MOTIFS
Sur la prescription possessoire :
Le jugement retient qu'en l'absence de demandes fondées sur l'action possessoire prévue par l'ancien
article 2279 du code civil🏛, lequel a été abrogé par la
loi n°2015-177 du 16 février 2015🏛, les dispositions de l'article 1264 du code de procédure civile, abrogées par le
décret n°2017-892 du 6 mai 2017🏛, ne sauraient être utilement invoquées par les défendeurs.
A ce titre, les consorts [G] estiment que l'abrogation des articles 2279 du code civil et 1264 du code de procédure civile n'a aucune conséquence en ce que le délai de prescription était expiré en février 2014. Il en résulte que la demande des appelants fondée sur la violation des
article 677, 678 et 679 du code civil🏛 sera rejetée pour prescription car ils ont engagé leur action passé le délai d'un an à compter de la connaissance du trouble litigieux.
Les consorts [W]-[O]-[J] considèrent au contraire que cette prescription doit être écartée en ce que cette action possessoire est sans rapport avec les vues dénoncées et en ce que l'abrogation de cette action survenue en 2015 s'imposait au magistrat.
L'
article 564 du code de procédure civile🏛 prévoit « qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer une compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
En première instance, il est établi qu'aucune des parties n'a fondé ses demandes sur l'action possessoire prévue par l'ancien article 2279 du code civil.
Or, les parties concluent en appel sur l'existence ou non d'une prescription au titre de l'action possessoire prévue par l'article 2279 du code civil et 1264 du code de procédure civile, sans contester le jugement retenant l'absence de demande sur ce fondement en première instance.
Il en résulte que la demande des consorts [G] au titre de la prescription de l'action possessoire prévue par l'article 2279 du code civil et 1264 du code de procédure civile constitue une nouvelle demande et ne saurait être invoquée en appel.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de non-recevoir fondée sur les dispositions de l'article 2279 du code civil et de l'article 1264 du code de procédure civile.
Sur la démolition de la construction pour non-conformité au permis de construire et aux règles d'urbanisme :
1) Sur le bien fondé du rapport d'expertise :
Le jugement retient que l'expert a répondu de manière précise et argumentée aux dires qui lui ont été adressés par les parties. En outre, il n'est pas rapporté la preuve que l'expert n'aurait pas étudié les documents soumis à son étude et qu'il n'avait pas les compétences pour réaliser cette expertise.
Les consorts [G] estiment au contraire, que l'expert a violé le principe du contradictoire, a fait preuve de partialité, a commis plusieurs irrégularités et n'a pas respecté sa mission.
L'
article 175 du code de procédure civile🏛 prévoit que « la nullité des décisions et actes d'exécution aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure ».
A ce titre, la nullité des actes pour vice de forme est prévue à l'
article 114 du code de procédure civile🏛, selon lequel « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».
Il est constant que l'existence d'un grief est écarté dès lors que les opérations d'expertise se sont déroulées contradictoirement et que les parties ont eu la possibilité de formuler des dires auxquels l'expert a répondu.
En l'espèce, Mme et M. [Ag] contestent le rapport d'expertise en ce qu'il revêtirait diverses erreurs.
Tout d'abord, ils soutiennent que l'expert ne serait pas compétent et critiquent le fait qu'il n'ait pas fait appel à un sapiteur. En outre, ils invoquent le fait que l'expert n'aurait pas répondu à ses missions.
Toutefois, M. et Mme [Ag] n'apportent pas d'éléments probants permettant d'établir l'incompétence de l'expert. M. [A] a répondu de manière détaillée à l'ensemble des questions qui lui ont été posées et il n'apparaît pas qu'il ait eu recours à de mauvais outils ou à de mauvaises méthodes pour répondre à la mission confiée par le tribunal.
Ainsi, il apparaît que l'expert a répondu à l'ensemble de ses missions. En outre, il n'est pas établi que M. [A] était incompétent pour accomplir sa mission et qu'il aurait dû faire appel à un sapiteur.
