[Brèves] Conséquences de la levée de l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail

► Le Conseil d’État est revenu, dans un arrêt du 26 avril 2024, sur les conséquences fiscales qui s’attachent au transfert de propriété résultant de la levée de l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail pour les associés patrimoniaux et les associés soumis à l’impôt sur les sociétés.

Faits :

• la société C., soumise à l’IS, est associée à hauteur de 95 % d’une SCI, qui exerçait une activité de sous-location d'un immeuble nu qu'elle avait pris en crédit-bail ;
• la SCI a levé l'option d'achat prévue par le contrat de crédit-bail ;
• contrôle sur pièces, l'administration considère que l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI s'était traduite par un changement de nature de son activité dont les bénéfices relèvent de la catégorie d'imposition des revenus fonciers et non plus à l’IR.

Procédure. L'administration a en conséquence rehaussé les bénéfices de la société C. à hauteur de la fraction de cette plus-value correspondant à sa quote-part des résultats de la SCI et l'a assujettie en conséquence à des cotisations supplémentaires d’IS.

La société C. se pourvoit en cassation contre l'arrêt par lequel la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel qu'elle avait formé contre le jugement du tribunal administratif d'Orléans rejetant sa demande tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires (CAA Versailles, 9 février 2023, n° 20VE02886 N° Lexbase : A37039C7).

Solution du Conseil d’État. Il résulte des articles 218 bis N° Lexbase : L4046HLG et 238 bis K N° Lexbase : L3844KWB du Code général des impôts que les éventuelles conséquences fiscales qui s’attachent au transfert de propriété résultant de la levée de l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail par une société relevant du régime fiscal prévu à l’article 8 du Code général des impôts N° Lexbase : L1176ITQ doivent s’apprécier, pour les associés patrimoniaux de cette société, en appliquant les règles relatives à la catégorie d’imposition correspondant à l’activité de la société et, pour ses associés soumis à l’impôt sur les sociétés, en appliquant les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.

En appel, pour rejeter l'appel de la société C., la CAA s'est fondée, comme l'administration fiscale avant elle, sur ce que la SCI qui exerçait une activité de sous-location d'immeuble nu pris en crédit-bail dont les bénéfices relevaient de la catégorie des BNC, avait cessé cette activité du fait de l'entrée de cet immeuble dans son patrimoine à la suite de la levée d'option d'achat prévue par le contrat de crédit-bail au profit d'une activité de location du même immeuble, dont les bénéfices relevaient de la catégorie des revenus fonciers, ce qui avait eu pour effet de rendre immédiatement taxable, entre les mains de chacun de ses associés, à hauteur de leur quote-part respective, la plus-value correspondant à la différence entre la valeur réelle de cet immeuble et son coût d'acquisition.

En statuant ainsi, alors qu'il résulte que, dès lors que la société CMM finances est soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est au regard des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux que la cour aurait dû apprécier les éventuelles conséquences fiscales du transfert de propriété résultant de la levée d'option d'achat du contrat de crédit-bail, la CAA a commis une erreur de droit.

Le Conseil d’État juge le rehaussement infondé et annule l’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles.

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