CIV.3 CM
COUR DE CASSATION
Audience publique du 8 novembre 2011
Rejet
M. TERRIER, président
Arrêt no 1321 F-D
Pourvoi no E 10-15.937
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par la société Immo Pro, société à responsabilité limitée, dont le siège est Illzach,
contre l'arrêt rendu le 11 février 2010 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section B), dans le litige l'opposant à la société Schaffner EMC, société par actions simplifiée, dont le siège est Illzach,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 11 octobre 2011, où étaient présents M. Terrier, président et rapporteur, Mmes Bellamy, Fossaert, conseillers, M. Gariazzo, premier avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Terrier, président, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Immo Pro, de la SCP Vincent et Ohl, avocat de la société Schaffner EMC, l'avis de M. Gariazzo, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 11 février 2010), que, par acte du 17 janvier 1994, la société Ado France, aux droits de laquelle vient la société Immo Pro, a donné à bail à la société Schaffner des locaux à usage commercial comprenant un hall destiné au stockage de marchandises ; que la locataire, faisant état d'une détérioration du sol de ce local le rendant impropre à sa destination contractuelle, un expert a été désigné par ordonnance de référé ; que la société Schaffner a réalisé les travaux nécessaires et assigné la bailleresse pour la voir condamner à lui en rembourser le montant sur le fondement de l'article 1721 du code civil ;

Attendu que la société Immo Pro fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à la société Schaffner, alors, selon le moyen
1o/ qu'il incombe au preneur de procéder à des vérifications élémentaires pour s'assurer de la conformité de la chose louée à l'usage auquel il la destine, faute de quoi le vice est réputé apparent à ses yeux ; que la cour d'appel, pour juger que le vice du sol affectant l'entrepôt loué n'était pas décelable par la société Schaffner lors de son entrée dans les lieux, a retenu que l'usage d'engins de levage, dont les roues rigides ont entraîné la dégradation progressive du carrelage, était conforme à la destination contractuelle des lieux ; qu'en omettant de rechercher si l'inadaptation, "évidente" selon l'expert, d'un revêtement carrelé à l'exploitation de la société Schaffner ne rendait pas le vice apparent à ses yeux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil ;
2o/ que les clauses particulières du bail peuvent écarter l'obligation de garantie des vices cachés pesant sur le bailleur ; que l'article 7 du contrat de bail conclu le 17 janvier 1994 prévoyait, au titre de la répartition des réparations à effectuer en cours de bail, que "le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d'entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes les réparations qui seraient nécessaires sauf celles prévues à l'article 606 du code civil" et l'article 8 ajoutait que "le preneur devra faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle que soit la cause, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel telles que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, carrelages, revêtements de sol, installations électriques..." ; que dès lors, en se bornant à relever que le bail mettait à la charge du preneur toutes les réparations d'entretien nécessaires sauf celles prévues à l'article 606 du code civil, sans rechercher si, au titre des réparations lui incombant, le preneur n'était pas expressément tenu de procéder au remplacement des carrelages endommagés, et ce, quelle que soit la cause des dommages, ce qui incluait nécessairement l'hypothèse d'un vice caché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1721 du code civil ;
3o/ que la responsabilité contractuelle du bailleur ne saurait être engagée que si, dûment averti par le preneur de la survenance d'un vice en cours de bail, il n'a pris aucune disposition pour y remédier ; qu'en retenant que la société Schaffner est fondée à se plaindre d'un vice caché qui a empêché l'usage de la chose louée et engagé la responsabilité de la bailleresse, sans constater que la société Schaffner avait mis la société Immo Pro en demeure de faire procéder aux travaux nécessaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1146 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le défaut affectant la chape supportant le carrelage et tenant à un sous dosage en ciment du mortier, n'était pas décelable par la locataire lors de son entrée dans les lieux, et qu'aucune stipulation du contrat de bail n'exonérait le bailleur de son obligation de garantie des vices et défauts de la chose louée, la cour d'appel a retenu à bon droit que la bailleresse devait garantir la locataire des conséquences de la dégradation du sol du local de stockage ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la dégradation des sols du local de stockage avait provoqué des nuisances pour la conduite des engins de manutention, et généré des poussières qui n'étaient pas compatibles avec le stockage de composants électroniques et constituaient une gêne pour les salariés travaillant sur le site, la cour d'appel a pu, compte tenu de l'urgence qui s'attachait à la réalisation des travaux litigieux, condamner la bailleresse à rembourser le coût des travaux de réfection ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immo Pro aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immo Pro à payer à la société Schaffner EMC la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Immo Pro ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Immo Pro
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Immo Pro à verser à la société Schaffner Emc, sur le fondement de l'article 1721 du code civil, la somme de 250.772,97 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'obligation de délivrance et l'obligation de garantie du bailleur sont, dans le silence du statut des baux commerciaux, régies par les articles 1719 à 1721 du code civil ; que la nature industrielle des locaux loués ne fait pas obstacle à l'application de ces dispositions ; M. ..., expert désigné le 26 novembre 2004 par le juge des référés de Mulhouse, précise " qu'un revêtement de type carrelage, s'il est de nature à supporter une sollicitation statique générée par une exploitation même industrielle de machines de tissage, n'est pas adapté de manière durable à une exploitation de stockage nécessitant par définition l'utilisation d'engins de manutention du type de ceux employés par la société Schaffner Emc " et confirme que le support du carrelage posé dans l'entrepôt loué "n'avait pas une résistance suffisante pour supporter les sollicitations du roulage des chariots élévateurs ", partageant ainsi l'avis de M. ..., architecte consulté par la locataire, qui avait noté un sous-dosage en ciment du mortier de pose (dosage inférieur à 350 kg/m3) ; que le délitement du mortier avait été à l'origine de l'apparition de nombreuses crevasses lors du passage des engins élévateurs utilisés par la société Schaffner Emc, dont la circulation était ainsi devenue difficile, et avait été générateur de poussières incompatibles avec le stockage des composants électroniques qu'elle commercialise ; que selon les termes du contrat, les locaux d'une superficie globale de 2.500 m2 correspondent à due concurrence de 2.000 m2 à un hall de stockage ; que dès la signature du bail en 1994, l'usage d'engins de levage à roues rigides était conforme à l'exploitation d'un entrepôt d'une telle étendue ; qu'il ne saurait être reproché à l'intimée d'avoir fait un usage abusif de la chose louée en modifiant son mode d'exploitation ; que dans ces conditions, la société Schaffner est fondée à se plaindre d'un vice caché qui a empêché l'usage de la chose louée et engagé la responsabilité de la bailleresse en application de l'article 1721 du code civil ; que l'article 6 du bail en vertu duquel la société Schaffner a pris les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, et l'article 7 qui met à la charge du preneur toutes les réparations d'entretien nécessaires sauf celles prévues à l'article 606 du code civil, ne privent pas la société Schaffner de son recours fondé sur l'article 1721 du code civil ; que la société Schaffner a fait procéder à la pose d'une nouvelle chape et réaliser une couche de roulement en micro béton ; qu'elle a avancé le coût des travaux ; que l'expert judiciaire, qui a examiné l'ensemble des factures réglées par la locataire, a admis un coût global de réfection de 250.772,97 euros HT ; que la société Immo Pro qui fait valoir que " les montants mis en compte sont très vivement contestés " n'explicite pas son propos ;
qu'elle ne produit aucun document établissant que le coût des travaux de réfection aurait été surévalué ; que la cour n'a aucun motif de remettre en cause le chiffrage admis par l'expert judiciaire ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort du rapport de M. ..., et n'est pas contesté, que les désordres affectant le hall de stockage n'ont pas pour origine le dallage qui est " acceptable " mais le " mortier de pose " qui est " à la limite d'être pulvérulent car il est sous-dosé en ciment " le mortier n'étant pas " dosé à 350 kg de ciment par m3 " ; que les désordres affectant le sol du hall de stockage " provoquent des nuisances pour la conduite des engins élévateurs et provoquent de la poussière " laquelle " n'est pas compatible avec le stockage de composants électroniques " et constitue "une gêne pour les ouvriers qui travaillent sur le site ". Il s'ensuit que les désordres, ainsi que le souligne M. ..., sont le résultat d'un vice caché, et que les