Par ailleurs, ils critiquent le fait que M. [A] ait réalisé l'expertise alors que l'immeuble était encore inachevé.
A ce titre, il n'est pas démontré que l'achèvement de l'immeuble aurait apporté des éléments supplémentaires à l'expertise.
Ainsi, l'inachèvement de l'immeuble n'emporte aucune conséquence à la situation de l'immeuble.
En outre, M. et Mme [Ag] indiquent que l'expert aurait mal pris connaissance des documents et des pièces qui ont été produites et invoquent le non respect du principe du contradictoire en ce qu'il ne répondrait pas de manière technique à leurs dires.
Ils ne justifient nullement que l'expert n'aurait pas étudié les documents qui lui ont été transmis. Bien au contraire, l'expert répond de manière précise et argumentée aux dires des parties, ce qui semble démontrer une bonne connaissance des documents. En outre, M. [A] a répondu par voie de dires et conteste cette allégation.
Enfin, M. et Mme [Ag] reprochent à l'expert un manque d'impartialité.
L'expert s'est longuement justifié sur cette allégation et la partialité ne semble pas être constituée.
Il en résulte que les demandes des parties sont totalement inopérantes. De surcroît, aucune demande d'annulation du rapport d'expertise n'a été formulée en cause d'appel.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Ag] de leurs demandes tendant à l'annulation de l'expertise de M. [A] et à la réalisation d'une nouvelle expertise.
2) Sur l'irrecevabilité de la demande en démolition :
A titre liminaire, il convient de préciser que les demandeurs ne critiquent plus la forme de l'escalier provisoire, qui obérait la vue latérale des appelants. En effet, il a depuis été remplacé par un escalier en colimaçon conforme au permis déposé. Seule la non-conformité de la hauteur de cette construction est critiquée en appel.
A ce titre, le jugement écarte la demande en démolition fondée sur l'
article L. 480-13 du code de l'urbanisme🏛 en ce que le permis de construire obtenu par M. [Ag] n'a pas été préalablement annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.
Les consorts [W]-[O]-[J] estiment au contraire qu'ils sont en droit de poursuivre la démolition de la construction sur le fondement de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme en ce que la construction n'est pas conforme aux règles d'urbanisme, ni au permis de construire.
L'article L.480 du code de l'urbanisme prévoit que 'Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire:
1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l'Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l'article L.600-6, si la construction est située dans l'une des zones suivantes: [...] L'action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;
2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès ou si son illégalité a été constatée par la juridicition administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.
Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescritpion antérieure continue à courir selon son régime.'
Il est constant que les conditions exigées pour engager une action en démolition sur le fondement de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme consistent notamment en une construction édifiée conformément à un permis de construire et à une annulation préalable du permis de construire par le juge administratif.
En l'espèce, il ressort des coupes transversales et longitudinale figurant au dossier afférent à la demande de permis de construire déposée par M. [G], que la hauteur du bâtiment est projetée à 9,98 m, calculée par rapport à la cote NGF 2,35.
Afin de vérifier la conformité de la hauteur de la construction au permis de construire, la hauteur de la construction doit être mesurée par rapport à la cote NGF 2, 35.
Cependant, il ressort des développements de l'expert qu'il a déterminé la hauteur de la construction par rapport au niveau du sol existant, conformément aux dispositions du plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 11].
Ce dernier prévoit que la hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant jusqu'à l'égout de la toiture.
A ce titre, il prévoit que la hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres à l'égout de la toiture et 3 niveaux maximum (R+2).
Il en résulte que la hauteur mesurée par M. [A] ne permet pas d'apprécier la conformité de la construction au permis de construire, mais seulement au plan d'occupation des sols.
Suivant le relevé altimétrique établi par M. [R], géomètre-expert, en date du 15 juin 2015, la hauteur de la construction a été mesurée au sol et à l'égout de la toiture du bâtiment. Il apparaît que le dénivelé entre le point pris au sol, d'altitude 2.35 et le point pris à l'égout de toit, d'altitude 12.25 est égale à 9.90.
