridictionnelle, il est impossible de répondre. On comprend donc qu’est retenue la qualification de défense au fond, qui n’est pas dénuée d’argumentation puisque l’enjeu est l’application du statut des baux commerciaux, pour permettre le respect de la règle de l’accès au juge.

15. Mais il y a plus. En effet, au-delà des aspects procéduraux, et au-delà aussi de la portée à attribuer à la jurisprudence « Marveine », la question posée en creux est celle de la liberté contractuelle, voire celle de l’éventuel caractère d’ordre public de l’article L. 145-33 du Code de commerce [5], selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Or ici, la Cour de cassation juge, dans l’arrêt commenté, que si les parties à un bail commercial qui stipule une clause de loyer variable manifestent, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi d'un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

16. Cette solution n’est pas sans rappeler celle adoptée quelques mois plus tôt, en matière de société en formation, selon laquelle « En présence d'un acte dans lequel il n'est pas expressément mentionné qu'il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d'apprécier souverainement, par un examen de l'ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu'extrinsèques, si la commune intention des parties n'était pas qu'il soit conclu au nom ou pour le compte de la société et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits »[6].

17. Pour le dire autrement et pour revenir à l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge, conformément à l’avis de l’avocat général, que, dans le silence du contrat, l’article L. 145-33 du Code de commerce doit s’appliquer puisque les parties n’ont pas entendu expressément y déroger. Il est vrai que la loi, même supplétive, s’applique dans le silence du contrat. A contrario, cela signifie que le contrat peut expressément exclure l’application de l’article L. 145-33 du Code de commerce, ce qui n’est évidemment pas sans danger. Tout en fermant sans doute la voie à la reconnaissance du caractère d’ordre public de l’article L. 145-33 précité, la Cour de cassation ouvre une autre brèche à surveiller avec une vigilance accrue. C’est le second apport de l’arrêt commenté, sans doute le plus important pour la suite, en particulier des loyers binaires, en général du statut des baux commerciaux.

II. L'office du juge des loyers commerciaux saisi d'une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d'un loyer comprenant une part variable

18. Dès lors que le JLC se déclare compétent en matière de loyer binaire pour examiner la défense au fond, il en découle mécaniquement une autre question relative à l'office du juge des loyers commerciaux saisi d'une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d'un loyer comprenant une part variable.

19. Rappelant, directement dans son arrêt, et de manière ultra-pédagogique, l’évolution de la jurisprudence sur ce point (notamment « Théâtre Saint-Georges » de 1993, et « Marveine » de 2016), la Cour de cassation explique, d'une part, que les dispositions du Code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d'autre part, que le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu'une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé. Elle en déduit que si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire, pour en conclure, dès lors, que même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. C’est le troisième et dernier apport de l’arrêt du 30 mai 2024.

20. Par conséquent, le fait que toute contestation sur le prix d'un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, ne méconnaît pas le droit d'accès au tribunal consacré par l'article 6 §1 de la CESDH N° Lexbase : L7558AIR, mais procède de l'autonomie de la volonté des parties.

21. Fort de ce principe, la Cour de cassation rappelle la position des juges aixois : « Pour déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer renouvelé, l'arrêt, statuant en appel du juge des loyers commerciaux, retient que l'application de la règle jurisprudentielle selon laquelle la fixation du loyer binaire échappe aux dispositions du statut et n'est régie que par la convention des parties, sauf si elles ont prévu par une clause du bail de soumettre la fixation du loyer lors du renouvellement aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, n'a pas porté une atteinte au droit d'accès de la bailleresse à un tribunal consacré par l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, dès lors qu'elle a pu saisir le juge des loyers commerciaux qui a examiné sa demande pour la déclarer irrecevable et qu'elle peut saisir le tribunal judiciaire qui reste compétent pour trancher le litige ».

22. Aux termes de tout son raisonnement, la Cour de cassation ne pouvait donc que censurer cet arrêt d’appel pour violation des lois susvisées : « alors que la locataire ne soulevait pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond, la cour d'appel, qui devait restituer son exacte qualification à ce moyen et rechercher, comme le lui demandait la bailleresse, si les parties n'avaient pas exprimé une volonté commune, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

23. Après « Théâtre Saint-Georges » et « Marveine », le temps est donc venu de la jurisprudence « Monoprix » dont il sera intéressant de voir les effets peut-être au-delà des seuls loyers binaires qui représentent des contentieux avec certes des enjeux importants, mais des contentieux bien moins répandus que d’autres.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable