[Brèves] Remboursement anticipé d’un crédit immobilier : sur la possibilité pour le consommateur de récupérer une partie de la commission liée à l’octroi du crédit

► En l’absence d’informations fournies par le prêteur permettant à une juridiction nationale de vérifier si une commission prélevée lors de la conclusion d’un contrat de crédit hypothécaire relève de la catégorie des frais qui sont indépendants de la durée de ce contrat, cette juridiction doit considérer qu’une telle commission est couverte par le droit à la réduction du coût total du crédit visé à cette disposition.

Faits et procédure. En Pologne, une consommatrice a souscrit un crédit hypothécaire pour une durée de 360 mois. Lors de la conclusion du contrat de crédit, elle a payé une commission liée à l’octroi du prêt, qui était comprise dans le coût total de celui-ci. L’emprunteuse a remboursé l’intégralité du crédit 19 mois plus tard. Elle a demandé à la banque de lui rembourser la partie de la commission en question correspondant à la durée résiduelle du contrat, à savoir 341 mois. Sa réclamation ayant été rejetée par la banque, la consommatrice a saisi la justice.

Éprouvant des doutes quant à l’interprétation de la directive sur les contrats de crédits immobiliers souscrits par les consommateurs (Directive (UE) n° 2014/17, du Parlement européen et du Conseil, du 4 février 2014 N° Lexbase : L5664IZS), la juridiction polonaise saisie demande à la Cour de justice de l’Union européenne si, en cas de remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire, la commission liée à l’octroi de ce crédit devrait être partiellement remboursée. Elle souligne à cet égard que la banque n’a pas indiqué au consommateur si les frais en cause sont objectivement liés à la durée du contrat de crédit. Dans l’affirmative, le juge polonais interroge la Cour sur la méthode de calcul de la somme devant être restituée à la consommatrice.

Décision. La CJUE rappelle d’abord que le prêteur d’un crédit immobilier doit fournir au consommateur des informations précontractuelles sur la ventilation des frais, en fonction de leur caractère récurrent ou non (au moyen de la Fiche d’information standardisée européenne – FISE). En l’absence d’informations permettant de déterminer si les frais concernés dépendent de la durée du contrat ou non, ceux-ci doivent être considérés comme tels et pouvant faire l’objet, en cas de remboursement anticipé, d’une réduction.

Or, la banque ne semble pas avoir fourni à la consommatrice de telles informations en ce qui concerne la commission litigieuse. Dans une telle situation, le juge national doit constater que cette commission est également couverte par le droit du consommateur à la réduction du coût total du crédit. En effet, selon la Cour, le consommateur ne peut pas être pénalisé par l’absence d’informations que le prêteur est obligé de lui fournir.

En outre, le fait qu’un coût a été acquitté par le consommateur en une seule fois lors de la conclusion du contrat ne signifie pas nécessairement que ce coût soit indépendant de la durée du contrat et, partant, ne puisse pas être restitué partiellement. La Cour observe également que le droit de l’Union n’impose pas une méthode de calcul spécifique pour déterminer le montant de la réduction du coût total du crédit. Il incombe au juge national de se prononcer sur ce point en utilisant une méthode qui assure une protection élevée des consommateurs.

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