Il en résulte que la hauteur de la construction est conforme au permis de construire. Ainsi, la condition de la conformité de la construction au permis de construire est remplie.
S'agissant de la condition tenant à l'annulation préalable du permis de construire par le juge administratif, si par un arrêté en date du 8 décembre 2003, le maire de [Localité 11] a retiré ce permis de construire, le tribunal administratif a annulé cet arrêté par un jugement rendu le 29 juin 2007.
Par ailleurs, aux termes d'un jugement rendu le 20 décembre 2007, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande des consorts [M]-[W]-[O]-[J] tenant à l'annulation de l'arrêté du maire de [Localité 11] délivrant un permis de construire à M. [Ag].
Ce jugement a été confirmé par un arrêt en date du 2 avril 2010 qui a rejeté la requête des consorts [M]-[W]-[O]-[J] tendant à l'annulation du jugement du 20 décembre 2007.
Il en résulte que le permis de construire n'a pas été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.
En outre, il est constant qu'une action en démolition pour trouble anormal du voisinage ne peut se voir opposer l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme puisqu'elle est engagée sur un autre fondement que la violation d'une des règles d'urbanisme ou des SUP.
Ainsi, les conditions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme n'étant pas remplies, la démolition de la construction ne peut être ordonnée.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [M]-[W]-[O]-[J] de leur demande de démolition.
Sur les troubles anormaux du voisinage :
1) Sur la prescription pour trouble anormal de voisinage :
Le jugement retient que le délai de prescription visé à l'
article 2224 du code civil🏛 a commencé à courir au 25 février 2013, date de l'établissement du rapport d'expertise. Ainsi, suivant les exploits d'huissier des 15 septembre 2011 et des 7 mai 2014 et 28 mai 2014, le délai de cinq ans n'a pas expiré.
Les époux [G] considèrent au contraire que l'action est prescrite en ce que le point de départ de l'action court à compter de la date d'obtention du permis de construire, soit le 2 juillet 2001.
L'
article 651 du code civil🏛 prévoit que la loi assujetti les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.
A ce titre, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
L'action en responsabilité fondée sur le trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle soumise à une prescription de dix ans en application de l'
article 2270-1 ancien du code civil🏛, réduite à cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de l'article 2224 dans sa rédaction issues de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008.
Ainsi, l'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Le permis de construire délivré le 2 juillet 2001 a longtemps été contesté, empêchant ainsi le commencement des travaux.
Le point de départ de l'action ne peut donc être à la date de la délivrance du permis de construire, d'autant plus que la construction était à cette date, encore inexistante. Le trouble n'était donc pas encore constitué à la date de délivrance du permis de construire.
En l'espèce, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux date du 10 juillet 2014 et a été adressée à la mairie de [Localité 11] le 16 juillet 2014.
Cependant, suivant une ordonnance rendue le 1er décembre 2011 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier ordonnant une expertise judiciaire, M. [A] a déposé son rapport le 25 février 2013, soit antérieurement à la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux.
Ainsi, les consorts [Ai]-[J]-[W] et Mme [M] avaient parfaitement connaissance de l'ensemble des troubles de voisinage avant l'achèvement des travaux. En effet, il est établi qu'ils avaient connaissance des troubles lors de la remise du rapport d'expertise, soit le 25 février 2013.
Il en résulte qu'aux dates des 15 septembre 2011 et des 7 mai 2014 et 28 mai 2014, dates de l'introduction par Mme [M], d'une part, et par M. et Mme [Ah], M. [Ai] et Mme [Ac], d'autre part, de leur action tendant à la réparation des troubles de voisinage, le délai de cinq ans n'était pas expiré.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action fondée sur les troubles anormaux de voisinage.
2) Sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage
Le jugement retient que la perte de vue et la perte d'ensoleillement invoquées par les consorts [W]-[O]-[J] et Mme [M], de même que la perte de valeur en résultant, ne présentent pas le caractère d'anormalité nécessaire à la qualification de trouble anormal de voisinage.
Les consorts [W] considèrent au contraire que le trouble de voisinage subi du fait de l'extension de cette construction peut être considéré comme anormal.
Pour engager une action en responsabilité fondée sur le trouble anormal du voisinage, il doit être démontré l'existence d'un trouble, que ce trouble présente un caractère anormal c'est-à-dire que les désagréments litigieux excèdent « les inconvénients normaux de voisinage » et que cela affecte les relations de voisinage.
A ce titre, il est constant que la privation de vue ainsi que la privation d'ensoleillement peuvent constituer un trouble anormal de voisinage suivant la hauteur dommageable d'une construction.
a) Sur la perte d'ensoleillement
Le jugement écarte l'existence d'un trouble anormal de voisinage au titre d'une perte d'ensoleillement. En effet, il retient que la perte d'ensoleillement subie par les différents demandeurs n'est pas précisément décrite par l'expert.
Les consorts [W]-[O]-[J] et Mme [M] opposent au contraire, l'existence d'une perte d'ensoleillement en se basant sur les constatations de l'expert.
En l'espèce, l'expert retient que l'ensoleillement de la façade Ouest de l'immeuble Alpha est réduit et qu'à ce titre, les occupants de la résidence sont en droit de rechercher avant tout depuis les ouvertures de leur appartement, une plus grande exposition solaire.
L'expert justifie ses constatations en exposant un schéma démontrant la zone d'ombre initiale sur l'immeuble ainsi que la zone d'ombre créée par la hauteur de la construction.
Il apparaît ainsi que Mme [W], copropriétaire du rez-de-chaussée à droite a toujours été dans la zone d'ombre initiale.
En outre, il semblerait que M. [Ai], copropriétaire du premier étage à droite et que Mme [M], copropriétaire du premier étage à gauche sont situés dans la zone d'ombre créée par la hauteur de l'immeuble.
Enfin, il apparaît que Mme [Ac], copropriétaire du deuxième étage à droite n'a jamais été dans une zone d'ombre.
Néanmoins, l'expert n'apporte aucun élément complémentaire afin d'évaluer l'importance d'une potentielle perte d'ensoleillement subie par les copropriétaires. En effet, il ne précise pas notamment, la diminution du temps d'ensoleillement subie par chaque appartement en fonction des saisons, ni les pièces concernées par cette perte d'ensoleillement.
Ainsi, la perte d'ensoleillement n'est pas rapportée de manière pertinente par l'expert.
Il en résulte que la perte d'ensoleillement potentiellement subie par les copropriétaires n'est pas établie.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande des consorts [W]-[O]-[J] et de Mme [M] fondée sur les troubles anormaux de voisinage au titre de la perte d'ensoleillement.
b) Sur la perte de vue sur l'horizon de la mer :
Le jugement retient qu'à l'exception de la perte de vue subie par Mme [Ac], il n'est pas justifié de la perte de vue subie par les propriétaires des autres biens. Par ailleurs, il retient que l'immeuble se situant dans une zone urbanisée, les copropriétaires n'ont pas un droit imprescriptible au maintien de la vue donc ils bénéficiaient.
Les consorts [W]-[O]-[J] et Mme [M] opposent au contraire, que la commune de [Localité 11] n'est pas une ville urbanisée et qu'au vu de la hauteur de l'immeuble, ils subissent une perte de vue sur la mer.
A titre liminaire, il convient de rappeler que les balcons litigieux se situent sur la façade ouest de l'immeuble en deuxième ligne.
Les copropriétaires n'ont donc jamais bénéficié d'une vue donnant directement sur la mer mais d'une vue en biais, permettant d'apercevoir l'horizon de la mer.
