[Brèves] Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien d’un élément dont il ignorait l’existence, mais installé sur un partie commune

► Le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble, ne saurait s’exonérer de sa responsabilité, s’agissant d’un dégât des eaux causé à un locataire trouvant son origine dans le dysfonctionnement d'une pompe de relevage installée par les bailleurs sur une canalisation collective d'évacuation des eaux pluviales, en invoquant le comportement des bailleurs qui ne l’ont pas informé et ne l'ont ainsi pas mis en situation de pouvoir assurer une obligation d'entretien, sans établir que le fait des bailleurs présentait le caractère de la force majeure.

Pour mémoire, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101, du 30 octobre 2019 N° Lexbase : Z955378U, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4807AHI énonçait que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » ; ce texte permettait d’engager la responsabilité du syndicat indépendamment de l’existence d’une faute de sa part, raison pour laquelle on parle de responsabilité de plein droit.

Il revenait à la victime, copropriétaire ou tiers à la copropriété, d’établir que la cause du dommage résidait dans un vice de construction ou un défaut d’entretien. Toutefois, la jurisprudence a progressivement atténué la charge de la victime en la dispensant d’établir l’existence d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. C’est, alors, uniquement la preuve d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes qu’il s’avérait nécessaire de prouver (v. Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 N° Lexbase : Z954828U).

C’est ainsi que l’ordonnance du 30 octobre 2019 a consacré la jurisprudence de la Cour de cassation favorable à la victime d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes, en supprimant de l’article 14 les termes « vice de construction » et « défaut d’entretien ». Le texte est désormais rédigé ainsi : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (v. V. Zalewski-Sicard, Le syndicat des copropriétaires après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase Droit privé, décembre 2019, n° 806 N° Lexbase : N1561BYH).

Quoi qu’il en soit, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage. Telle est la solution ici rappelée (v. récemment, Cass. civ. 3, 15 juin 2023, n° 22-16.155, F-D N° Lexbase : A530393S ; et plus précisément s’agissant de la force majeure exonératoire : Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-17.440, FS-P+B N° Lexbase : A4870KLX ; et s’agissant d’une faute exonératoire de la victime ou celle d'un tiers : Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, FS-P+B N° Lexbase : A7443ISH ; Cass. civ. 3, 29 octobre 2013, n° 12-23.953, F-D N° Lexbase : A8142KNU ; Cass. civ. 3, 9 mai 2019, n° 18-13.670, F-D N° Lexbase : A0864ZBM).

Faits et procédure. En l’espèce, des bailleurs avaient donné à bail commercial à une société un local en sous-sol d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le 30 mai 2016, la locataire avait subi un dégât des eaux trouvant son origine dans le dysfonctionnement d'une pompe de relevage.

Elle avait assigné les bailleurs, le syndicat des copropriétaires et son assureur, en indemnisation de son préjudice.

Pour dire que le syndicat des copropriétaires devait être exonéré de toute responsabilité, la cour d’appel de Douai avait relevé qu'il n'avait pas eu connaissance de la présence de la pompe de relevage sur une canalisation collective d'évacuation des eaux pluviales, installée à la seule initiative des bailleurs, dans leur partie privative, et pour les besoins de l'exploitation du local à usage commercial (CA Douai, 8 septembre 2022, n° 21/00422 N° Lexbase : A88738H4).

Conformément à la jurisprudence ci-dessus exposée, la Cour de cassation censure : la cour d’appel ne pouvait se prononcer ainsi, sans établir que le fait des bailleurs présentait le caractère de la force majeure.

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