Procédure contentieuse antérieure :

La SARL Immobilière Newton a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 1812429 du 23 novembre 2021, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 22 janvier 2022 et les 11 avril et 2 mai 2022, la SARL Immobilière Newton, représentée par Me Woler-Souied, avocat, demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015 ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative🏛.

Elle soutient que la somme de 905 072 euros figurant en en-cours de production à l'actif de la SCI Lexy consistait uniquement en des dépenses engagées en vue d'un projet de centre commercial, ne générant aucun droit sur le terrain sur lequel elles portaient. Ces dépenses n'entraînant aucun droit immobilier pour la SCI Lexy, cette dernière ne pouvait pas être qualifiée de société à prépondérance immobilière au sens de l'article 219 du code général des impôts🏛 et la cession de ses titres était éligible au régime des plus-values à long terme.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 avril 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts🏛 et le livre des procédures fiscales🏛 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Liogier,

- les conclusions de M. Illouz, rapporteur public,

- et les observations de Me Woler-Souied, représentant la SARL Immobilière Newton.

1. La SARL Immobilière Newton, qui exerce une activité de promotion immobilière et de marchand de biens, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité sur les exercices clos de 2014 à 2016 à l'issue de laquelle l'administration a remis en cause l'application par la société du régime d'imposition des plus-values à long terme prévu au a quinquies du I de l'article 219 du code général des impôts, aux plus-values réalisées lors de la cession des droits sociaux détenus dans la société civile immobilière (SCI) Lexy. En conséquence, l'administration l'a assujettie à une cotisation d'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos en 2015. Elle fait appel du jugement du 23 novembre 2021 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande de décharge de l'imposition ainsi mise à sa charge.

2. Aux termes de l'article 219 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : " I. () Le taux normal de l'impôt est fixé à 33,1/3 %. / Toutefois : () a quinquies. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2006, le montant net des plus-values à long terme afférentes à des titres de participation fait l'objet d'une imposition séparée au taux de 8 %. Ce taux est fixé à 0 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2007. / Une quote-part de frais et charges égale à 12 % du montant brut des plus-values de cession est prise en compte pour la détermination du résultat imposable () ". Le a sexies-0 bis) du I du même article précise que : " Le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s'appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées réalisées à compter du 26 septembre 2007. Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier🏛 ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière. Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ". Il résulte de ces dispositions que le bénéfice du régime d'imposition des plus-values à long terme qu'elles prévoient est subordonné à la condition que l'actif de la société dont les titres sont cédés ne soit pas constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles ou des droits afférents à un contrat de crédit-bail.

3. Il résulte de l'instruction que la SARL Immobilière Newton a acquis le 8 juillet 2009 25 parts de la SCI Lexy au prix unitaire d'un euro, qu'elle a cédées le 11 juin 2015 pour 500 000 euros, dégageant une plus-value de 499 975 euros qu'elle a placée sous le régime des plus-values à long terme du a quinquies du I de l'article 219 du code général des impôts. Il ressort des mentions de la proposition de rectification du 15 novembre 2017 que, pour refuser le bénéfice de ce régime d'imposition, l'administration s'est fondée sur la circonstance que l'actif de la SCI Lexy était composé d'un terrain d'une valeur de 4 602 274 euros, ayant fait l'objet d'une promesse synallagmatique de vente le 23 avril 2015, et d'un actif en comptabilité d'un montant de 905 072 euros au titre d'en-cours de production qui constituaient, selon l'administration, des droits portant sur un immeuble. L'administration en a déduit que l'actif de la SCI Lexy était principalement composé d'immeubles ou de droits portant sur des immeubles, ce qui excluait la cession de ses titres du régime des plus-values à long terme.

4. En premier lieu, ainsi que le montrent les factures produites en appel, il est constant que les en-cours de production immobilisés à l'actif de la SCI Lexy sont constitués de frais engagés en vue du projet de construction de centre commercial qu'elle envisageait sur la commune de Lexy, comportant notamment des frais de géomètre-expert, des dépenses liées à diverses expertises techniques et d'honoraires d'avocat. Ces dépenses, qui ne confèrent aucun droit futur sur ce terrain à la SCI Lexy, dont elle n'était pas encore propriétaire au 31 décembre 2014, quand bien même un permis de construire lui a été délivré le 25 septembre 2014, ne peuvent être regardées comme des droits portant sur des immeubles au sens et pour l'application l'article 219 du code général des impôts. Les circonstances que ces dépenses soient liées à un projet immobilier porté par la SCI Lexy, dont c'est l'activité principale, ou que la SCI Lexy ait été qualifiée de société à prépondérance immobilière pour les droits d'enregistrement, au vu de dispositions fiscales différentes, sont, à cet égard, sans incidence. Par suite, c'est à tort que l'administration a pris en compte les en-cours de production de la SCI Lexy pour retenir la prépondérance immobilière à la date du 31 décembre 2014, comme à celle du 11 juin 2015.

5. En second lieu, il résulte de l'instruction qu'en signant une promesse synallagmatique de vente le 23 avril 2015, la SCI Lexy et son cocontractant n'avaient conclu aucun accord irrévocable et inconditionnel sur la chose et le prix et que cette promesse, qui était en outre assortie de deux conditions suspensives qui se sont réalisées les 3 septembre et 2 novembre 2015, prévoyait expressément que le transfert de propriété n'interviendrait qu'à la réitération par acte authentique de la vente qui devait être signé avant le 30 septembre 2015, date extinctive rendant la convention nulle et non avenue. Ainsi, la vente litigieuse n'a revêtu un caractère parfait que le 19 novembre 2015, jour de sa réitération par acte authentique. Dans ces conditions, la SCI Lexy ne pouvait pas être regardée comme propriétaire du terrain objet de la vente le 11 juin 2015, jour de la cession des titres de la SCI Lexy par la SARL Immobilière Newton. C'est donc à tort que l'administration a pris en compte ce terrain pour retenir la prépondérance immobilière à la date du 11 juin 2015.

6. Il résulte de ce qui précède que la SCI Lexy ne revêtait le caractère d'une société à prépondérance immobilière ni au 31 décembre 2014, ni au 11 juin 2015 et l'administration ne pouvait pas refuser à la SARL Immobilière Newton le bénéfice du régime d'imposition des plus-values à long terme sur la cession des titres de la SCI Lexy.

7. La SARL Immobilière Newton est donc fondée à demander à être déchargée, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015 procédant de la remise en cause de ce régime lors de la cession de titres de la SCI Lexy et à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande de décharge.

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 800 euros au titre des frais exposés par la SARL Immobilière Newton et non compris dans les dépens.

Article 1er : Le jugement n° 1812429 du 23 novembre 2021 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé.

Article 2 : La SARL Immobilière Newton est déchargée, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015 procédant de la remise en cause du régime d'imposition des plus-values à long terme lors de la cession de titres de la SCI Lexy.

Article 3 : L'Etat versera à la SARL Immobilière Newton une somme de 1 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Immobilière Newton et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Délibéré après l'audience du 23 avril 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Besson-Ledey, présidente,

Mme Danielian, présidente assesseure,

Mme Liogier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024.

La rapporteure,

C. LiogierLa présidente,

L. Besson-Ledey

La greffière,

T. TollimLa République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière,

N°22VE00164