En l'espèce, M. [A] a établi ses constatations uniquement sur la base de l'appartement de Mme [Ac]. Si les photographies prises de son logement sont susceptibles de justifier de la perte de vue subie par les occupants, il manque cependant, les éléments permettant de justifier la perte de vue subie par les autres copropriétaires.
Suivant les annexes du rapport d'expertise, il est possible de constater que Mme [W] ne bénéficiait pas d'une vue mer avant la construction de l'extension.
S'agissant de M. [Ai], si la vue est certes réduite, il conserve une vue sur l'horizon.
Enfin, s'agissant des consorts [Ai] ' [M], la construction restreint leur vue de manière significative voir de manière absolue sur l'horizon.
Il en résulte que seuls les consorts [Ai] ' [M] subissent une perte de vue de nature à constituer un trouble anormal de voisinage.
Néanmoins, il est constant que nul n'est assuré de conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme peut toujours remettre en cause, et le propriétaire d'un appartement situé dans une zone très urbanisée doit s'attendre à être privé d'un avantage d'ensoleillement déjà réduit.
En l'espèce, il est démontré que la zone où se situe l'immeuble litigieux est une zone urbanisée. En effet, c'est la collectivité qui détermine l'urbanisation de la commune.
Ainsi, le permis ayant été accordé tel quel, il est établi que la zone est urbanisée.
Par conséquent, si les consorts [Ai] ' [M] subissent un préjudice de vue sur l'horizon de la mer, ce trouble n'est pas anormal. En effet, il résulte de l'urbanisation de la commune de [Localité 11].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté la demande des consorts [W] ' [O] ' [J] et de Mme [M] fondée sur la perte de vue sur l'horizon de la mer.
c) Sur la limitation de la vue
Il est établi que la « vue » peut être une vue sur la mer, sur la montagne ou sur un monument. Toutefois, il peut s'agir également de n'importe quelle vue dégagée présentant un intérêt.
En l'espèce, avant la construction de l'immeuble des consorts [G], la bâtisse était en retrait de la limite séparative des lots de 3, 58 m. Avec les 4 m en recul de l'immeuble Alpha, le vide était de 7, 58 m. Avec la construction du mur pignon de l'immeuble des consorts [G] en limite séparative, l'espace se retrouve réduit à 4m.
La construction limite de manière significative la vue dont les copropriétaires disposaient de leur balcon. Ils se retrouvent désormais à une distance de 4 m d'un mur.
Il est ainsi incontestable que la limitation de la vue affecte les conditions de jouissance de leur bien et fait baisser la valeur immobilière de l'immeuble. Il en résulte que le trouble anormal de voisinage est caractérisé.
A ce titre, l'expert a estimé une dépréciation de la valeur des appartements de chacun des demandeurs de l'ordre de 10%.
Il convient de retenir le chiffrage retenu par l'expert correspondant ainsi pour :
- l'appartement RDC ' propriété [W] = 161 000 euros
Dépréciation 10% = 16 100 euros
Valeur vénale = 144 900 euros ;
- l'appartement 1er étage ' propriété [O] = 172 700 euros
Dépréciation 10% = 17 270 euros
Valeur vénale = 155 430 euros ;
- l'appartement 1er étage ' propriété [M] = 194 800 euros
Dépréciation 10% = 19 480 euros
Valeur vénale = 175 320 euros ;
- l'appartement 2ème étage ' propriété [J] = 177 100 euros
Dépréciation 10% = 17 710 euros
Valeur vénale = 159 390 euros.
Par conséquent, le jugement déféré serait infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [W]-[O]-[J] ainsi que Mme [M] de leur demande fondée sur le trouble anormal de voisinage au titre de la perte de vue. M. et Mme [G] seront condamnés à indemniser aux consorts [W]-[O]-[J] ainsi qu'à Mme [M] la dépréciation de la valeur de leur appartements à hauteur de 10%.
Sur les demandes accessoires :
L'équité commande en l'espèce d'allouer à M. et Mme [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande à ce que chacune des parties conservent ses dépens.