locaux sont impropres à l'usage convenu de stockage de composants électroniques ce d'autant que M. ... relève dans son rapport qu'eu égard à la hauteur sous plafond disponible, la notion de stockage sous-entend une manutention avec des engins gerbeurs, dont les roues sont toujours réalisées en matériaux durs (caoutchouc, résine, métal) pour permettre les déplacements de l'engin, nacelle en l'air. Dès lors la société Immo Pro ne peut, en raison du caractère caché des désordres, opposer à la société Schaffner d'avoir pris les lieux objets du bail dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance. Elle ne peut pas non plus soutenir que les défauts du sol, dont il a été constaté qu'ils empêchaient l'usage normal à titre de stockage du hall, résulteraient d'un abus de jouissance alors qu'elle ne s'est jamais plainte d'un tel abus et que l'article 1719 du code civil fait obligation au bailleur " sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ". Enfin, le bailleur étant tenu par l'article 1720 du code civil " de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce ", elle ne saurait prétendre que les travaux de réfection du sol relèveraient de l'obligation faite par l'article 7 du contrat de bail au preneur de maintenir les lieux loués en bon état d'entretien et d'effectuer pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires sauf celles prévues à l'article 606 du code civil ; en revanche les constatations effectuées par les experts, qui ont mis en évidence l'existence d'un défaut non apparent empêchant l'usage de l'immeuble loué, autorisent la société Schaffner Emc à se prévaloir des dispositions sus rappelées de l'article 1721 du code civil pour obtenir réparation à due concurrence du coût des travaux de réfection du sol qu'elle a fait réaliser fin 2004 début 2005 ; les dits travaux sont évalués à une somme non critiquée de 250.772,97 euros HT soit 299.924,47 euros TTC ; ainsi donc il convient de condamner la société Immo Pro à indemniser la société Schaffner Emc hors la TVA qui peut être récupérée et en conséquence à payer à cette dernière à titre de dommages et intérêts la somme de 250.772,97 euros ;
1) ALORS QU'il incombe au preneur de procéder à des vérifications élémentaires pour s'assurer de la conformité de la chose louée à l'usage auquel il la destine, faute de quoi le vice est réputé apparent à ses yeux ; que la cour d'appel, pour juger que le vice du sol affectant l'entrepôt loué n'était pas décelable par la société Schaffner lors de son entrée dans les lieux, a retenu que l'usage d'engins de levage, dont les roues rigides ont entraîné la dégradation progressive du carrelage, était conforme à la destination contractuelle des lieux ; qu'en omettant de rechercher si l'inadaptation, " évidente " selon l'expert, d'un revêtement carrelé à l'exploitation de la société Schaffner ne rendait pas le vice apparent à ses yeux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE les clauses particulières du bail peuvent écarter l'obligation de garantie des vices cachés pesant sur le bailleur ; que l'article 7 du contrat de bail conclu le 17 janvier 1994 prévoyait, au titre de la répartition des réparations à effectuer en cours de bail, que " le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d'entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes les réparations qui seraient nécessaires sauf celles prévues à l'article 606 du code civil " et l'article 8 ajoutait que "le preneur devra faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle que soit la cause, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel telles que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, carrelages, revêtements de sol, installations électriques... " ; que dès lors, en se bornant à relever que le bail mettait à la charge du preneur toutes les réparations d'entretien nécessaires sauf celles prévues à l'article 606 du code civil, sans rechercher si, au titre des réparations lui incombant, le preneur n'était pas expressément tenu de procéder au remplacement des carrelages endommagés, et ce, quelle que soit la cause des dommages, ce qui incluait nécessairement l'hypothèse d'un vice caché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1721 du code civil ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE la responsabilité contractuelle du bailleur ne saurait être engagée que si, dûment averti par le preneur de la survenance d'un vice en cours de bail, il n'a pris aucune disposition pour y remédier ; qu'en retenant que la société Schaffner est fondée à se plaindre d'un vice caché qui a empêché l'usage de la chose louée et engagé la responsabilité de la bailleresse, sans constater que la société Schaffner avait mis la société Immo Pro en demeure de faire procéder aux travaux nécessaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1146 du code civil.