[Brèves] Acquisition des lots de copropriété d’un EHPAD : quid du transfert de l’autorisation de l’EHPAD par le locataire commercial ?

► Ayant retenu que l'autorisation d'exploiter un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) n'était attachée ni à l'immeuble ni à son propriétaire et que l'acte de vente ne comportait aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente, une cour d'appel en a exactement déduit que le transfert de l'EHPAD vers un autre lieu d'exploitation ne constituait pas un fait d'éviction dont le vendeur devait garantie.

Faits et procédure. En l’espèce, une société A avait acquis, d'une part, d’une SCI, suivant contrat de réservation du 6 février 2006, des chambres et leur quote-part des parties communes dans une résidence pour personnes âgées dépendantes, d'autre part, d’une autre société B, les biens mobiliers destinés à les garnir, cette opération bénéficiant d'un régime de défiscalisation.

Le même jour, la société A avait donné les biens à bail commercial à la société B pour une durée de onze années et neuf mois, celle-ci étant chargée de la gestion de l'établissement et de la sous-location des chambres à des résidents.

L'acte authentique de vente avait été établi le 18 octobre 2006. Un second bail avait été conclu le 1er janvier 2009 jusqu'au 30 septembre 2020.

Le 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence avaient été informés de la décision de la société B de transférer l'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dans une nouvelle construction, seule capable d'abriter des lits supplémentaires.

Soutenant que l'utilisation de la résidence en EHPAD était une condition essentielle de son acquisition, la société A avait assigné la SCI et la société B en résiliation des ventes immobilière et mobilière aux torts des vendeurs, sur le fondement principal de la garantie d'éviction, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Elle n’obtiendra pas gain de cause, ni sur le fondement de la garantie d’éviction, ni sur l’action en paiement de dommages-intérêts.

Absence de garantie d’éviction. La cour d'appel d’Orléans (CA Orléans, 24 janvier 2022, n° 19/02806 N° Lexbase : A31247KW) avait relevé que l'acte authentique de vente mentionnait que les biens et droits immobiliers objet de la vente étaient destinés à l'activité commerciale de loueur en meublé dans une résidence d'habitation avec services, et comportait l'énonciation des autorisations administratives existantes relatives à l'exploitation de l'immeuble, dont l'arrêté de la Préfecture du 17 décembre 2001 autorisant la transformation d'un établissement existant en EHPAD, l'arrêté du Conseil général du même jour autorisant l'exploitation de quarante-cinq lits, et deux arrêtés du maire de la commune du 21 janvier 2004 et du 1er mars 2005 maintenant l'autorisation d'ouverture au public.

Elle en avait déduit que la société A avait acquis des lots de copropriété dans un groupe d'immeubles à destination de maison de retraite, aux fins de louer des chambres en meublé.

Ayant retenu à bon droit que l'autorisation d'exploiter un EHPAD n'était attachée ni à l'immeuble ni à son propriétaire, mais à l'établissement médico-social exploité par la société B, et constaté que l'acte de vente ne comportait aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente, elle en avait exactement déduit, sans contradiction, que le transfert de l'EHPAD ne constituait pas un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens cédés à la société A.

Absence de dommages-intérêts. La cour d'appel avait relevé que l'acte authentique de vente stipulait que les biens devaient être loués par l'acquéreur au profit de la société A, qui assurerait la gestion de la maison de retraite, et énumérait les décisions administratives relatives à cette exploitation.

La cour d’appel avait constaté que le contrat de bail commercial, conclu en même temps que la vente des biens immobiliers, pour une durée de onze ans et neuf mois à compter du 18 octobre 2006, stipulait que le preneur devrait se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant l'activité de maison de retraite médicalisée et qu'il ferait son affaire de l'obtention et du maintien, pendant toute la durée du bail et ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les EHPAD, et mentionnait l'arrêté du 17 décembre 2001 autorisant l'exploitation, par la société B de quarante-cinq lits dans le cadre d'un EHPAD.

Selon la Haute juridiction, la cour avait pu en déduire que l'acquéreur était informé, lors de la vente, que seul l'exploitant était titulaire d'une autorisation d'exploitation en EHPAD, qu'il avait la possibilité de délivrer congé à l'issue de la période convenue et de quitter les lieux avec l'autorisation administrative dont il bénéficiait pour l'exploitation de l'établissement médico-social.

Elle avait exactement retenu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'intervention d'autres professionnels du secteur, sans être tenue de procéder à une recherche relative à l'information donnée sur le caractère temporaire de l'exploitation en EHPAD que ses constatations rendaient inopérante, que les venderesses n'avaient pas manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information ni à la loyauté contractuelle.

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